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　　租房市場：好政策與壞政策

　　黃小鵬

　　在媒體高度關注北京等城市局部地區房租異常上漲之后，北京市住建委等部門約談了多家住房租賃企業負責人，明確提出了“三不得”、“三嚴查”。與此同時，對房租上漲原因以及如何應對的爭論仍在熱烈進行中。

　　一種觀點認為，北京的房租上漲主要是供應縮減與需求旺盛共同作用的結果。毫無疑問，房租上漲是多種力量共同作用的結果，貨幣泛濫頑固的滯后效應、各種以提升城市環境為名減少供應的行為、需求的季節性增加，都可能是漲價的原因，但某些區域異常的上漲幅度與長租公寓異常操作之間的關系，也是無法否認的。但是，我們不能因此就妖魔化資本，情緒化的討伐可能刺激出更糟糕的應對政策。一切必須理性。

　　也有人以租售比過低為由論證房租上漲的合理性，這說不通。在靜態環境下，房價主要是由租金決定的，在動態環境下，房價主要由預期租金決定。當然，這都是基于理性的假設，當市場不理性時房價與租金之間就失去了聯系。過去十余年間，愿意以極低的租金回報率買房的人，顯然不是因為預期未來租金能漲到讓回報率升到合理水平，而主要是預期供求關系將推動房價繼續上漲。

　　這與股價和企業盈利之間關系是一回事。當一個人以高市盈率買入股票，他自然非常期望企業盈利能增長，以使其手中股票價格變得合理，但總不能通過作假賬來讓企業盈利上升吧？同理，房租上漲能讓高房價變得合理，前提是房租上漲是基于真實的市場因素，而非異常的人為因素和壟斷因素。企業利潤是否摻水了，租金是否因人為因素異常了，需要分析賬本和租金本身才能得出結論，焉能用高股價和高房價來證明？

　　完全競爭博弈出的價格比存在壟斷力量博弈出的價格，更加公正、合理。為什么市場結構如此重要呢？看看鐵礦石和高鐵談判完全相反的結果就知道。十幾年前，中外鐵礦石談判中，十幾家甚至幾十家中國鋼企面對三家礦石巨頭，屢屢被迫接受極為不利的價格。每次談判前中國鋼企都結成同盟，然而沒幾個回合，就有人“背叛”了，偷偷向三巨頭妥協。而高鐵技術引進談判中，面對龐巴迪、川崎重工、阿爾斯通和西門子4家供應商，鐵道部以龐大市場為誘餌各個擊破，讓4家企業屈服，達到了以低價獲取關鍵技術并使用中國品牌的極優惠談判結果。兩次談判一個吃大虧，一個賺大便宜，并非鋼鐵談判代表水平低，鐵道部談判代表水平高，關鍵因素是市場結構：鐵礦石談判是外資巨頭對分散中企，高鐵談判是唯一買家對4家競爭者。

　　有人認為，相對龐大的市場，每家長租公寓份額都很小，根本不可能形成壟斷力量，這是對市場的膚淺理解。租房市場具有市場分割和合同黏性兩大特點。因為受工作半徑、家庭關系等因素制約，租房者往往只能選擇某個區域，在一個細小區域內一家或幾家大的“二房東”可以形成對散租需求者的絕對優勢。同時，由于租約的長期性以及高轉換成本，所有潛在供需雙方不可能時時全部進行配對，在某個時點或某個時段，只有極少一部分增量供給和需求進行配對，這使得租房市場極為稀薄。在一個稀薄的區域市場，掌握幾百、幾千套甚至更多房源的二房東完全可以對成百上千個分散需求者形成不對稱的優勢，讓通過控制供給、制造緊張和散布恐慌讓需求者就范成為可能。在特定區域內即便有兩三家甚至更多家數的二房東，相互之間也容易達成默契，將價格定于完全競爭之上。

　　因此，完全競爭的散租模式向存在壟斷因素的“二房東”主導模式轉變，對市場結構的改變是根本性的，也是相當危險的。這種模式的危害不在今天，而在未來，在于不對稱格局形成后，壟斷行為的長期性。哄搶房源可能只是短期現象，眼下的蠅頭小利之所以讓資本興致勃勃，是因為它們放眼長遠，如果某天散租市場大幅萎縮甚至消失，二房東成為人們最習慣的交易對象之后，它甚至有可能形成雙邊壟斷之勢，即對一手房東壓價。

　　對于目前出現的問題，一些人首先想到的是“管一管”，甚至有人呼吁進行價格指導或干脆限價，這種想法是相當有害的。正確的做法不是限制資本的具體行為，而是要將維護市場的高競爭性作為最高原則，政策體系應服務于這個最高原則。切不可不做研究，東施效顰式地模仿別國，把好端端的市場給弄成了“二房東”主導模式。

　　在現有環境下，監管主要是應對公眾輿論和上級壓力的本能反應，頭痛醫頭、腳痛醫腳甚至頭痛醫腳是其基本特點。包括壟斷法在內的現行法律沒有規范“二房東”行為的能力，監管必定是無章可循，充滿隨意性，再說監管者與被監管者本來就是行業管理者與業內企業的關系，監管俘獲也很難避免，以監管來解決問題最后肯定會演化成貓鼠游戲，一地雞毛。

　　價格管制就更加愚蠢。價格管制發端于20世紀70年代的歐美國家，這種用微觀控制的方法解決貨幣過量發行后果的實踐極其失敗，租金管制早已成為教科書級錯誤，我們切不可再重復。

　　什么是租房市場的壞政策，什么是好政策，至此不難得出粗略的結論。壞政策包括以各種名目縮減供應、鼓勵“二房東”和“超級二房東”以破壞市場的高競爭性、管制租金、干預合約，以及各種打著關愛名義的充滿隨意性的監管。好政策的組合則十分簡單：增加供應、維護和促進市場的自由競爭狀態、維護交易雙方的定價自由和合約自由。

　　總而言之，租房市場的問題很大程度上是宏觀問題，切不盲目使用微觀管制來解決，更不可以解決問題的名義破壞自由競爭的市場秩序。太陽底下沒有新鮮事，20世紀70年代西方國家通貨膨脹之下各種錯誤的應對方式，早已被總結成了教訓寫進了教科書，就看愿不愿意汲取了。

責任編輯：李鋒