淺論我國近期住房租賃市場亂象與應對

　　來源：金融時報

　　張喆（本文作者單位為東方金誠國際信用評估有限公司）

　　進入2018年以來，一二線城市房租出現暴漲。有統計數據顯示，今年前7個月，北京鏈家租金指數同比上漲10.7%。我身邊不少租戶就明確表示，和去年同期相比，單間月租漲幅高者超過30%，低者也接近20%。與此同時，杭州鼎家宣布破產，“一石激起千層浪”。引發市場對于長租公寓風險的熱議。實際上，從全國范圍內看，本次杭州長租公寓爆倉并非首例，去年2月至今，因為資金鏈斷裂的長租公寓機構先后已有8家爆倉，主要分布在深圳、廣州、上海及長沙等地。

　　公寓爆倉和房租暴漲，呈現了“冰火兩重天”的市場亂象。隨著部分資金從房地產開發環節轉出，入局租賃房市場的資本和機構被媒體指責為近期房租上漲的最大推手，也被認為是長租公寓爆倉的主要原因。這類觀點可能會有失偏頗。從各國經驗來看，機構化管理有利于住房租賃市場向規范化方向轉變。

　　從我國市場具體情況來看，為更好地落實十九大關于“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的精神，通過短期調控和長期制度建設，抑制資本和機構入局的弊端，注意引導追求長期回報、低成本的資金入市，尊重租賃住房市場的低風險、低收益的客觀規律，或許才是應對住房租賃市場亂象叢生的更好選擇。

　　由于我國稅制設計和經濟結構等因素，以房價為基礎的自有住宅市場資產價格指標，如租售比、房價收入比等長期偏離經濟基本面，跨國橫向比較往往指示我國房價存在高估特征。反觀租賃住宅市場，由于相關法律法規較少、市場起步較晚等因素，住房租賃市場建設較為落后，整體房租水平較低。因此在過去較長時間內，在租售比較低、住宅開發回報較高、機構持有住宅受限等因素的影響下，直接投資住宅租賃物業利潤率較低，市場機構資金進入這一市場的金額有限。

　　需要注意的是，房地產市場具有極強的地域性和異質性，同時以顆粒化散租為主要特征的租賃住房市場存在嚴重的信息不對稱，這使得機構控制了區域內的少量可租房源便可實現某種程度的市場壟斷。

　　去年以來，房地產調控和整治造成住房租賃市場出現暫時性供需失衡，市場房租出現上漲。2016年至2017年，全國房地產價格快速上漲，帶來較大金融風險，監管機構出手打擊首付貸等高杠桿購房融資行為，主要城市出臺限購、限售舉措應對，有效遏制了房價上漲。但同時，部分剛需群體被迫延遲購房，其租房需求有增無減；部分城市清理防空洞、地下室、高危住房等非法住房，導致中低端租賃住宅房源供給大量減少；此外，還有部分城市搶人大戰帶來較大租房需求，疊加每年畢業生在二季度的傳統租房需求，綜合因素導致住宅租賃市場出現短暫性供需失衡，客觀上要求房租上漲以達到市場均衡。今年7月，北京、上海、深圳房租環比上漲了約2.4%、2.1%和3.1%。

　　在全國主要城市房價增速放緩乃至停滯的情況下，房租上漲帶動房地產市場租售比上漲較快，一線城市租售比已從兩年前的約1%上漲到今年二季度末的1.5%。不可否認，這與世界主要城市的租售比仍有較大差距，如紐約、舊金山、倫敦、香港、東京的租售比約為4%至6%，但這在我國當前市場結構下，已經是近幾年較高值。

　　需要注意的是，房租與房價的上漲因子和經濟影響不盡相同。左右房價上漲的因素較多，如人口流入、收入增加和信貸寬松等，對家庭組建、子女生育等影響較大，受影響家庭的戶主年齡多接近或高于30歲。由于我國目前并未有強制規定公共服務，

　　在這種情況下，我國住房租賃市場主要有以下特征：一是租賃住房供給以顆粒散式為主，缺乏品牌化機構供給；二是租房群體主要是收入較低的大學畢業生及服務業人員，對租金上漲承受力較低；三是物業管理水平不高、租約保護乏力、配套公共服務缺位，導致市場房租水平僅反映市場居住需求，租戶社區融入度較低。

　　綜合上述種種因素，隨著我國經濟轉型升級、居民消費升級，住宅租賃市場日益成為我國市場經濟的短板，需要專業化、機構化的資本來協助住宅租賃市場升級。在十九大和中央工作會議精神的指引下，部委層面已經出臺支持性文件，如2017年7月住建部等發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，支持住房租賃企業擴展包括公司信用類債券和資產支持證券的直接融資渠道；2018年4月，證監會等發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，進一步明確住房租賃證券化的條件和工作程序等。此外，銀保監會等相關部委也對長租公寓和租賃證券化等出臺了鼓勵支持措施。

　　在當前租售比較低的背景下，機構資金進入以微利為特征的住宅租賃市場更是值得社會各方面正確對待。目前，在通過包括減稅和上述官方政策直接鼓持資本進入租賃市場的背景下，銀行貸款、股權融資、發行債券和資產證券化產品已成為租賃住房行業最重要的融資渠道。

　　資產證券化方面，目前僅有幾單權益型房地產信托投資基金（REITs）產品面世，多數屬于非權益型的類REITs，或是將自持物業的租金進行證券化的產品，如碧桂園租賃住房資產支持專項計劃，或是將承租物業的租金進行證券化，如自如1號房租信托受益權資產支持轉向計劃。

　　伴隨上半年住房租賃證券化的較快發展，租賃住房中介機構如自如、貝殼找房、魔方公寓等紛紛搶灘占地。而原本處于上漲趨勢的房租，在機構資金的沖擊下，進一步加速上漲，對租房群體形成較大負擔，引起社會關注。同時，近期部分租賃住房中介出現了灰色乃至不法行為，如以租戶貸款換取租賃資金流、住房健康安全指標不達標等，進一步激起各方面的討論與關注。

　　值得注意的是，這些行為既有行業監管不到位的原因，也反映了住房租賃機構面臨極大的融資壓力。因此，政府部門需要從保障租戶權益和保障投資人利益角度出發，在正確看待機構資金進入租賃住房市場的前提下，通過兩方面工作推動市場健康發展，住建部等部門要完善對住房租賃市場主體行為的監管，金融管理部門則要強化對住房租賃融資行為的監管。

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責任編輯：李鋒