京華租房軼聞錄

　　真相之所以難以被接受是因?yàn)橹e言聽(tīng)起來(lái)更美好。

　　——達(dá)芬奇密碼

　　文 | 南軻子 來(lái)源：央行觀察

　　從南二環(huán)內(nèi)到北五環(huán)外，小斐在與房租上漲曲線(xiàn)賽跑。

　　原本他不必如此。

　　出身于神州大地上早先星羅棋布的小私營(yíng)企業(yè)主家庭，小斐曾經(jīng)有著優(yōu)渥的成長(zhǎng)環(huán)境，遠(yuǎn)赴澳洲留學(xué)并作為“接班人”培養(yǎng)。然而，由于在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，家里工廠(chǎng)一夕停產(chǎn)，小斐也只得坐上進(jìn)京的高鐵，惶惶然在這座超大城市里尋找未來(lái)。

　　然而他來(lái)晚了。

　　2017年7月，市場(chǎng)消化完“317新政”前最后一波購(gòu)房需求，悄然拉開(kāi)了租房上行的序幕。如同那個(gè)世人皆知的比喻，小斐只是在房租逐月、逐地“溫和”增長(zhǎng)下認(rèn)慫，一路向北，直到北五環(huán)。

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　　一、“自然”的增長(zhǎng)

　　來(lái)北京之前，書(shū)本告訴小斐國(guó)家的中心是天安門(mén)。

　　來(lái)北京之后，現(xiàn)實(shí)告訴小斐宇宙的中心是北五環(huán)。

　　雖然屢被網(wǎng)絡(luò)神曲和段子抹黑刷屏，然而，自西二旗迄望京東，代表著過(guò)去數(shù)年國(guó)家最?yuàn)Z目經(jīng)濟(jì)成就的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)帶就在北五環(huán)悄然成形，周邊的房?jī)r(jià)也令人目瞪口呆地實(shí)現(xiàn)了早年間“北五環(huán)十萬(wàn)見(jiàn)”的預(yù)言。

　　這一切已經(jīng)與小斐沒(méi)有關(guān)系，即使如他的家庭，也很難掏出幾百萬(wàn)來(lái)供他買(mǎi)一套房子，不僅是錢(qián)的事兒，觀念上也接受不了。

　　但這一切還與小斐有關(guān)，因?yàn)樗€要租房住，替買(mǎi)過(guò)房的人還債買(mǎi)單。

　　當(dāng)然享受不起真正十萬(wàn)一平的“豪宅”，小斐選擇了被稱(chēng)作“亞洲最大社區(qū)”的天通苑落腳，那時(shí)那地一如既往地低調(diào)與尋常，任誰(shuí)也無(wú)法猜到日后的租房市場(chǎng)輿論波瀾竟從這里刮起。

　　為了省心，也為了居住體驗(yàn)，90后的小斐沒(méi)有經(jīng)歷他前輩們千夫所指的黑中介、二房東，而是直接住進(jìn)了某大牌中介自營(yíng)的租房項(xiàng)目，過(guò)程很順利、中介很專(zhuān)業(yè)、房東人也很nice，就是房東臨別前的那句話(huà)讓他別扭：

　　“我這是變相補(bǔ)貼你住房哦”。

　　房東說(shuō)，這是一套500萬(wàn)的房子，500萬(wàn)擱銀行買(mǎi)“保本”理財(cái)，最低也是年化4%也就是一年20萬(wàn)的收入，相當(dāng)于每月1.6萬(wàn)左右，“而這房總共只收你們6千，我是一月補(bǔ)貼你們1萬(wàn)”。

　　小斐愕然。雖然干的就是會(huì)計(jì)師，也知道這套算術(shù)表面上沒(méi)有問(wèn)題，但還是不能認(rèn)同房東的這個(gè)說(shuō)法——“去年還4000呢，漲價(jià)還有理了”，另一屋的小言也忍不住嘟囔。然而市場(chǎng)是殘酷的，在經(jīng)歷過(guò)16-17年房?jī)r(jià)的快速上漲后，這座城市原本就很低的租售比更是滑落到了不足2%（可以比照日本約6%），房?jī)r(jià)上漲時(shí)固然不用太顧及租金回報(bào)，但房?jī)r(jià)穩(wěn)定后逐漸修復(fù)租售比卻既是被經(jīng)驗(yàn)證實(shí)了的客觀規(guī)律，也是房東們不得不做出的“理性”抉擇。

　　在這一輪房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的紙面財(cái)富膨脹背后，是家庭部門(mén)杠桿率的真實(shí)上漲。根據(jù)人民大學(xué)宏觀研究團(tuán)隊(duì)此前發(fā)布的報(bào)告，以家庭債務(wù)/家庭可支配收入這個(gè)口徑測(cè)算，中國(guó)家庭部門(mén)的杠桿率甚至高達(dá)110.9%，超過(guò)了美國(guó)的108.1%。更不用說(shuō)稅收- 社保征收的增加，通脹- 物價(jià)的上漲，這些終究要傳遞到鏈條底層如小斐、小言他們承受。

　　雪上加霜的是畸形是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。雖然總體上租房市場(chǎng)并不存在壟斷，然而在各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，不同于一般的商品、服務(wù)，租房由于周邊產(chǎn)業(yè)、生活設(shè)施分布以及人的居住習(xí)慣等剛性條件，很容易形成局部壟斷。以小斐居住的天通苑為例，北邊是準(zhǔn)備拆遷的城中村，東邊是尚未開(kāi)發(fā)的保留地，南邊是無(wú)法企及的“豪宅”區(qū)，西邊是難兄難弟的回龍觀。處在北五環(huán)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)帶的中心，相對(duì)廉價(jià)的租房供應(yīng)是各廠(chǎng)碼農(nóng)及碼農(nóng)服務(wù)者們無(wú)法拒絕的。在這里，即使懷疑中介在各種提價(jià)，小斐們也只有默默承受，帝都雖大，再往外可就是六環(huán)了。

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　　二、資本的狂舞

　　對(duì)比起高房租，天通苑的居住環(huán)境著實(shí)不能讓小斐滿(mǎn)意。比如這一下地鐵就能清晰看見(jiàn)的“銹帶”——由大量橫七豎八以各種奇詭姿態(tài)擺放的共享單車(chē)無(wú)縫拼接成的銹帶。

　　這是上一次“共享經(jīng)濟(jì)”資本盛宴所遺留下杯盤(pán)狼藉的痕跡。在那個(gè)流動(dòng)性充盈的時(shí)代，資本意氣風(fēng)發(fā)地橫沖直撞，尋找著一切能夠帶來(lái)“想象力”的場(chǎng)景。據(jù)說(shuō)是代表了信息技術(shù)最前沿的應(yīng)用，也契合了人類(lèi)大同的社會(huì)理想，各種門(mén)類(lèi)的共享XX、互聯(lián)網(wǎng)+一時(shí)席卷神州，并曾以國(guó)家名片“享譽(yù)”世界。然而繁華背后，其運(yùn)行邏輯依然無(wú)法跳脫一百多年前《資本論》中的辛辣嘲諷，只不過(guò)更加加重了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行乃至社會(huì)治理的成本。

　　而今，這只手又指向了租房市場(chǎng)，一方面，無(wú)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境好壞，衣食住行始終是人的剛需，而與其它三者比較，住的分量無(wú)疑更重，對(duì)國(guó)人來(lái)說(shuō)，孟老夫子“有恒產(chǎn)者有恒心”的古訓(xùn)已成為整個(gè)民族的心理印記。另外與購(gòu)房相比，租房成本、門(mén)檻都更低，而唯其“低”，所以也更是不得不滿(mǎn)足的需求。

　　另一方面，租房同樣是一個(gè)朝氣蓬勃、更有想象空間的市場(chǎng)：從之前的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，它不但代表了后工業(yè)時(shí)代消費(fèi)發(fā)展的一個(gè)主流趨向——在這里，物流、家裝、家具、物業(yè)服務(wù)甚至更周邊的餐飲、娛樂(lè)、教育、交通等商業(yè)生態(tài)都可以漸次發(fā)育起來(lái)。以此為基礎(chǔ)，通過(guò)各個(gè)場(chǎng)景大數(shù)據(jù)的積累，甚至還可以成為資本角逐未來(lái)的勝負(fù)手。

　　當(dāng)然，這步棋資本看到了，所以他期望復(fù)制之前屢試不爽的“成就”與輝煌；社會(huì)也看到了，所以才有了這次輿論上的恐慌和反擊。

　　不過(guò)，社會(huì)看到和想象的，是資本的“囂張”和進(jìn)擊，不曾察覺(jué)的，是資本的“暴走”和恐慌。請(qǐng)不要以為后者就意味著軟弱，須知，恒星走下坡路的“紅巨星”階段可以迸發(fā)出較之以往更強(qiáng)的毀滅性力量。如果不加預(yù)防，之前的發(fā)生在其他場(chǎng)景的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)敘事不但會(huì)在此重現(xiàn)，而且會(huì)以更加迅疾、更加狂暴的形式重現(xiàn)。

　　在來(lái)京的這一年時(shí)間里，小斐一直比較閑，而在上月，一直嚴(yán)以律己更嚴(yán)已律人的Boss竟然破天荒地休了年假，據(jù)說(shuō)是遠(yuǎn)赴藏區(qū)支教，兼以“洗滌靈魂”。雖然不太清楚明明北京就以數(shù)以萬(wàn)計(jì)的打工子弟嗷嗷待“教”，也不了解人口和氧氣一樣稀薄的高原如何凈化人生，但小斐對(duì)此無(wú)暇顧及太多，繁忙固然有壓力，清閑更加是焦慮。項(xiàng)目越來(lái)越少，他對(duì)自己的未來(lái)不禁更加悵惘。

　　小斐感覺(jué)到的項(xiàng)目變少，背后其實(shí)是新周期下資本的收縮。雖然坊間一直在傳各種“放水”的版本，但是定向的灌溉難以緩解整體的緊張。加之債務(wù)違約上升、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)難尋，不難想象資本一旦可以在租房市場(chǎng)找到堅(jiān)實(shí)的立足之地，將會(huì)以怎么樣的執(zhí)著和慧黠最大化自己的收益——按照風(fēng)險(xiǎn)投資的要求，不但要收回本項(xiàng)目的投入，還要覆蓋其他項(xiàng)目的損失。也無(wú)怪乎“培育長(zhǎng)租市場(chǎng)穩(wěn)定住房需求”這樣好好的一部經(jīng)會(huì)被念歪。

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　　三、政策的無(wú)奈

　　播下的是龍種，收獲的是跳蚤。

　　看到資本如此興風(fēng)作浪，政府想必五味雜陳。是啊，本來(lái)想讓長(zhǎng)租市場(chǎng)來(lái)做“定海神針”，卻不想竟是“哪吒鬧海”。不過(guò)，冷靜下來(lái)分析，一方面，市場(chǎng)發(fā)育有其過(guò)程和自然規(guī)律，在市場(chǎng)開(kāi)拓早期，特別是沒(méi)有規(guī)范指導(dǎo)的情況下，得到資本支持的中介機(jī)構(gòu)在需求端發(fā)力收房必然會(huì)打破供需平衡引發(fā)價(jià)格上漲，而與股市類(lèi)似，當(dāng)莊家拉抬價(jià)格時(shí)，作為散戶(hù)的個(gè)人也必然隨行就市形成“共振”。另一方面，市場(chǎng)就是市場(chǎng)，不可能完全替代政府去做福利事業(yè)，不管是從眼前平衡市場(chǎng)需求的角度，亦或從長(zhǎng)遠(yuǎn)豐富住房市場(chǎng)生態(tài)的規(guī)劃，都需要政府“有形之手”真正發(fā)揮作用，增加公共產(chǎn)品供給。

　　對(duì)此，小斐當(dāng)然是翹首以盼。不過(guò)，他又不敢過(guò)多奢望，在寸土寸金的帝都，能夠享受住房福利談何容易。小斐不太懂保障性租房是怎樣的建設(shè)規(guī)劃和周期，但他知道門(mén)檻一定不低。現(xiàn)在他最期盼的，其實(shí)是能安安穩(wěn)穩(wěn)地在現(xiàn)在居所住下去，和中介的談話(huà)讓他有了危機(jī)感——在這座城市面貌日益整潔有序的背后，是越來(lái)越多地城中村、群租房被清理，于是有了越來(lái)越多的人來(lái)門(mén)店問(wèn)東問(wèn)西，不想就此離去的人們都有著樸實(shí)的愿望：哪怕再貴也要堅(jiān)持下去，還是大城市好掙錢(qián)。

　　更何況，正規(guī)租賃住所帶給人們的除了穩(wěn)定、安全的家，更有居住在這個(gè)城市的尊嚴(yán)和本該享受的社會(huì)公共福利。

　　是的，當(dāng)日后人們回首這個(gè)國(guó)家社會(huì)發(fā)展史時(shí)，租售同權(quán)無(wú)疑將是濃墨重彩的一筆。作為政策，它既彌補(bǔ)了民生保障的短板，又可能釜底抽薪地解決房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的痼疾，當(dāng)通過(guò)租房就可以正常上學(xué)、就醫(yī)時(shí)，很大的購(gòu)房需求就被消解了。

　　然而問(wèn)題在于節(jié)奏。

　　政策先于供給，甚至有可能結(jié)構(gòu)性地長(zhǎng)期先于供給，“租到就是賺到”，再疊加限購(gòu)門(mén)檻上升、房產(chǎn)稅征收預(yù)期等因素，租房在被市場(chǎng)快速認(rèn)可接受并被轉(zhuǎn)化為需要貨幣支持（支付租金作為對(duì)價(jià)）的權(quán)益，當(dāng)沒(méi)有足夠數(shù)量的供給對(duì)沖時(shí)，租金上漲將是持久的沖動(dòng)。

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　　四、結(jié)構(gòu)的桎梏

　　這就涉及租房、住房乃至整個(gè)城市社會(huì)福利的根本瓶頸——發(fā)展空間。

　　如果說(shuō)，只是房東、中介個(gè)人問(wèn)題，這個(gè)好解決，畢竟我們有法可依。

　　如果說(shuō)，只是資本攪亂市場(chǎng)，這個(gè)也好解決，只要控制住資金流入的渠道、嚴(yán)格審查用途。

　　如果說(shuō)，只是政策有待完善，這個(gè)不難解決，我們有黨的正確領(lǐng)導(dǎo)、有足夠?qū)I(yè)、高效的政策制定執(zhí)行隊(duì)伍。

　　難就難在這是涉及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

　　我們知道，自現(xiàn)代工業(yè)文明興起帶來(lái)全球分工也就是“全球化”后，在空間分布上一直是一種“半吊子”狀態(tài)。起先是在海港和沿海若干城市，當(dāng)鐵路和空港興起后也只是漸次擴(kuò)展到少數(shù)樞紐城市。令人絕望的是，被寄予打破地域桎梏的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非但沒(méi)有逆轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)，反而更加強(qiáng)化了少數(shù)中心節(jié)點(diǎn)的地位。關(guān)于這些，觀察我國(guó)一二線(xiàn)城市近年興衰即可了解。

　　可問(wèn)題是我國(guó)是一個(gè)地域近千萬(wàn)、人口十四億的超大型國(guó)家，不是城邦聯(lián)合體。經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果和社會(huì)福利供給向少數(shù)城市的聚集既與我們社會(huì)主義的建國(guó)理想不符，又影響社會(huì)穩(wěn)定，還從根本上制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　就這些城市里面人來(lái)說(shuō)，以城中村、群租房等為代表的一切實(shí)際上長(zhǎng)期構(gòu)成一種隱形福利，當(dāng)這種廉價(jià)服務(wù)生成機(jī)制被打掉后，居住成本陡然升高的他們更加擁擠不堪、更加壓力山大。城里人想要和正在逃離，外面人居然還想進(jìn)來(lái)。

　　就這些城市的管理者來(lái)說(shuō)，卻又是“螺螄殼里做道場(chǎng)”，現(xiàn)代化城市管理的精細(xì)要求遭遇歷史上積重難返的種種“欠債”，原來(lái)在經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)階段尚可協(xié)調(diào)的維護(hù)穩(wěn)定-發(fā)展經(jīng)濟(jì)-保障民生也越來(lái)越成為“不可能三角”，管理者縱然神通廣大，面對(duì)各種“既．．．．．．又．．．．．．”的目標(biāo)也是左支右絀、捉襟見(jiàn)肘。

　　于是就有了各種規(guī)劃、各種新區(qū)，給全社會(huì)以希望，給年輕人以光亮。

　　立秋前后，陣雨紛紛，一茬又一茬，終是澆滅了酷夏的高溫。天通苑太平莊中二街兩側(cè)的大排檔也日益熙熙攘攘，這一天晚上，小斐他們合租的幾個(gè)室友出來(lái)聚餐，山南海北一通胡侃之后，卻又無(wú)不對(duì)房租唉聲嘆氣。這時(shí)的新聞里忽然傳出了雄安新區(qū)規(guī)劃解讀的振奮聲音，小言突然發(fā)現(xiàn)，周?chē)脑腚s歸于沉寂，大家都被播報(bào)中展示的城市環(huán)境、產(chǎn)業(yè)前景和民生保障等所吸引。末了，一句話(huà)從耳畔響起：

　　“要不，我們也去試試”？

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責(zé)任編輯：陳永樂(lè)