文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 肖磊

　　除了人民幣貶值、城鎮化等理由，支撐中國房價的主觀邏輯里面，還存在一個永遠“高大上”的口號，“政府不可能讓房價跌”。其實當泰坦尼克號撞上冰山的時候，或許你才會知道大海是多么的浩瀚，足以吞噬人類所打造出來的任何巨輪。

　　經濟增長、人口紅利、城鎮化、貨幣超發等因素，推動了近十年來中國房地產市場空前的繁榮。發展至今，中國一線城市的房價已跟全球各大主要城市房價基本持平并有所超越。如果單從房價看，我們已經進入了高度發達國家的行列。

　　尤其是2016年，全國各主要城市房價出現了新一輪漲勢，在此期間，伴隨的則是中國經濟增速的持續放緩，以及人民幣匯率的持續下跌、股票市場的持續疲軟。人們似乎更加堅信只有房子才是可靠的資產，才是值得長期擁有的資產。

　　多年以來，看空中國房價的觀點基本都以失敗告終，使得看漲房價的觀點變本加厲，但爭論從未因房價的上漲而結束。

　　房價到底由什么因素推動，是一個非常復雜的問題。如果按照中國民眾的收入水平，以及經濟增長周期的轉變、勞動力市場拐點的出現等，房價本不應該這么高，或者說該到了出現拐點的時候了。

　　可是，我們又出現了新的理由，人民幣貶值、城鎮化遠沒有完成等等，且因房價的上漲，這種結論正在自我驗證、自我加強。事實真的這樣簡單嗎？

　　先來說說匯率。

　　從一定程度上來說，貨幣貶值以后，所有的東西都應該是上漲的，但請注意，人民幣匯率的波動跟房價沒有太大關系。

　　2010年至2014年初，人民幣兌美元匯率升值了超過10%，期間中國房價持續上漲，一刻也沒有停歇；2014年初至今，人民幣兌美元匯率貶值了超過10%，中國房價跌了還是漲了？好像最終還是漲了。房價跟匯率的關系，既不是正相關，也不是負相關。

　　作為中國經常拿來舉例的“案例國”，日本1985至1991年房價飆升了接近3倍，日元在此期間升值了50%。

　　最近的一次，2011年末至2015年中，日元貶值了超過60%，期間日本房價甚至略有下跌。單純匯率對房價的影響，在全球諸多國家，都是不確定的，都能舉出相關的反例，因此再不要提什么“保房價還是保匯率”這樣的問題了，兩者不是蹺蹺板關系。

　　至于房價跟城鎮化之前的聯系，已經被中國房地產市場給妖魔化了。

　　中國目前的城鎮化率按照官方公布的數據，是56.1%（截止2015年底），這個數據跟60多年前的日本、法國、意大利等差不多，跟30年前的韓國，40年前的巴西、俄羅斯基本一致。

　　日本房價漲幅最大的1984至1990年，日本的城鎮化率只提升了0.65%，幾乎停滯；而日本城鎮化率最快的2000年至2010年（期間日本城鎮化率飆升了12%），日本房價反而是持續下跌的。

　　韓國的房價走勢跟城鎮化率有一些值得參考。1975年至1990年，韓國的城鎮化率從48%增加到了73%，每年增加超過1.6%（遠高于其他時間段，也基本上是全球城鎮化過程當中的最高速度之一），這期間韓國房價上漲了接近6倍，也是韓國房價上漲最快的時候。

　　中國城鎮化率最快的2000年至2013年跟韓國1975至1990年非常相似，期間中國城鎮化率從35.88%上升到了53.7%，平均每年增速為1.5%，期間按照北京地區的房價算，中國房價上漲超過8倍。

　　問題的關鍵點正在這里，中國的城鎮化率增速，能否以每年超過1.5%的速度持續？目前看是不可能的，最近兩年中國城鎮化率增速，已經下滑到了1.2%，而且增速可能因農村宅基地、戶籍制度等問題持續放緩。

　　如果說城鎮化能夠推動房價，唯一的理由是，城鎮化率增速要非常的高，足以使得整個房地產市場供不應求。

　　城鎮化真的能快到開發商來不及蓋房子嗎？非也！

　　經過了二十多年的發展，中國房地產市場“造房”能力，已穩居全球第一。中國不僅給自己蓋了足夠多的大樓，還正在輸出“產能”，據以色列財政部估算，在建設高樓方面，中國建筑工人的速度比以色列和巴勒斯坦等國工人快50%。ABC新聞網站就曾報道，中國某建筑公司在短短19天的時間內，建成了一棟57層高的樓。

　　如果你再去看看全球網友在youtube上熱議中國蓋樓速度，你就知道中國一旦有需求，房子幾乎不存在供不應求的情況?，F在的問題，是城鎮化速度，根本趕不上“蓋樓”速度，很多城市為了達到城鎮化增速要求，“強迫”農民進城“上樓”的現象屢見不鮮。

　　從發達國家城鎮化對房價的影響看，大部分時間段內城鎮化率在提升，房價卻在下跌。中國市場在城鎮化方面確實還有很長的路要走，還有很大的潛力，但靠城鎮化推動房價的時代已經結束了。

　　2015年，中國市場方便面和低端啤酒的銷量首次大幅下滑，方便面銷量下滑13%，低端啤酒銷量下滑接近5%，人口流動進一步減少，“城鎮化”需求已開始減弱，拐點已十分明顯。

　　另一個數據可以很好的證明這一點，2015年，上海市2015年末常住人口總數比2014年末減少10.41萬人，這是新世紀以來，上海市常住人口首次出現負增長，降幅為0.4%。

　　北京市2015年末常住人口比2014年末增加18.9萬人，但增幅下降，與2014年相比少增加17.9萬人。同時，北京2015年末城六區常住人口占全市比重比2010年下降0.6個百分點。

　　2015年，北京二手房成交接近20萬套，是新房成交量的接近3倍。新增需求雖然在持續，但新增的供給已經不是簡單的新建住房，更多的供給出現在二手房市場。

　　今年前5個月，北京二手房成交量為121768套，占市場交易量的86.2%。待售庫存雖然數量方面有所減少，但價格必定會抑制需求。

　　目前已取得預售許可證的新房庫存，價值超過7000億元，相當于2014年中國民營企業500強總利潤的1.5倍。按照媒體的說法，這僅僅是已經取得預售許可證的新房庫存，如果再加上在建項目工程和儲備土地，這個數字至少還要翻一倍以上。

　　2015年，北京發布《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2015年版）》，北京將堅決退出一般性制造業。

　　這意味著更多的勞動密集型產業將退出北京、上海等特大城市，將更多的人口疏解到周邊。

　　對于房地產市場來說，短期看是利好周邊城市，實際上是進一步擴大了房地產市場的供給潛力。

　　當特大城市將更多的產業疏解到周邊地區的時候，周邊地區往往有著更大的土地資源和更低的房地產開發成本，供給量會迅速提升。

　　首爾作為韓國的首都，一度吸納了整個國家接近20%的人口。人口的劇增給首爾帶來了各種壓力，從而觸動了政府的各類產業規劃，就像北京打造京津冀協調規劃一樣，以疏解產業和降低人口流入。

　　而后首爾市人口增加開始放緩，到2009年首爾市人口開始呈現凈流出態勢，目前首爾市人口已從高峰時期的1100萬左右降至不到990萬人，過去五年，首爾市平均每年人口減少0.3%左右。而首爾周邊仁川市和京畿道人口持續增加，周邊房屋供給也迅速增加。

　　不要小看政策對人口流動和房價的影響，2014年根據經濟與合作組織（OECD）一份研究報告，排列出全球房價最便宜的十個國家。韓國的房價與收入比是負39.35，在所調查的，34個成員國，其中包括來自世界各地的西方國家和發展中國家里面，韓國排名第一。

　　香港被稱為全球購房難度最高的城市，房價收入比目前是18，排名世界第一，而排名第二和第三的，不是東京和紐約，而是北京和上海。

　　北京和上海分別以房價收入比達到15、14.5排名全球購房難度最高城市的第二和第三（世界平均水平是3到6，中國三十個省里面，只有七個低于6）。不要忘了，北京的面積是香港的15倍（上海是其6倍），北京人口密度還不到香港的十分之一。跟香港相比，北京等地土地稀缺是個偽命題。

　　說了這么多，那中國的房價為什么還在上漲？

　　實際上很簡單，需求問題被市場搞錯了。需求包括實際需求和潛在的需求，實際的需求按當下的收入水平和家庭狀況，潛在的需求則很容易被信貸等刺激出來，并且很容易形成羊群效應。

　　今年上半年，居民中長期貸款（主要房屋按揭）新增2.95萬億元，創歷史新高，接近15年全年3.05萬億元水平，占同期新增貸款總額的35%。

　　4月，住戶中長期貸款4280億，非金融企業貸款則開始減少至1415億，房貸增速超企業貸的狀況一直延續到5月份。也可以說，當下的中國市場，除了吃喝拉撒，大家的主要“任務”就是貸款買房。

　　美國2001年至2007年住房抵押貸款余額翻了一倍（之前15年才增加了1倍），但這種狀況并未持續多久，2008年次貸危機之后，美國按揭貸款余額開始下滑，已從2007年時回落了超過10%。

　　2011年中國個人購房貸款余額6.48萬億元，目前已接近17萬億，五年間增加了接近3倍。還記得2015年股市因配資推動的“杠桿?！卑?，持續了不到一年時間。

　　房地產市場流動性較低，周期較長，但很難說這一輪因信貸推動的房地產繁榮開始于哪一年，如果開始于2010年，目前已過去了整整五年，還能持續多久呢？

　　除了人民幣貶值、城鎮化等理由，支撐中國房價的主觀邏輯里面，還存在一個永遠“高大上”的口號，“政府不可能讓房價跌”。

　　其實當泰坦尼克號撞上冰山的時候，或許你才會知道大海是多么的浩瀚，足以吞噬人類所打造出來的任何巨輪。未來中國經濟最大的風險，并不是房價下跌，而是房價依然沒跌。

　　(本文作者介紹：財經專欄作家)