文/新浪港股專欄作家 賀升 微信公眾號（xlgg-sina）

　　恒盛地產(chǎn)（00845.HK）私有化一觸即發(fā)，如沒有意外，2016年11月底將會公布，屆時股價有機(jī)會大升一倍或以上，值博率吸引。據(jù)資料，2016年10月31日，恒盛地產(chǎn)公布，大股東需要時間作最終籌備，以取得可能私有化所需資金，于10月30日，要約人向執(zhí)行人員提交申請，將最后期限延至2016年11月30日，并于10月31日獲批。除非有特殊情況，否則期限延展為最后一次。即是說，恒盛地產(chǎn)本月底將大有機(jī)會爆升，近日股價呈強(qiáng)，相信是春江鴨買貨行為，現(xiàn)價值得把握趁低吸納機(jī)會，潛在上升空間很吸引。

　　恒盛地產(chǎn)大股東私有化意欲很強(qiáng)，參考資料，恒盛地產(chǎn)大股東早于2013年以建議每股1.80元作價，將公司私有化，后因為作價太，被股東反對，私有化失敗。現(xiàn)在，恒盛地產(chǎn)大股東眼見公司地皮大升值，股價卻相當(dāng)?shù)蜌垼瑵撛谒接谢瘍r值比2013年高，故此希望在2016年11月底或之前，再次提出私私有化計劃，估計參考上次失敗原因，今次私有化作價將會高于上一次，而參考公司于2009年10月以每股4.40元作價上市來看，倘現(xiàn)在按上市價折讓45%作出私有化建議也非常合理，股價量度上升目標(biāo)為2.40元水平。

　　恒盛地產(chǎn)在上海擁有7幅土地儲備，可建樓面面積為147.1萬平方米，每平方米地價成本為2913元（人民幣；下同）；于長三角地區(qū)擁有8幅地，總樓面建筑面積為316.6萬平方米，每平方米地價成本為1938元；環(huán)渤海區(qū)有5幅土地儲備，可建樓面面積為258.6萬平方米，每平方米地價成本為1340元；東北地區(qū)有3幅土地儲備，可建樓面面積為125.3萬平方米，每平方米地價成本為1162元。目前，公司擁有847.6萬平方米的土地儲備，平均每平方米地價為1810元，況且項目全部位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域，試問目前哪里有這麼便宜呢？目前，恒盛地產(chǎn)的總發(fā)行股份為77.83億股，按1.19元交易價計算，公司總市值為92.6億港元，約81億人民幣左右，整家公司股價僅反映上海近期創(chuàng)出的一幅地王估值，恒盛地產(chǎn)股價何等被市場低估可見一斑。

　　賀升詳細(xì)研究恒盛地產(chǎn)于上海的土地儲備，其項目包括：1）位于上海徐匯區(qū)的恒盛?尚海灣；2）位于上海普陀區(qū)的恒盛?陽光威尼斯；3）位于上海奉賢區(qū)的恒盛?湖畔豪庭；4）位于上海寶山區(qū)的上海?恒盛豪庭；5）位于上海徐匯區(qū)的上海?恒盛豪庭；6）位于上海徐匯區(qū)的中漕新村項目；7）位于上海奉賢區(qū)的恒盛?馨雅名邸。根據(jù)上資料，恒盛地產(chǎn)位于上海的土地儲備為147.1萬平方米，潛在價值應(yīng)該相當(dāng)于2幅2016的7月27日拍賣的上海地王價值，每幅價值達(dá)88億元。即是說，現(xiàn)價私有化恒盛地產(chǎn)，最少可以賺回一幅上海地王，潛在價值88億元以上。

　　除了賺相當(dāng)于一幅上海地王外，公司還有于環(huán)渤海地區(qū)擁有五個項目，土地儲備為258.6萬平方米；東北地區(qū)擁有3個項目，土地儲備為125.3萬平米；長三角地區(qū)的7個項目的土地儲備為316.6萬平方米。這把地皮儲備為700萬平米，價值也相當(dāng)蒸人。

　　綜合上述資料，賀升認(rèn)為，倘恒盛地產(chǎn)按每股2.4元水平私有化，應(yīng)該屬于一半買，另一半送，故此對大股東來說，無疑極度吸引。賀升認(rèn)為，恒盛地產(chǎn)旗下的地產(chǎn)項目于2014至今，升幅50%至100%不等，粗暴測算，按當(dāng)時的1.8元私有化作價來計，今次私有化作價上升50%，每股應(yīng)該值2.7元水平，給予2.40元目標(biāo)價，無疑顯得非常保守。根據(jù)目前恒盛地產(chǎn)的77.93億總發(fā)行股份計，大股東張志熔持有53.14億股，中國人壽持有5.71億股，街貨約19.1億股，倘按2.4元私有化，兩大股東只需斥資約46億元，就可以將公司據(jù)為已有，品賞驚人的暗藏資產(chǎn)。

　　(本文作者介紹：港股分析員、著名專欄作家以及前經(jīng)濟(jì)日報投資版首席記者。)