文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家   黃志龍

　　全面征收房產稅是構建房地產市場發展長效機制的基石之一，但是房產稅的落地短期內仍然面臨一系列風險與難題。

房地產稅落地面臨五大難題

　　最近，財政部部長肖捷撰文提出，將“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地產稅立法和實施，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅”，廣受關注的房產稅看似“箭在弦上”。然而，筆者認為，短期內房產稅政策落地，除了面臨立法授權、稅基和稅率確定、全國不動產信息共享等障礙外，還可能需要應對以下五方面兩難選擇。

　　第一，征收房產稅與“擴大中等收入群體”的抉擇?！吨袊彝ソ鹑谫Y產配置風險報告》數據顯示，不動產在我國家庭金融資產配置中的比重不斷攀升，2016年達到了68.8%（參見下圖），其中69.05%的城鎮家庭僅有1套房產，15.44%的家庭有2套房產，僅有3.63%的家庭擁有3套及以上房產。

數據來源：西南財經大學《中國家庭金融資產配置風險報告》

　　可見，大部分居民購買房產的目的是滿足自身自住需求，僅有1套或2套房產的城鎮居民構成了城市中等收入家庭的主體。

　　若按照上海、重慶試點方案中確定較高的免征額，則達不到構建房地產市場長效機制、拓展地方稅源的效果。

　　若按照國際較為普遍的廣覆蓋方式征收，房產稅一旦落地，中等收入家庭不但要承擔原來按揭貸款，還需要新增新房產稅負擔。顯然，這與十九大報告多次提出的“擴大中等收入群體”的發展方向不符。

　　第二，地方政府在房產稅和土地出讓收入上的抉擇。從較為成熟的市場經驗看，美國房產稅占地方政府財政收入比重在15%左右，韓國房產稅占地方政府財政收入比重大約為20%，日本不動產稅占地方政府財政收入的比重大約為40%。這些國家的房產稅均是按照房屋評估值為基礎征收房產稅，形成了一套完善的土地及房屋價值評估體系，定期對房屋估值進行調整，房產稅成為稅收收入的重要組成部分。

　　反觀我國房地產市場，從上海、重慶等試點城市看，2016年上海房產稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%，重慶房產稅收入為56.88億元，占本級財政稅收收入1438.4億元的4%。與此同時，2016年上海土地出讓收入高達1578億元，重慶為705億元。房產稅相對土地出讓收入可謂是“九牛一毛”。

　　2013年，杭州曾作為房產稅試點擴圍城市之一，并制定了包括針對增量住房征收、以戶為單位的免征面積、超標面積累進稅率等政策，但最后被緊急叫停。彼時反對聲最大的依然是房產稅將對本已十分低迷的房價形成打壓，影響土地出讓收入。一旦房產稅政策在全國范圍內落地，地方政府必須在房產稅和土地出讓收入之間做出選擇。

　　第三，房產稅落地與短期通脹壓力的抉擇。從各國的長期經驗看，房產稅與控制房價并沒有必然的聯系。但是，就當前房地產市場的預期而言，房產稅在控房價的長期目標方面依然被寄予厚望。特別是空置率較高、投機氛圍較為濃厚的地區，房產稅政策一旦落地，投資者心態和市場預期將發生轉變，不同收入家庭財富配置結構將發生較大調整。不動產持有成本的上升，將可能引發短暫的拋售潮。

　　而在過去十余年內，央行超常發行的過剩貨幣，之所以沒有引發通貨膨脹，主要是房地產市場在中國經濟貨幣化進程扮演著最大的“貨幣蓄水池”角色，房產稅政策落地導致的短暫的拋售潮，過剩的社會資金將可能進入實體經濟，過剩流動性對通脹的壓力將再現。與此同時，在沒有出現拋售潮的地區，住房租金的壓力也將因為房產稅落地而上升。因此，房產稅政策落地，將可能造成較大的短期通脹壓力。

　　第四，房產稅與避免房地產市場的“明斯基時刻”的抉擇。目前，許多金融機構的個人經營貸、小微企業貸的抵押物既有住宅類房產，也有商業類地產，若房產稅開征造成了部分地區短期的拋售潮，房價的下跌可能影響銀行抵押物的價值評估，由此引發一系列系統性金融風險。然而，近期央行行長周小川關于“明斯基時刻”的討論，印證了我國爆發系統性金融風險存在現實可能性。未來房地產調控政策重點，整體上需要防止房價過快回落，通過時間換空間的方式，以居民收入穩步增長，逐漸消化過高的房價。但是，一旦房產稅政策落地，市場預期被逆轉，住房持有環節成本的上升，將可能成為壓垮房地產泡沫的“最后一根稻草”。不排除出現以下情形：房產稅政策全面落地之日，就是房地產市場“明斯基時刻”到來之時。

　　第五，房產稅的高征稅成本與短期低收益的抉擇。房產稅作為一個全新的稅種，要在全國推廣并取得預期效果，至少有四方面的工作需要全面推進：一是全國不動產信息共享；二是通過各種渠道對納稅人進行“教育與培訓”，讓納稅人充分了解相關的法律規定；三是在不同城市建立完善的、可持續調整的“個人住房評估值”系統；四是政策落地后要建立房產稅監督機構，建立納稅申辯制度，納稅人有途徑提出異議和申訴。

　　以上這些過程都需要地方政府付出高昂的人力成本、時間成本和博弈成本等。因此，在許多三四線城市，房產稅的開征成本甚至可能高于其收益，顯然這會影響地方政府的積極性。如果按照有條件地區“分步推進”的原則，地方政府可能陷入兩難選擇，特別是財政困難地區有拓展財源、征收房產稅的積極性，但房產稅落地之后將進一步削弱本地房地產市場的吸引力。

　　不可否認，全面征收房產稅是構建房地產市場發展長效機制的基石之一，但是房產稅的落地短期內仍然面臨一系列風險與難題，如何應對這些挑戰，需要決策部門和各級地方政府做出艱難抉擇，未雨綢繆，充分評估房產稅成本、收益和相關風險。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)