文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家   黃志龍

　　從長遠來看，隨著金融創新業務和互聯網領域信息產業的快速發展，高收入群體占比將不斷攀升，這將對京滬房租長期上漲趨勢形成有效支撐。

　　8月17日，北京住房租賃新政征求意見，“租售并舉”的政策向“北漂們”伸出來橄欖枝。“北漂們”除了關心租賃住房在教育等公共服務權利外，租賃房供應量增加，是否意味著當前京滬等一線城市房租短期回落的趨勢將進一步延續？可能是年輕“北漂們”更為關心的話題。

　　一線城市房租與房價出現明顯背離

　　房價和房租同漲同跌，是房地產市場發展的一般規律。在過去十多年中，盡管房價波動經過了多個周期，但房價與房租同步性大體符合這一趨勢。然而，從一線城市數據看，房價漲幅卻遠超房租漲幅，使得一線城市的租金回報率持續不斷下行并屢創新低。

　　以北京為例，2008年1月至2016年6月，中原地產統計的北京二手住宅房價指數從243點上升到928.5點，年復合增速為14%，二手住宅租金指數從118.82點上升到195.4點，年復合增速為 5%，房價漲幅遠在房租漲幅之上，這使得同期北京二手房租金回報率也從3.25%跌到1.45%（參見下圖）。

　　同樣，在2008年1月至2016年6月期間，上海二手住宅房價指數從181.2點上升到599.7，年復合增速為 13%，二手房租金指數從121.44點上升235.2點，年復合增速僅為7%，房價漲幅遠快于房租漲幅，使得上海租金回報率由2.85%下降到 1.55%（參見下圖）。

　　從大的趨勢看，歷史數據表明房租和房價漲跌基本同步。然而，自去年四季度以來，一線城市房價與房租出現了明顯的逆向而行和背離的趨勢，具體來看，北京于2016年9月房租首現回落，當月房租指數從194.1連續四個月回落到2016年12月末的189.9，至今年4月逐漸回升到196.7，6月末再度回落到195.4。與此同時，北京房價則一路上漲，直到最近兩個月才出現了回落（參見下圖）。

　　與北京相比，上海房價與房租的走勢背離情況更為明顯。2016年9月上海房租指數達到歷史高點251.6之后，至今年6月末已回落至235.2，回落幅度高達6.52%（見下圖）。

　　一線城市房價與房租走勢背離真實原因是什么？

　　不可否認，一線城市房價維持高位而房租出現明顯回落的現象，與北京、上海解決“大城市病”的疏解政策有關，同時嚴格房地產調控政策，“售轉租”使得出租房源增加，從房源供給層面對京滬房租上升形成壓力。

　　然而，筆者認為，房價與房租的短暫背離，更關鍵的原因可能是：一線城市低收入群體較為集中的傳統產業的遷出速度，遠遠超過高收入群體較為集中的新產業形成速度，使得房租無法在租客規模和收入水平方面形成有效支撐。具體闡述如下：

　　從低收入群體較為集中的舊產業遷出角度看，當前一線城市正處于后工業化時期，單位建城面積GDP產值大幅提升，使得那些無法達到高產出效率的行業企業被迫外遷，加上政府的主動疏解清退這些行業，使得這一進程明顯加快。

　　數據也表明，北京第一產業和第二產業從業人員一直在減少，以采礦業和制造業為主的第二產業從業人數從2012年歷史峰值114.85萬人下降到2015年的97.48萬人，勞動密集程度更高的住宿餐飲從31.96萬人下降到29.76萬人，批發零售等低端三產人員也在不斷萎縮。

　　上海的情況則是：第二產業從業人數從2015年進入下行通道，且第二產業中高端制造業的比重越來越高，單位產值較低的第二產業從業人員加速外流。

　　總之，高房價疊加京滬的主動疏解政策，使得一線城市低收入群體較為集中的舊產業加速外遷，常住人口增長陷入停滯（參見下圖）。

　　從高收入群體較為集中的新興產業形成看，過去十余年內，北京、上海的金融業、互聯網等高端產業已成為支撐京滬GDP增長第一大動力。2017年上半年，北京市金融業增加值占GDP比重達到歷史新高（19.2%），而以互聯網為代表的新興產業對經濟增長貢獻也達到了10.6%，繼續維持高位水平。同樣，上海金融業增加值對GDP增長貢獻也于2017年上半年達到了19%，成為經濟增長的第一動力（參見下圖）。

　　不過，與全球性的國際金融中心相比，北京、上海金融業仍有較大的發展空間。2015年北京、上海兩市的金融從業人員占比分別僅為3%和2%左右，而紐約、倫敦、新加坡等都在7%左右。

　　長期看京滬房租還將繼續上漲

　　如前文所述，京滬房租短暫回落是舊產業加速外遷速度遠超高端產業形成速度導致的。但是，從長遠來看，京滬金融業和互聯網產業從業人員還將繼續增長，這兩大產業作為高收入群體較為集中的產業，將對未來京滬房租增長形成有力支撐。如2015年北京金融業平均工資是制造業的2.8倍，是全市平均工資的2.2倍，上海金融業是制造業工資的2.4倍，是平均工資的1.9倍（參見下圖）。

　　即使是金融從業人員中，京滬兩市銀行收入相對較低的從業人員比重過大的問題也比較突出，相反高端創新性金融人才比重依然偏低。對于上海而言，當前互聯網新興產業發展，落后于北京的問題較為明顯，后期上海互聯網金融等人才的整體規模還將快速增長。

　　從紐約等國際金融中心歷史經驗看，上世紀70-80年代，由于中心城區地價上漲、成本上升等因素，使得紐約制造企業大規模外遷，紐約也經歷了近 10 年的逆城市化階段，1970-1980 年人口出現持續性凈外流達82萬人。1980年后，紐約進入后工業化時代，計算機、金融業、咨詢、中介等高端服務業快速發展，就業人口開始大規模回流（參見下圖）。紐約市人均產值也大幅攀升，相應地，紐約房租上漲了近450%，房價上漲了540%，房租與房價漲幅基本相當。

　　可以預見，北京、上海的人口流動、產業結構調整將經歷紐約相似的發展過程。從長遠來看，隨著金融創新業務和互聯網領域信息產業的快速發展，高收入群體占比將不斷攀升，這將對京滬房租長期上漲趨勢形成有效支撐。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)