文/新浪財經(jīng)意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李稻葵

　　在經(jīng)濟方面，一個大學的畢業(yè)生包括清華畢業(yè)生，收入是不斷上升的，很難用短期內(nèi)的經(jīng)濟收入來衡量。從長遠來看，清華學位帶來的人力資本溢價應該是相當高的。

　　清華學區(qū)房為什么遠比清華學歷值錢？其中固然有學位房承載投資功能、個人成就感等多重原因，但其根本在于，清華所在的五道口雖然聚集了眾多精英，但其過去20年新建的樓盤主要是辦公樓，住宅極其稀少，導致這一“宇宙中心”房價居高不下。同時，現(xiàn)行土地制度下，五道口附近的農(nóng)村土地和機構用地，也難以轉(zhuǎn)為住宅用地而加以開發(fā)利用。換言之，房地產(chǎn)問題出在了供給側(cè)結構性改革的供給方面。

　　一些家庭經(jīng)過長期奮斗，終于把自己的孩子送入了清華大學，而孩子畢業(yè)后卻買不起清華附近的學區(qū)房。這一問題其實不難解釋，我先分析為什么清華大學附近的房價如此之高——這是房地產(chǎn)泡沫之下一個更有意思且尚未被仔細挖掘的典型案例。

　　五道口——“宇宙中心”

　　清華大學東門外，在我1980年初入清華讀書時是一片農(nóng)地，只有一條小路通向清華。小路外面是雙清路，它只能容下兩輛汽車并排通行，卻一直通到清河毛紡廠。

　　清華東門那時非常荒涼，每天下午（尤其是冬天的下午）4點以后，我都像很多同學一樣，從東門出發(fā)，跑步到五道口的鐵道線，然后折返經(jīng)過北門附近那座現(xiàn)已棄用的火電廠，回到清華，全程5公里左右。那時，清華學生學習用功，也特別重視體育。大家都爭先恐后地鍛煉，希望在1500米賽跑這樣的達標測試中取得好成績。

　　時過境遷，現(xiàn)在這片土地完全變了樣，廣義稱為五道口，又被戲稱為“宇宙中心”。

　　5萬vs 10萬：優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持，住宅身價倍增

　　這片地區(qū)房價高的確與學區(qū)有關。其緊鄰清華，往西一站地鐵的距離即到北大東門，有清華附小、北大附小、中關村一小、中關村二小、中關村中學以及稍遠一點的101中學和清華附中等優(yōu)質(zhì)學校。

　　學區(qū)能在多大程度上解釋高房價呢？這里有個很好的對比。

　　這一地區(qū)的住宅因為屬于學區(qū)房，樓價普遍接近甚至超過10萬元/平方米，例如在五道口、成府路南邊有一個水清木華園小區(qū)，樓齡約為15年，其房價已經(jīng)接近10萬元/平方米。

　　而一路之隔、地理位置更加靠近清華大學的另一處公寓房（也是70年產(chǎn)權），最近才漲到接近5萬元/平方米。其原因是該公寓房到目前為止還不能讓房產(chǎn)所有者“落戶”，也就不能享受學區(qū)待遇。該公寓之所以不能落戶，是因為之前一直未能加入居民委員會，因此中關村派出所不同意落戶，而不能加入居委會的原因是業(yè)主委員會遲遲不能成立，因為業(yè)主來自全世界各地、太過分散，且附近是五星級酒店，酒店的很多設施與該樓相通，情況比較復雜。我經(jīng)常與身邊的年輕同事說，可以考慮趁現(xiàn)在該公寓樓不能落戶、房價尚低時入手，落戶問題遲早能解決，屆時房價一定會“跳升”到與周邊小區(qū)相當?shù)乃健?/p>

　　住宅與商業(yè)地產(chǎn)之爭

　　五道口被清華同學戲稱為“宇宙中心”，因為這兒極其繁忙，人來人往，熙熙攘攘，周末和節(jié)假日也是如此。這里聚集著眾多年輕創(chuàng)業(yè)者、青年學子和專業(yè)人士。可是在這方圓5平方公里的土地上，過去20年主要的新建樓盤都是辦公樓，住宅極其稀少。

　　辦公樓包括大約50萬平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成，除此之外，還有大批科學院新建的辦公樓。

　　與辦公地產(chǎn)形成鮮明對比的是，過去20年新建的住宅樓盤，數(shù)來數(shù)去能想到的大概只有三四個，其中包括剛提到的水清木華小區(qū)，其樓盤面積大概也就是不到10萬平方米。另外一個較大的樓盤是15年前建成的華清嘉園，大概有15萬平方米左右的建筑面積。此外，還有唐寧ONE，它是均價在15萬元/平方米左右的高檔公寓。而上述尚不能落戶的公寓，總面積5萬平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設施。這樣看來，與上百萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅地產(chǎn)的供應真是屈指可數(shù)了。

　　這帶來的直接后果，是住宅地產(chǎn)嚴重供不應求，其價格迅猛上漲。以華清嘉園為例，其開盤單價也就是3000多元，現(xiàn)在已過12萬。當時在這里購房的膽子大一點、也有閑錢的老師，如今已經(jīng)是千萬級的富翁了。這些老師現(xiàn)在大部分早已搬出華清嘉園，因為華清嘉園已經(jīng)成為留學生尤其是韓國留學生以及青年學生的租房地，人來人往非常嘈雜，不適合拖家?guī)Э诘木蛹疑盍恕?/p>

　　哈佛和斯坦福的案例

　　行文至此，我們不妨繞一個彎，暫時離開五道口，來觀察一下哈佛和斯坦福附近的房地產(chǎn)。

　　最近一百年來，哈佛大學已成為一個帶動周邊經(jīng)濟不斷發(fā)展的高等教育典范，但是，哈佛大學周邊的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛園（Harvard Yard）外，哈佛沒有校門。大學與城市完全融為一體。那么，哈佛大學如何滿足自身不斷上升的住房需求呢？

　　哈佛大學早已成立了自己的房地產(chǎn)公司，不斷地在市場上購買周邊居民的土地和房屋。但是僅此一招還遠遠不夠，因為購買的居民房不經(jīng)過哈佛所在的坎布里奇市的規(guī)劃委員會允許，是不能改為辦公用房的。所以，哈佛大學需要不斷與坎布里奇市的規(guī)劃委員會進行抗爭，力爭把一些居民房改造為辦公樓，因此，哈佛大學與坎布里奇市的關系經(jīng)常是非常緊張的。

　　此外，哈佛大學對自己已有建筑進行改造，也會受到坎布里奇規(guī)劃委員會的干預。規(guī)劃委員會是由居民選舉產(chǎn)生的，它所考慮的往往是現(xiàn)有居民的利益而非城市的整體發(fā)展，因而引發(fā)了許多荒唐的故事。比如說，2010年哈佛大學在改造一棟辦公樓時，設計師在坎布里奇路的兩邊設計了完全對稱的兩棟樓——現(xiàn)在成為了亞洲中心及費正清中國研究中心和哈佛大學政府系所在地——為了把這兩棟樓連在一塊兒而不破壞街景，又設計了地下通道，但是規(guī)劃委員會始終都不同意修地下通道，雖然這一點都不影響外景。據(jù)說，規(guī)劃委員會中有一位委員，他的孩子沒有被哈佛錄取，因此非常惱火而極力反對。所以，盡管哈佛大學在全球化時代聲名日益顯赫，但其很難在附近擴張。坎布里奇市的GDP也很難增長，至少沒有因為有哈佛大學而迅速上升。

　　正是苦于長期搞不定與坎布里奇市的關系，金融危機爆發(fā)前，哈佛校長薩默斯決定跨過坎布里奇，到查爾斯河對面的小城奧斯頓發(fā)展，因為奧斯頓有很多空置的土地，那里目前有哈佛的體育場以及哈佛商學院。但是由于金融危機的爆發(fā)，這一發(fā)展規(guī)劃一推延就是近十年。

　　斯坦福大學在這方面比哈佛幸運多了。斯坦福大學確實促進了硅谷高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而導致其周邊土地巨幅上升。幸運的是，斯坦福大學校園之前是個極其巨大的農(nóng)場，斯坦福大學的外號因此而成為“農(nóng)場”。斯坦福大學不愁地，為了應對高房價，斯坦福大學拿出自己一部分土地，開發(fā)成擁有大產(chǎn)權、小產(chǎn)權出讓給教授的住宅。按規(guī)定，這些住宅只能賣給斯坦福大學自己的老師，這就部分解決了硅谷房價高給斯坦福大學帶來的發(fā)展難題。

　　清華和北大也在部分地模仿這個模式。清華在附近的清河購置了部分土地，在此建了小產(chǎn)權房出售給教師，也是像斯坦福大學一樣規(guī)定只能在校內(nèi)轉(zhuǎn)讓。這也部分對沖了五道口房價高漲的因素。

　　住宅用地供給的機構困境和農(nóng)村困境

　　五道口附近并不是沒有土地，但是這些土地很難拿出來進行開發(fā)。

　　這里的一類土地由東升鄉(xiāng)所有，在五道口這樣高房價地段的中間，卻仍然保留了一個鄉(xiāng)，而沒有納入城市規(guī)劃，也多少有些出人意料。至今東升鄉(xiāng)仍然保留著自己的衛(wèi)生所和鄉(xiāng)辦公機構，這里都是一片5層樓左右的低矮房子，完全可以通過土地置換提高容積率來開發(fā)利用。但是，一個鄉(xiāng)的土地要改成城市用地，鄉(xiāng)政府本身并不能直接得到很多好處，因此這種交易也很難進行。

　　另外，五道口附近機構林立，包括清華大學和科學院等機構都有大量自己的土地，但這些土地都屬于機關用地，不可能轉(zhuǎn)為住宅用地開發(fā)。比如，科學院的樓，最近幾年也是不斷更新，從5層轉(zhuǎn)成了15層，但是一棟接一棟都是辦公樓，都不能轉(zhuǎn)成住宅用地。清華校園有近6000畝土地，是全國沒有另建校園的高校中面積最大的一個。清華園里有大量低矮的四五層的住宅和宿舍樓，這些樓也很難改造成容積率稍微高一點的，比如七八層的住宅，因為現(xiàn)有的居民很難拆遷，更重要的是，清華大學對于自己的土地并沒有百分之百的處置權。

　　這就形成了一個困境，那就是雖然房價高，但是土地很難被拿出來進行住宅的建設，很難在供給側(cè)結構性改革方面提供解決的方案。這恐怕是中國各大城市的一個通病，而北京尤其突出。

　　清華畢業(yè)生為什么難以負擔清華學區(qū)房？

　　最后分析一下為什么五道口的學區(qū)房房價如此之高，遠遠超過一個清華大學高才生畢業(yè)所及的經(jīng)濟能力。

　　首先，父母送孩子上清華的目的之一是獲得人生的一種成就感，而這種成就感往往來自于非經(jīng)濟的因素，包括個人的幸福感和社會的承認。因此，即使畢業(yè)生工資不高，父母也期望孩子上名校。

　　其次，在經(jīng)濟方面，一個大學的畢業(yè)生包括清華畢業(yè)生，收入是不斷上升的，很難用短期內(nèi)的經(jīng)濟收入來衡量。從長遠來看，清華學位帶來的人力資本溢價應該是相當高的。

　　更重要的是，五道口附近的高房價，是一個投資現(xiàn)象，高價房并不像昂貴的蘿卜白菜等消費品一樣讓人望而卻步，只要投資者預期未來的房價持續(xù)上漲，就仍然會有人不斷進入。這應該可以解釋房價高與學歷、與高才生的收入難以相比的問題。

　　(本文作者介紹：十一屆全國政協(xié)委員，清華大學金融系主任，中國與世界經(jīng)濟研究中心主任，原央行貨幣政策委員會委員。)