文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 趙毅

　　即便在不以GDP為主要執政訴求的今天，“2016年中國GDP100強城市排行榜”的實際意義仍然不容忽視。對投資者和企業高層而言，在這些城市篩選投資機會，基本不會犯大的方向性錯誤，但如何投資，如何回避風險，還需借助更深入的分析與判斷才能有好的結果。

　　在中國房地產發展史上最癲狂的2016年，中國房地產業在再一次為中國經濟增長做出重大貢獻的同時，也以“住房部門貸款比例占中國整體新增貸款98%以上的驚世記錄”，讓全球經濟界人士都開始無比關注中國經濟的金融風險。

　　史上最特別、最史無先例的“9.30”房地產專項調控新政不期而至，并一再加碼，“用非理性的手段和措施，意欲實現理性的管理目標！”整個房地產業面臨巨大的挑戰，“非常調控時期，如何克服增長的魔咒？”成為全行業的共同問題！ 熱點城市都被嚴格的限購令給堵住了出口，該往何處進擊才能實現業績的持續增長？

　　本文以官方發布的“2016年中國GDP100強城市排行榜”為基礎，從分析2010-2016年六年期GDP和人口發展這兩個越來越顯著影響城市未來發展方向的核心指標（不要給我說這是片面指標，這是地球人都知道的道理。作為獨自一人經營自媒體的我而言，雖然這兩項指標不能代表競爭力的全部，但肯定是其中占比最大的兩項核心指標，六年期數據推理成果，足以做基本參考系。歡迎有興趣者做更深入的分析、研究。），推導出一些結論性意見和預測觀點，試圖為廣大投資者和房地產企業提供些幫助，從而拋磚引玉，共同面對特殊調控期內必須面對的投資與經營難題，實現傳播正能量的夙愿！

　　有一個基本假設，對中國經濟進入“新常態”的背景下，進入全國GDP100強的城市，發展機會將顯著高于其它城市。嚴格來講，如果將“GDP100強城市”這一研究口徑調整為“常住人口人均GDP100強城市”，則本假設會更加成立，但基于個人力量、時間所限，此課題留給有興趣的研究機構，希望有機會看到相關成果。

　　數據來源除國家統計局官網、各省市級地方政府官網和統計局發布數據外，還采用有償商業服務方式采集商業數據庫數據包后進行相互印證得來。盡管本人已經仔細校對多次，但因屬獨立一人操作，無法實現互校、聯校程序，錯誤在所難免，敬請各位讀者諒解為盼。

　　GDP絕對值及人均值研究

　　是否進入中國GDP100強城市排行榜榜單，不但是中國城市管理者孜孜追求的執政目標，還是該城市所在市民和廣大投資者共同關注的重要指標和城市身份象征。即便在不以GDP為主要執政訴求的今天，這個榜單的實際意義仍然不容忽視。

　　對投資者和企業高層而言，在這些城市篩選投資機會，基本不會犯大的方向性錯誤，才是本排行榜的核心。但如何投資，如何回避風險，還需借助更深入的分析與判斷才能有好的結果。

　　請看細分圖表與分析：

　　上述圖表，紅色曲線代表2016年度的人均GDP曲線，其余各色曲線代表從2010年至2016年各年的GDP絕對值曲線（后同）。人均GDP的比較才更具價值，刺刀見紅，直接反映城市常住人口個體創造價值的能力。

　　在第一梯隊方陣中，顯然深圳的競爭力明顯拔得頭籌，人均創造168521元GDP；蘇州次之，人均創造142999元GDP；排名第三的是以美麗西湖著稱的杭州市，人均GDP產值為129741元。排名墊尾的是重慶市，38個行政轄區，3017萬常住人口（2015年底數據），人均創造56541元GDP。

　　杭州可圈可點，在高科技、互聯網成功轉型、服務業占比日益增加的今天，后市可期！

　　帝都北京，人均創造115000元GDP，略高于上海人均113600元的數值，與深圳差距53521元，不可謂不大！

　　毫無疑問，這些城市都屬于低風險投資城市，人均GDP均高于53980元/人這一2016年全國GDP均值。

　　重慶、成都、武漢的房價雖然在2016年有明顯回升，但還屬于價值洼地，值得繼續關注。尤其是武漢，歷經近十年的城市市政基礎設施建設，克服“滿城挖”的非議，城市配套功能日趨完善，已經進入后發優勢通道，前景可喜。

　　天津市場在2016年五月份開始進入暴漲通道，但在“京津冀協同發展”這一國家戰略背書下，前景仍然極其誘人，值得投資者深度關注。但天津市場的土地熱度已經極高（2015年，中新生態城的優質土地，招拍掛價格180萬一畝，無人問津。到2017年元月，同區域相鄰地塊招拍掛起始價每畝就超過1000萬元，上漲幅度達五倍之巨，令人大跌眼鏡！），應謹慎參與地王爭奪戰！

　　第二梯隊方陣中，無錫市以人均134133元GDP獲得冠軍，南京為亞軍，人均127136元，長沙坐穩季軍寶座，人均GDP為125259元。排名墊尾的是鄭州，人均創造82767元GDP。

　　這些城市中，沈陽、大連這兩個城市，應該用小心求證的方式去更深入分析個案，以判斷投資機會。品牌企業勝算會大些，規模太大的投資謹慎為上。（前幾天看到保利副總裁余英的朋友圈文字，極度看好大連，并有大手筆投資，找機會得仔細研究下其背后的邏輯！）

　　煙臺市連續五年表現一般，但2016年業績突出，GDP突破了7000億規模門檻，達7003億元之巨。這種勢頭是否能夠延續，需要繼續觀察、判斷。

　　其它城市都是風險較低城市，而且長沙、無錫價值洼地趨勢明顯，值得關注。南京房價透支相對嚴重些，謹慎介入一些投資機會，可能會更理性。

　　沈陽市在2016年出現歷史上罕見的GDP負增長記錄，這可不是好現象。對房地產行業而言，沈陽市的市場容量確實巨大，年成交1500萬平米級記錄，但競爭激烈，價格始終處于橫亙狀態。在經濟陷入低迷的今天，大多數行業的投資可行性恐怕堪憂。

　　本方陣內所列城市，人均GDP均值均高于全國均值，無一例外。

　　第三梯隊方陣中，濟南市以人均創造95345元GDP的驕人業績坐穩冠軍寶座，錄得90779元人均GDP的南通市獲得亞軍，季軍是福州市，人均創造80667元GDP。排名墊底的城市是哈爾濱市，人均GDP值為64352元。

　　這些城市中，長春、哈爾濱和唐山，這三個城市屬于投資風險較高城市，西安市場在快速復蘇，但仍然屬于價值洼地，是目前兵家必爭之地。

　　東莞市雖然在2015年出現GDP負增長的現象，但2016年又迎頭向上增長，在深圳外溢客群支撐下，本已無后顧之憂，在新近提出的“粵港澳大灣區”國家發展戰略刺激下，后市完全可以期盼。

　　合肥市場在2016年表現突出，也因此原因導致房價有透支現象，相關投資宜理性對待。南通市場相對平穩，仍有空間可挖。

　　其余城市風險可控，只要把握好規模和投資分析，基本無慮。

　　對個體投資者，買品牌開發企業好地段的房產，風險完全可控。按多年的經驗，“踮起腳跟買房”，承受點供款壓力，比“低著頭買房”，輕松支付按揭，在投資收益方面差距巨大，希望購房者參考。

　　本方陣內所列城市，人均GDP均值均高于全國均值，也無一例外。

　　第四梯隊方陣中，掛冠軍頭銜的城市居然是偏距中國內蒙、曾經的“鬼城”鄂爾多斯！人均GDP值達到驚人的數額，228742元/人，幾乎是北京人均GDP的兩倍！！從歷史數據看，這還不是該市的最高紀錄，請看如下圖表：

　　2013年，鄂爾多斯市人均GDP數值更是高達256877元/人，超越香港，位列全國第一！

　　我對鄂爾多斯還有所了解，典型的資源型城市，靠羊毛和煤炭等成就短時間暴富的神話。如今市場凋零，寒氣逼人，躲債者的豪車只能停在地下室，以懷念舊日的輝煌！以致于“以物易物”這種非貨幣時代的古老交易手段，成為解決過往舊賬的“不二之選”（曾經有企業用成本幾十元的定制白酒，頂出去幾億元債務，每瓶價格500元！頂賬房更是比比皆是！）！

　　但“瘦死的駱駝比馬肥”，雖然該市的知名企業鄂絨集團、伊泰集團等企業經營也陷入困難境地，但2016年煤炭價格的顯著回升，讓該市受益無窮。

　　通過GDP三產的分類曲線可以明顯看出，鄂爾多斯市第一產業占比不足5%，第二產業占比接近60%，第三產業占比未超過40%，但全國GDP中消費領域所占比例已經超過55%，顯然鄂爾多斯市這種資源型城市的的前景不容樂觀。

　　大慶市也是典型的資源型城市，石油資源的優勢已經如昨日黃花，城市產業轉型又缺乏成果，該市顯然不是合適的投資區域。

　　濟寧市值得注意，在2010年GDP沖高、2011年開始明顯回落后，一直沒有明顯起色，2016年雖然掉頭向上，但幅度不高，后勢尚需觀察。

　　溫州經過激烈的民間資本融資的大起大落，近兩年已經逐漸走出低谷，房地產市場在2016年也表現活躍，相信民營經濟的活力仍然會給溫州帶來不少機會。

　　石家莊市受京津冀戰略刺激，利好明顯，但霧霾指數居高不下，如果能夠在“抗霧霾住宅技術”方面有所突破，用創新理念和技術解決這一痛點，市場容量完全可以有所作為。

　　其余城市表現的不溫不火，相關評述留待后續人口增長率環節補充、完善。

　　本方陣內所列城市，人均GDP均值均高于全國均值，也無一例外，但最末尾城市的人均GDP已經接近全國均值。

　　第五梯隊方陣中，山東東營市以人均190136元的絕對高值贏得GDP冠軍，東營人人均創造GDP能力是北京市民的1.65倍，令人詫異；包頭市獲得亞軍，人均140297元，數據也不低；揚州市坐穩季軍寶座，人均GDP數值為97404元。排名墊尾的是山東臨沂，人均創造41756元GDP。

　　臨沂市在2010年取得GDP相對高值記錄后，從次年起，GDP記錄即處于相對低值區，2016年有所反彈，但優勢不明顯。后勢需要審慎觀察。

　　包頭市作為內蒙資源型城市，在此梯隊中一直表現良好，但2016年優勢有顯著弱化跡象，后勢同樣需要謹慎觀察。

　　福建泉州市在2010-2013年間的橫向頹勢明顯，進入2014年開始明顯改觀，2015年反彈強勁，2016年仍然維持向上趨勢不變。泉州民營經濟活躍，動力知足，是福建省內值得期盼的活力城市，值得重點關注。對了，泉州惠安的“聚龍小鎮”項目絕對值得有閑、有錢階層追捧，在那里，您會找到“身在桃花源中”的美妙感覺。鄰里情、信用商店、夜不閉戶等等，都是讓您心動的購買沖動源泉。

　　該梯隊中僅有山東臨沂市一個城市的人均GDP產值低于全國均值，其余均高于全國均值。

　　第六梯隊方陣中，江蘇鎮江拔得頭籌，人均GDP產值為116669元，略高于北京；這幾年的房價漲幅明星城市廈門獲得亞軍寶座，人均創造GDP數值為96813元；季軍被宜昌市搶走，人均GDP產值為87266元。該梯隊人均GDP產值墊尾城市是河北邯鄲市，數值為37194元/人。

　　2016年筆者去過鎮江考察，該城市地理位置其實與周邊南京、上海這樣的大城市都很近，應該說有很大發展機會。但從房價這一維度看，鎮江的房價顯然沒有太大調控壓力，這恐怕與該城市的產業規劃有關，不能吸引周邊人群進入，區域再好，也是白忙活。

　　滄州、邯鄲的GDP相對優勢已經明顯喪失，后勢需要關注。

　　廈門、洛陽GDP走勢一直保持向上攀升態勢，后勢完全可以期待。

　　本梯隊中，只有南寧、滄州和邯鄲三個城市的人均GDP數值低于全國均值，其余七個城市的人均GDP產值均高于全國均值。

　　第七梯隊方陣中，山東威海市以人均GDP產值116102元、略高于北京人均值的記錄獲得冠軍；緊追其后的是內蒙省會城市呼和浩特市，人均GDP產值為108478元；季軍寶座被陜西榆林市以略高于廣東中山市的GDP均值搶走，人均GDP產值為100320元。本梯隊GDP人均值墊尾城市是河北保定市，人均GDP產值為30438元。

　　呼和浩特雖然是省會城市，但房地產庫存壓力巨大，對外來投資者的吸引力有限，但對內蒙籍人群的吸引力，仍然會形成一定消化能力，投資收益不會高。

　　河北保定和吉林省吉林市，都存在典型的發展勢頭陷入頹勢的現象，保定市于2013年出現GDP負增長之后，增長勢頭明顯放緩；吉林市在2015年出現較嚴重的負增長現象，2016年雖然顯著增長，但在本梯隊的競爭優勢已經喪失。

　　陜西榆林市在統計期內兩次出現負增長現象，前景堪憂。

　　惠州、中山和貴陽這三個城市，都出現擺脫頹勢迎頭向上的可喜景象，前兩個城市顯然與緊鄰深圳、廣州這兩個一線城市的地理優勢高度關聯，而貴陽這幾年在城市轉型、引入大數據、高科技產業方面的努力已經收到成效。有理由看好這三個城市的后續發展前景。

　　在本梯隊城市中，僅有山東德州和河北保定這兩個城市的人均GDP數值低于全國，其余八個城市的人均GDP產值均高于全國平均水平。

　　第八梯隊方陣中，遼寧鞍山市拔得頭籌，人均GDP產值為82088元；緊隨其后的是中國邊疆重鎮烏魯木齊市，人均錄得GDP值為79549元；季軍被山西太原市奪得，人均GDP產值為69118元。本方陣排名墊尾的是河南省南陽市，人均GDP產值為27364元。

　　在此方陣中，鞍山、南陽兩個城市在近六年統計周期內GDP增長出現典型的“沖高回落”現象，后勢動能恐怕不足，應謹慎考慮投資問題。

　　太原市作為中西部省會城市，近三年的表現整體有明顯回升勢頭，值得關注。

　　烏魯木齊市雖然表現一般，但由于其在西部邊疆獨特的影響力，具備足夠的吸附能力，總體表現不會太差。

　　岳陽連續幾年表現較好，2016年GDP總值更是突破3000億元大關，位列湖南第二名，后勢完全可以期待。

　　淮安市2010-2013年表現較差，2014年開始上升勢頭明顯，2016年也突破3000億元大關，后勢可期。

　　茂名市已經連續三年出現下滑勢頭，后勢堪憂。

　　其它城市的判斷，將結合人口變化數據，在后文給出結論。

　　本方陣內，除鞍山、烏魯木齊、太原和淮安四個城市人均GDP產值高于全國均值外，其余六個城市均低于全國均值。

　　第九梯隊方陣中，排名第一的是安徽蕪湖市，人均GDP產值為70361元；亞軍是山東濱州市，人均創造67021元GDP產值；第三名是廣西柳州市，人均GDP產值為61250元。山東菏澤市是本方陣排名墊尾城市，GDP人均值為29999元。

　　蕪湖市近幾年的表現令人意外，市場熱度較高，后勢值得期待。

　　江門市的優勢在這幾年已經開始出現下降趨勢，后勢需要審慎考慮。

　　咸陽市在2012前發展受阻，2013年出現積極變化，上揚勢頭明顯，受西安市場回暖影響，后勢完全可以期待。

　　柳州市和咸陽有同樣趨勢，但上升勢頭不夠顯著，應該是一個不溫不火的市場。

　　山東菏澤市在前三年相對低迷，近四年連續出現上升勢頭，且反彈明顯，后勢可期。

　　湖南株洲市表現平穩，近兩年顯現出較明顯的上升勢頭，今后表現值得期待。

　　許昌市、棗莊市和濱州市均表現出后勁不足的特征，需要關注風險。

　　江門市、咸陽市、湛江市和菏澤市，這四個城市的人均GDP低于全國均值，其余六個城市均高于全國均值。

　　最后一個梯隊，第十方陣中，浙江湖州市拔得頭籌，人均GDP產值為76122元；奪得第二名的是內蒙古通遼市，GDP人均產值為67692元；季軍得主是西部省會城市蘭州市，人均創造60163元GDP產值。本方陣排名墊尾的城市是河南周口市，人均錄得26214元GDP產值。

　　本梯隊中，江蘇省宿遷市一直處于劣勢，應謹慎對待。通遼市在2014年開始出現下滑傾向，2015、2016連續兩年表現較弱，后勢不容樂觀。

　　蘭州作為西部重要工業城市，近幾年表現有緩慢上升傾向，因其在西部城市中分量較重，有較強的吸附能力，總體上風險可控，但投資規模不宜太大。不知蘭州碧桂園是否已經清盤，其首次開盤將消費能力幾乎消耗殆盡，后期經營壓力一直不小。

　　廊坊市連續六年表現強勁，在“京津冀協同發展”國家方略刺激下，市場熱度持續不減，以至于被列入限購城市名錄。在北京持續溢出利好下，后勢完全可期。

　　遵義市近三年的表現值得關注，上升勢頭明顯，后勢值得期待。

　　本梯隊中，僅有湖州市、通遼市和蘭州市這三個城市的人均GDP超過全國均值，其余城市均低于全國均值。

　　在2016中國GDP100強城市人均GDP排行榜中，有23個城市的人均GDP值低于全國均值（53980元/人），臨界點是石家莊和德州之間，從第78名開始，GDP均值低于全國均值。

　　附注：由于收集數據量太大，不少數據又是通過商業數據購買方式獲得，如果讀者對相關數據有需求，請與本人直接聯系。

　　(本文作者介紹：地產觀察者。)