文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 盛松成

　　中國(guó)房?jī)r(jià)有沒有泡沫？ 調(diào)控是啥導(dǎo)向？現(xiàn)在買房合適嗎？

　　為什么我們國(guó)家的房?jī)r(jià)似乎越調(diào)控越高？

　　這主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控是以短期需求調(diào)控為主，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)和以需求調(diào)控為主的調(diào)控政策有較高的一致性。比如2005年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后，包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等，房地產(chǎn)銷售增速明顯回落； 2008、2012年的上行，以及2015年下半年開始的最近一輪房?jī)r(jià)上漲，甚至打破了過去“金九銀十”的規(guī)律，以前所未有的規(guī)模和速度，迅速?gòu)囊痪€到二線主要城市出現(xiàn)大范圍的上漲，也和各部門放松對(duì)需求的管制有關(guān)。當(dāng)需求增加而供給不增加，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　就一線城市和部分二線城市而言，我認(rèn)為調(diào)控的主要問題之一就是沒有將供給與需求調(diào)控并重。

　　需求調(diào)控是短期、具體的，但是立竿見影；供給調(diào)控更側(cè)重于中長(zhǎng)期，有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見成交量下降，房?jī)r(jià)增速放緩，但并不能改變公眾對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，甚至有可能強(qiáng)化上漲的預(yù)期。

　　供給稀缺是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲最顯性的原因，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問題是比較突出的。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積近幾年呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。當(dāng)然在一些熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的同時(shí)，許多三、四線城市還面臨著去庫(kù)存的艱巨任務(wù)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放了怎樣的調(diào)控信號(hào)？

　　2016年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議談房?jī)r(jià)的內(nèi)容不少。以前只講需求調(diào)控，很少談供給，這次意識(shí)到了這個(gè)問題：

　　“落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。”

　　“落實(shí)地方政府責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效土地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。”

　　——中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

　　房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是供求相結(jié)合，而且我國(guó)土地資本化的模式，以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí)，都意味著更需要從需求和供給調(diào)控相結(jié)合的角度尋求方法。比如提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。在上海、北京這樣的城市，發(fā)展機(jī)會(huì)和各類教育、醫(yī)療資源集聚，誰都不愿意走，所以始終不能放棄需求調(diào)控。

　　從國(guó)際比較以及我國(guó)一線城市的土地使用情況看，一線城市的住房用地供給完全有可能增加。實(shí)際上，高地價(jià)與目前GDP考核指標(biāo)有直接聯(lián)系。為了達(dá)到GDP考核要求，各地都盡可能的多發(fā)展工業(yè)投資。從下面表中可以看出，我國(guó)一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對(duì)于我國(guó)一線城市來說，并不一定是合理的。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過高、增速過快的現(xiàn)實(shí)，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。

　　城市布局越鋪越大，真的是土地不夠用嗎？

　　凡是房?jī)r(jià)高的地方一定是土地最貴的，也一定是高樓大廈林立，但全世界只有北京在土地最貴的三環(huán)內(nèi)還有很多小胡同，城中村的改造面臨難拆的問題。所以北京不停地向五環(huán)、六環(huán)甚至遠(yuǎn)郊擴(kuò)張，交通成本特別高。

　　我們?cè)倏匆唤M數(shù)據(jù)：上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型空間有9000萬方，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約是6000萬方。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億方，而2015年全年上海市住宅銷售面積大約2000萬方，也就是相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量。

　　所以存量土地在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用，盤活存量土地的過程中，應(yīng)該發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

　　中國(guó)土地財(cái)政占了地方政府收入的60%，面粉比面包貴，這句話對(duì)嗎？

　　這句話既對(duì)又不對(duì)。今天的面粉比今天的面包貴，意味著明天的面包比今天的面包貴，如果不貴的話，所有的面包店要停業(yè)了。這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。但就地價(jià)與房?jī)r(jià)而言，高地價(jià)提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，他們就有動(dòng)機(jī)通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財(cái)政收入，房地產(chǎn)片面發(fā)展顯然對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有不良影響。

　　不過所謂國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)不得參與地王拍賣也是不合理的，你怎么知道會(huì)是地王？拍賣出來最高價(jià)就得放棄嗎？根本問題在于土地拍賣制度。

　　中國(guó)現(xiàn)有的土地拍賣制度是英式的，誰出價(jià)高誰得，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。我認(rèn)為可以參考上海車牌拍賣方法，考慮改革土地拍賣制度。上海是怎么拍賣車牌的呢？出價(jià)先要進(jìn)入一個(gè)有效報(bào)價(jià)區(qū)間，這個(gè)有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來確定的，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者，也就是報(bào)價(jià)最高的和最低的都無法中標(biāo)。如果在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒有泡沫？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然有泡沫，但目前也不會(huì)破滅。第一，有宏觀調(diào)控措施。如果永遠(yuǎn)這么漲下去不做調(diào)控的話當(dāng)然會(huì)破滅，但我們還有強(qiáng)有力的調(diào)控措施。

　　第二，美國(guó)次貸危機(jī)首先是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，人們的收入不增長(zhǎng)了，其次幫兇是信貸政策。當(dāng)時(shí)在美國(guó)貸款買房是零首付甚至負(fù)首付，20萬的房子抵押給銀行，貸給你25萬甚至30萬。但當(dāng)房子從20萬跌到15萬，借款者房子不要了，也不還款了，次貸危機(jī)就來了。但我們必須要付首付，還有一系列的房貸限制措施。房地產(chǎn)行業(yè)占我們GDP的8.1%，上漲可怕，下跌更可怕，如果一下子下跌20%，你們都會(huì)去考慮房子賣不賣和買不買。我國(guó)經(jīng)濟(jì)和居民收入還是中高速增長(zhǎng)，我國(guó)居民不會(huì)大量拋房。也不能簡(jiǎn)單地用房?jī)r(jià)-收入比來衡量房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)槲覈?guó)的國(guó)情與西方不同，中國(guó)居民對(duì)房屋的偏愛也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過西方國(guó)家。最理想的是房?jī)r(jià)漲幅低于GDP或居民收入漲幅，由時(shí)間來逐步消化房地產(chǎn)泡沫。

　　房地產(chǎn)稅什么時(shí)候會(huì)開征？

　　房地產(chǎn)稅是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，重慶和上海已經(jīng)試點(diǎn)了。但上升到全國(guó)法律層面我認(rèn)為還有很多困難，因?yàn)橐粚訉佑懻撝钡交具_(dá)到共識(shí)。一定要搞清楚為什么搞房地產(chǎn)稅？是為了把房?jī)r(jià)壓下去嗎？搞不好房地產(chǎn)稅會(huì)把房?jī)r(jià)越搞越高。而且要考慮每個(gè)國(guó)家的國(guó)情是不同的，我們的土地是國(guó)有的，存量房是不該收房地產(chǎn)稅的，因?yàn)橘I房時(shí)已經(jīng)交過了，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是國(guó)家鼓勵(lì)地方探索。

　　2017還適合進(jìn)行房地產(chǎn)投資嗎？

　　去年房地產(chǎn)資金是趨緊的，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況趨好，所以2017年房地產(chǎn)的投資還是謹(jǐn)慎偏樂觀的。

　　第一，去庫(kù)存效果明顯，催生房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存需求。商品房庫(kù)存去化程度一線城市更大，二線城市還可以，三線城市不可能增加，全國(guó)待售面積是負(fù)增長(zhǎng)的。2016年12月，商品房待售面積同比增速為-3.2%，較2015年同期（15.6%）低18.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅待售面積自2016年8月以來負(fù)增長(zhǎng)。

　　第二，2016年房地產(chǎn)投資增速整體處于歷史較低水平，較2013-2015年平均投資增速低4個(gè)百分點(diǎn)以上。

　　第三，樓市調(diào)控并未大幅扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者的買入預(yù)期。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行問卷調(diào)查的結(jié)果，調(diào)控措施出臺(tái)后，近50%的購(gòu)房者選擇繼續(xù)觀望，待市場(chǎng)調(diào)整穩(wěn)定后再考慮入市；還有近30%本來沒有購(gòu)房計(jì)劃的居民反而開始考慮購(gòu)房；只有13.2%的人因政策調(diào)控放棄了購(gòu)房計(jì)劃。第四，供給增加的可能性較大。政府在此次房地產(chǎn)調(diào)控中已經(jīng)開始關(guān)注供給端的問題。

　　(本文作者介紹：中國(guó)人民銀行參事，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)。)