文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 黃志龍

　　作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的最后一把利劍，決策層屢屢宣示房產(chǎn)稅之“狼”要來了，無非是以口頭警告的方式嚇退那些投機者，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的中央精神。

房地產(chǎn)稅付諸實施還需要耐心等待

　　近日，住建部主要領(lǐng)導(dǎo)在新聞發(fā)布會上指出，“現(xiàn)在具備建立房地產(chǎn)長效機制條件，房地產(chǎn)稅立法工作正在開展，并將適時推出改革，”加上前不久國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》以及全國人大財經(jīng)委作為立法部門的表態(tài)，引爆了市場對房產(chǎn)稅的期待，輿論和媒體紛紛猜測，房地產(chǎn)稅似乎箭在弦上，付諸實施指日可待。

　　然而，從今年中央經(jīng)濟工作部署、重大立法改革程序和基礎(chǔ)性配套條件來看，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺的可能性微乎其微。

　　首先，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確了房產(chǎn)稅的推進節(jié)奏。

　　2017年中央經(jīng)濟工作會議公報涉及到房地產(chǎn)稅內(nèi)容有兩方面：一是“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”，從字里行間來看，“長效機制”還正在“研究”，特別是房產(chǎn)稅立法作為長效機制的基石，需要以完成財政體制、土地改革等作為支撐。

　　二是在財稅體制改革方面，中央提出“落實推動中央與地方財政、事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革，加快制定中央和地方收入劃分總體方案，抓緊提出健全地方稅體系方案。”這三項改革任務(wù)是依次遞進的關(guān)系，財權(quán)、事權(quán)和支出責(zé)任要經(jīng)過中央和地方政府的博弈，只有權(quán)利、責(zé)任劃分清楚后，才能明確中央和地方收入劃分比例，該比例確定后，只有在中央收入得到保障，才會解決地方財政主體稅收的來源問題。不出意外，房產(chǎn)稅將是地方稅的主體稅種。從中央明確的財稅體制改革路線圖看，只有在前兩項改革完成之后，房產(chǎn)稅才能最后實施。

　　其次，房地產(chǎn)稅作為事關(guān)全局的重大改革，將面臨漫長立法過程。

　　不可否認，房地產(chǎn)稅已經(jīng)列入本屆人大的一類立法規(guī)劃，但這并不意味著本屆人大任期完成之前將完成立法。從我國重大立法過程看，由于決策層、學(xué)界、企業(yè)和民眾難以達成共識，許多立法十年也磨不成一劍，立法規(guī)劃在任期內(nèi)未完成的不在少數(shù)。例如，《反壟斷法》在草案形成12年之后，才正式進入全國人大常委會的立法程序；《民法典》列入立法規(guī)劃數(shù)十年，至今遙遙無期。房地產(chǎn)稅涉及的利益太復(fù)雜，尤其是事關(guān)普通民眾的核心經(jīng)濟利益，迄今為止仍沒有廣泛共識，更妄談相對成熟的改革方案或者房地產(chǎn)稅立法草案。

　　最后，當前開征房地產(chǎn)稅至少缺乏三個基礎(chǔ)性配套條件。

　　一是各類不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性過于復(fù)雜，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)久拖不決。據(jù)統(tǒng)計，全國共有大約有三十多種產(chǎn)權(quán)屬性，其中僅北京各類產(chǎn)權(quán)屬性的住房至少有十七八種，其中，北京商品房包括2002年之前分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房，商品房除了一般商品房住宅之外，還有兩限房（限價格、限套型）、自住型商品房和商住房；政府部門公共住房包括房改房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房、使用權(quán)公房等，保障性住房有經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、安置房，等等。不同產(chǎn)權(quán)屬性的房產(chǎn)交易限制條件、稅收、增值收益分配機制等差異巨大，要制定相對公平的稅率難度較大。此外，這些不同產(chǎn)權(quán)屬性的房產(chǎn)登記體系相互分割，何談全國聯(lián)網(wǎng)前景。

　　二是稅收征收和繳納方式難題。房產(chǎn)稅的征收，將可能面臨與個人所得稅自行申報同樣的難題。在目前國內(nèi)納稅觀念相對缺失的大環(huán)境下，可以預(yù)期大多數(shù)房產(chǎn)持有者不會主動申報房產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅的征收很可能會在二手房交易環(huán)節(jié)進行，如房產(chǎn)持有者要出售房產(chǎn)，必須繳納過去房產(chǎn)持有期限內(nèi)累積的房產(chǎn)稅，這將是一筆巨大的支出，從而嚴重打擊二級交易市場的活躍程度，顯然這與國家鼓勵存量房交易的方向相背離。

　　三是地區(qū)差異化程度巨大，地方政府積極性可能不高。長期來看，房產(chǎn)稅將逐漸取代土地出讓金，成為地方財政的重要收入來源。因此，房產(chǎn)稅稅率多少、何時征收等細節(jié)可能將由地方政府自行決定。可以預(yù)見，短期內(nèi)大多數(shù)城市對房產(chǎn)稅的征收積極性可能不高，對一線城市而言，土地出讓價格的高企使得地方財政難以割舍每年數(shù)千億元的土地出讓收入，而對于高庫存的三四線城市，房產(chǎn)稅不僅征收難度大，而且遠水解不了近渴。若一旦征收，還將進一步打壓房地產(chǎn)市場，加大庫存壓力。

　　綜上所述，房地產(chǎn)稅付諸實施還需要耐心等待。

　　那決策部門為何屢屢向市場吹風(fēng)呢？

　　近期，決策者為何屢屢向市場吹風(fēng)，涉獵房地產(chǎn)稅這一關(guān)鍵詞，筆者認為至少有兩方面綜合考量：

　　一方面，當前房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，盡管大多數(shù)被中央點名的熱點城市房價已經(jīng)停止快速上漲步伐，但在中國經(jīng)濟整體資產(chǎn)荒、資本管制趨嚴的大背景下，一些社會資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線調(diào)控相對較松的城市趨勢隱現(xiàn)，同時北京作為全國房價的風(fēng)向標，上漲壓力仍然存在。作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的最后一把利劍，決策層屢屢宣示房產(chǎn)稅之“狼”要來了，無非是以口頭警告的方式嚇退那些投機者，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的中央精神。

　　另一方面，十八屆三中全會提出的330項改革任務(wù)，將“到2020年，在重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上取得決定性成果”，房產(chǎn)稅作為改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其重要性毋庸置疑。然而，房產(chǎn)稅改革推進，不僅需要形成廣泛共識，還需要中央和地方財政體制完成改革作為支撐，同時要求不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)、個人納稅體系作為配套條件。因此，在剩下不到4年時間里，完成改革任務(wù)十分艱巨，改革步伐勢必進一步加快。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心中心主任、高級研究員。)