文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 張宏偉

　　樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

契稅新政背后的樓市隱憂

　　2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯合發文，調低個人購買住房的契稅稅率，尤其側重對90平方米以下個人住房的調整。我對此點評如下：

　　1、首先是一個差異化契稅政策。從城市的角度來看，2015年下半年以來，北上廣深由于商品住宅市場過熱，政策面并沒有給予二套房過多照顧，也對于購買2年以上的住房交易營業稅與其他城市區別開來，暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策及第二條營業稅優惠政策，上述城市個人住房轉讓營業稅政策仍按照《財政部 國家稅務總局[微博]關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執行；

　　2、對于首套、改善型需求來講，在購買、二次流通環節也采取不同的契稅措施，但是，總體上來看，本次財政部契稅新政都是對房地產市場的鼓勵和刺激，旨在消化非一線城市的庫存。

　　3、新政不再提及普通住宅和非不同住宅的區別，直接按照90平方米面積上下來確定不同的稅率；新政的稅率標準也不再提及類似“滿五唯一”、“滿二唯一”、的說法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

　　政策的主要作用：契稅新政有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環節。這主要表現在三個方面：

　　1、從政策特征來看，無論是北上廣深一線城市，還是其他非一線城市，對于90平方米以下的首套房源還是持鼓勵態度，因此，對于自住需求來講，財政部新政之后，仍然有利于90平方米以下的首套房購房者，也有利于這些項目的銷售和去庫存。

　　2、從二手房市場角度來看，(非一線城市)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅，這樣的話，非一線城市符合這樣條件的房源比例將大幅增加，尤其是對于改善型需求來講，由于營業稅的減免，再加上契稅的減免，降低了購房流通領域的交易成本，對于改善群體來講，就可以賣掉原有90平方米以下的房產進行改善或置換90平方米以上的房源。

　　從本次契稅新政與330新政兩個政策的疊加市場效果來看，政策面總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數城市庫存結構比例，降低中大戶型庫存市場占比，有助于加速去庫存，降低市場的去化壓力。

　　3、對于北上廣深這樣的一線城市來講，90平方米以下首套房仍然受到市場的支持，但是90平方米以上市場在本次政策當中并沒有得到明顯的鼓勵，因此，本次政策對于北上廣深90平方米以上項目來講影響不大。

　　“樓市契稅新政”背后的房企機會：不要戀戰，抓住跑量去庫存的“窗口期”

　　2014年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、330新政出臺、財政部契稅新政出臺、各地方政府也在發布“救市”措施、央行[微博]已經累計六次降息五次降準，貨幣政策寬松與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續回升，不代表未來問題會越來越少。筆者認為，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

　　對于房企來講，財政部新政之后，首先應積極調整推盤節奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準等政策面給予的跑量去庫存的“窗口期”，增加2016年上半年銷售業績在全年的比例，防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面；

　　其次，對于非一線城市來講，調整并優化庫存結構，積極去庫存，無論是90平方米以下的首套房，還是90平方米以上的首次改善項目或置換型項目，不要戀戰，不要期待房價再次快速大幅上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，二是想方設法盡快實現銷售業績回升。

　　原因主要有兩點：一是，從樓市大趨勢來看，樓市已經進入下半場，從供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業扭轉局面的機會；二是，去年“330新政”以來大中城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

　　從本輪市場發展趨勢來看，新政會促使新一輪需求的釋放和透支，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，一線城市、部分二線城市樓市的量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說， 2016年下半年新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　第三，通過調整企業城市布局，優化儲備項目結構，在產品設計上合理配置90平方米以下和90平方米以上的產品比例，降低企業運營風險。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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