文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 丁祖昱

　　哪里還有小型房企的出路？我們知道的一些中型房企，甚至上市公司，在這兩年逐漸從一線城市退出，甚至從二線城市退出，慢慢去三四線城市尋求機會。更殘酷的一個問題是，這兩年能讓我們眼前一亮一騎絕塵型的黑馬越來越少了。

哪里還有小型房企的出路？

　　跟大而強相比，小而美的機會顯然越來越少。

　　最新的數據顯示，2016年全國預計全年商品房交易額1—11月達到 10 萬億規模，預計全年將達到12萬億！可以預見的是，2017年仍將處于高位。

　　但是，今天房企銷售排名可以看出來，整個行業的集中度越來越高，前三強的總量已經達到了一萬億左右，前三強已經占據了超過10%的市場份額，而三年后，它們如果都如愿成為萬億企業，則將占據30%的市場容量，那絕對是一個恐怖的數字。

　　大魚吃小魚，小魚吃蝦米。在城市市場集中度和企業市場集中度越來越高的今天，傳統房地產的前景道路越來越狹窄，前景越來越渺茫。

　　可以預估的一個事實是，千億以上的公司在這一兩年內將達到15—20家，中國50%以上的市場都將被千億規模以上的公司壟斷。

　　一些煩惱在真實存在著。許多中小型正在遭遇著業務難以大規模爆發的煩惱，這個行業早已成巨頭必爭之地，業務狹窄的企業在短期難以爆發。

　　“前十的房地產企業我們都已做了深度的剖析，我們走不了融創這樣的深耕一二線的高富帥之路，也沒有辦法臨時換成碧桂園這樣的上山下鄉之路。” 一家top30以內的公司說，但是老板希望業務在短期內有一個比較明顯的爆發。

　　往前一步是幸福，退后一步是孤獨。

　　他們最近的煩惱就是拿不到地。事實上，在即將過去的2016年，他的競爭伙伴們多半收獲頗豐，風光一時。

　　16年的土地市場異常火爆，大部分房企攬儲土地熱情度較高，截止到2016年11月底，40家典型房企新增土地金額已高達12122.18億元，不少房企新增土地金額創下了歷年新高。

　　從1-11月40家房企新增土地金額同比情況來看，有24家房企同比上升，且有12家出現100%以上的大幅度增長。

　　“我們對于城市樣本的選擇依舊十分謹慎。”上述這家房企的負責人說，三年前，他們正在糾結于對于先進江蘇市場還是先進浙江市場，最后選擇了先進江蘇的蘇州和南京。

　　直到今天，他們還在慶幸，沒有選擇進入無錫和杭州市場，這也使得，他們始終在前三十的行列中。

　　水流踹急，不進則退，大部分房企正在迷失自己的方向。今天的北上廣深及周邊城市的容量已經達到了兩萬兩千億成交，同樣也占據到整個行業容量的20%！行業集中度高，市場集中度高！

　　哪里還有小型房企的出路？我們知道的一些中型房企，甚至上市公司，在這兩年逐漸從一線城市退出，甚至從二線城市退出，慢慢去三四線城市尋求機會。

　　在一些媒體的報道中，甚至出現了《房地產拖垮主業》這樣聳人聽聞的標題，更殘酷的一個問題是，這兩年能讓我們眼前一亮一騎絕塵型的黑馬越來越少了。

　　隊伍越來越不好帶，就連國企都加入了大整合的隊伍。今年是國企“整合”大年，國企之間通過雙方業務的整合，堅持地產主業的企業或能以低成本獲得不錯的土儲，如前不久，保利在與中航的整合中便以23.23億元一次性收獲了150.05萬方土儲。除此以外，還有正在整合當中的魯能與廣宇，五礦與中冶，等等。

　　前有狼后有虎，沒有一個可以輕視的對手，但是不拿地，只能不進則退。

　　一家前二十的全國性房企剛剛定下2017年的大戰略，他們下決心要一邊招拍掛一邊走收購之路來轉型，“太慢了，錯過了這兩年的機會。”

　　并購市場也絕不是那么好做的，大部分房企看到融創的收購成績時眼前一亮，“并購王”融創今年繼續“買買買”，今年來，融創收購愈加頻繁，乘行業整頓之勢，大手筆收購企業股權或項目，獲得了大量土地儲備。如5月以44億攬下萊蒙國際旗下7個項目共獲得160萬方項目建面(包含部分可租面積)，9月又以138億元吞并了融科置地全國42個項目總計未售面積為730萬方，加上近日收購的青島嘉凱城項目股權，融創以收購共獲得近1300萬方土地儲備，為全年總拿地建面貢獻了近5成。在鞏固已有布局的同時，借勢快速全國化布局，如收購萊蒙項目鞏固上海、南京等市場、收購融科等于實現了新一輪全國性的布局。

　　但是，收購絕對是華山一條路，你在收購的同時碰到孫老板試一試，看看機會是不是還有很多？收購的其中一個技巧是“快字訣”，這或許更殘酷，碰到恒大或者融創同臺競技，這條路可以走，未必走得很暢通。

　　我們只鼓勵你試一試，但是不鼓勵你把收購作為主流拿地的模式。

　　“我在三年前就想退出房地產，做一點別的。”長三角一家本土房企的老板每年都在糾結同樣的問題，到底是做大規模，進入千億行列，去爭奪未來的市場份額，還是索性做相應的調整，比如在一些城市做一些持有，或者做房地產+的業務？

　　他的決定有非常典型的樣本意義，在沒有找到更擅長的業務之前，始終都還是堅持在做房地產業務，同時保持每年20%左右的增長。

　　跟整個行業比，這個增長實在是太慢太慢了！戲份，早就從配角慢慢演變成了跑龍套的。

　　一個更具有諷刺意義的是，如果五年前他手頭的囤貨都沒有賣，一直囤到今天再賣的話，他的行業排名會比現在還要來得更高。過去的五年時間里，他所在城市的土地價格發生了翻天覆地的變化。

　　這個比喻過于絕對，但是不得不讓人重視重資產的價值。假如不考慮財務成本，前十的房企能囤得住地，那么到今天或許就是首富的角色了。

　　大魚吃小魚，小魚吃蝦米，明天還有蝦米可以吃嗎？總有許多亂拳準備打死行業中的老師傅。

　　比如，有的房企天天在拿地，簡直到了讓同行心驚肉跳的程度。

　　碧桂園2016年前11月新增土地面積7104萬方，在40家典型房企中占據拿地榜的榜首，同時也創下了碧桂園歷年拿地面積之最，較15年同期大幅增長143%。

　　更令人吃驚的是，碧桂園今年拿地節奏極為迅速，幾乎天天在拿地，首11月在全國125座城市獲取了348宗土地，月均入賬645萬方土儲，平均到每天拿地面積為21.5萬方，相當于每天拿下一個碧桂園項目地塊。與此同時，碧桂園今年土地金也隨之見漲，總投入高達1357億較同期增長206%。

　　想得明白，干得堅決。你讓其他人怎么辦？尤其是這兩年碧桂園的業務呈爆發式的增長，如果不拿，會不會掉隊？如果拿了，會不會過于激進？

　　中小房企也像碧桂園融創一樣絕地反擊，大突圍嗎？用一句臺詞來回答簡直再合適不過：臣妾做不到啊！

　　你的企業正在面臨這些問題嗎？行業走到今天，這早就不是一家企業遭遇的天花板，2016年沒有解決的問題，我們希望在2017年有一個明朗的開始。

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)