文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 張鵬

　　房子具有居住和投資的雙重屬性，不會因為決策層對于房子的定位變化而改變，也不會因為新的基礎性制度和長效機制的建立而改變。在目前嚴格限購又限貸的政策條件下，房子的投資屬性只不過是被行政化壓制了。

房子的投資屬性不會消失

　　2016年房地產行業漲價“去庫存”，在2017年不太可能發生了。在中央表態抑制房地產泡沫、建立市場化長效機制的背景下，房地產行業的游戲規則正在重塑，房地產投資端更趨謹慎，銷售端觀望情緒濃厚?？紤]到新的制度變革在達到制度均衡之前需要較長時間和成本，房地產行業短中期有可能面臨一線和熱點城市泡沫軟化依然難擠、三、四線城市庫存減少依然難去的問題。

　　中央經濟工作會議強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。中央財經領導小組會議聽取住建部關于規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫的匯報時強調，“要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居?！?/p>

　　事實上，房子具有居住和投資的雙重屬性，不會因為決策層對于房子的定位變化而改變，也不會因為新的基礎性制度和長效機制的建立而改變。在目前嚴格限購又限貸的政策條件下，房子的投資屬性只不過是被行政化壓制了。一旦未來新的基礎性制度和長效機制建立起來，房子的投資屬性又會被恢復，否則所謂基礎性制度和長效機制意義何在呢？

　　坦白說，房地產發展到今天的成績和問題，都是制度設計和制度選擇的結果，與其說房地產行業高速發展到了盡頭，不如說房地產行業所依賴的制度安排無以為繼。決策層提出有意建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，表明已經認識到了房地產行業在制度安排上的缺陷和問題，從認識論上來說當然是一大進步。但是，在方法論上，“分類調控”、“地方為主”、“多策并舉”依然體現了強烈的行政化調控色彩。

　　一個更為重要的問題是，制度變革有一個由誰進行制度選擇進而發動制度變革的變革主體的問題，變革成本就是變革主體的交易費用。一個符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，應該是從中央到地方的全部主體主動性改革，如果是中央政府為主、地方政府為輔，阻力和成本最小，改進制度效率和改變權力、財富再分配的成果最大；如果以地方為主，中央為輔，由于地方從權力來源和利益偏好上沒有對基礎性制度進行變革的權力和動力，不僅實現變革的阻力和成本很大，成果也會打折扣。

　　讓人頗為擔心的，還有官方媒體所透露的信號。《人民日報》(海外版)援引分析人士言論認為，明年中國將進一步采取綜合措施，因地制宜、因城施策，讓旨在投資投機的炒房者知難而退，最終確保房地產市場平穩健康發展。

　　這里需要指出的是，不應單純將矛頭指向炒房者，而是應該指向基礎性的制度安排。炒房者無非搭了既有的土地和金融等基礎性制度的“便車”。從廣義來看，炒房者不僅包括購房者小戶，還包括中戶如房地產開發商和中介機構，大戶如地方政府和金融機構?？梢哉f，所有參與房地產經濟的主體都是“共謀”的關系。

　　總的來說，在新的制度變革到達制度均衡之前，房地產的所有參與者均面臨不確定風險。目前來看，所受影響最大的依然是房地產行業終端的個人和企業，未來一線和熱點城市泡沫軟化依然難擠，三、四線城市庫存減少依然難去。

　　(本文作者介紹：供職于陽光私募行業，清華MBA校友。)