文/新浪財經(jīng)金融e觀察(微信公眾號：sinaeguancha)專欄作家 許權(quán)勝

　　筆者以為，控制房地產(chǎn)價格暴漲我們不能本末倒置，打擊炒房者只是用末端來倒逼炒作土地的終端，這個效果一定不會好。

控制炒房首先要控制炒土地

　　網(wǎng)上熱火朝天的討論“房子是用來住的，不是用來炒的”，連人民日報也刊文：讓炒房者知難而退！把房地產(chǎn)上漲的責(zé)任推到炒房者身上，好像炒房者是萬惡不赦的罪魁，這種說法明顯的用意是在轉(zhuǎn)移人民對房價上漲不滿的視線，房地產(chǎn)的飆漲如果僅靠“炒”就能高燒不退，那么前幾年的“蒜你狠”“姜你軍”等炒作按此邏輯也會只漲不跌，但現(xiàn)實(shí)是“蒜你狠”“姜你軍”每隔一段時間都有一個大幅下跌，讓炒作資本心有忌憚望而卻步，使之價格逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。

　　所以，房地產(chǎn)的飆漲也不完全是炒作能夠把控，如果沒有其它重要因素在推動，房地產(chǎn)在一些城市中是不可能完成二十多年只漲不跌的神話。有人把房地產(chǎn)歸結(jié)于貨幣因素，說貨幣印多了引起房價上漲，但如果僅僅是這個因素，為什么農(nóng)副產(chǎn)品價格震蕩很?。考矣秒娖?、汽車等價格還在下降？貨幣印多了是確實(shí)，但不可能只沖擊一個房地產(chǎn)業(yè)，所以這個里面一定有一個重要因素在起作用，推動房地產(chǎn)只漲不跌。

　　那么這個推動的因素是什么呢？在揭開這個因素之前我要談一下房地產(chǎn)與GDP的關(guān)系，我國把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)以來，很多地方房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)50%以上，這個支柱產(chǎn)業(yè)的定位使地方政府理直氣壯的發(fā)展房地產(chǎn)，這個也導(dǎo)致地方政府削弱對其他產(chǎn)業(yè)的重視，比如現(xiàn)在的民企如果需要土地來搞實(shí)體，地方政府是首先來考慮土地優(yōu)先供給房地產(chǎn)開發(fā)還是來考慮給民企辦企業(yè)？

　　閉上眼睛也想得出地方政府一定首選考慮房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)能給政府帶來快速的收益，而地方主政官員每5年一任，如果把土地給企業(yè)，等到企業(yè)產(chǎn)生效益帶來稅收，說不定主政官員任期已滿早就調(diào)走，企業(yè)帶來的效益要?dú)w下一任收獲，對原任一點(diǎn)沒有好處，這個不劃算的買賣再糊涂的官員也會算的。形勢逼人強(qiáng)，房地產(chǎn)對GDP的推動快速、靚麗，是政績最容易得分的地方，漸漸成為政府官員升遷的必由之路，所以房地產(chǎn)當(dāng)仁不讓成為地方政府的最愛。

　　自然房地產(chǎn)這么受地方政府的青睞，那么炒土地也就成為水到渠成的必然。近年房地產(chǎn)價格最先上漲的城市多是土地價格最先上漲，土地價格漲了才會引領(lǐng)炒房者跟風(fēng)炒作，如果就像三四線那些去庫存的縣市，土地價格近年波瀾不驚，炒作者還去跟風(fēng)熱炒嗎？

　　所以筆者認(rèn)為，一些熱點(diǎn)城市之所以房價上漲，主要是因?yàn)橐恍┑胤秸紫瘸醋魍恋?，像鄭州、合肥、武漢、南昌、長沙這些內(nèi)地二線城市，人口密集度不大，土地儲備充裕，卻也能連出地王，這個為什么呢？

　　是地方政府利用地方性的聚集優(yōu)勢，糾合房地產(chǎn)開發(fā)商故意抬高土地價格，給人們產(chǎn)生房價走高預(yù)期，使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)恐慌性暴漲，這個責(zé)任難道要?dú)w咎于炒房者？就像2014年合肥市當(dāng)時房價均價七千每平米時，有個官員提出決不能漲到二萬，說漲到二萬就會使人才進(jìn)入合肥成了障礙。

　　這句話看似冠冕堂皇，其實(shí)就是在向炒房人暗示，合肥上漲空間很大，間接也是在暗示土地價格上漲空間更大，歡迎房企來炒土地。從去年開始，土地開發(fā)商就聞風(fēng)而動，地王不斷涌現(xiàn)，果然合肥的房價在2016年一夜之間飆漲到二萬每平方米，這個事例一定使人們產(chǎn)生一些遐想：難道官員是“神仙”？能預(yù)知市場價格？不然怎么可能會在二年前就能準(zhǔn)確預(yù)知房產(chǎn)的價位？其實(shí)官員的預(yù)測能力并不比我們強(qiáng)多少，只是他們有權(quán)力能與房地產(chǎn)商合謀把控土地的價格，也可以說房地產(chǎn)價格不是市場自然形成而是官員早已策劃好的行動目標(biāo)，房地產(chǎn)商的噬利性很容易成為政府的一致行動人以及利益代言人，所以房地產(chǎn)的暴漲只是根據(jù)地方政府這個總導(dǎo)演設(shè)計好的路線走走過場而已。

　　故而，房地產(chǎn)上漲是因?yàn)槌捶空叨鸬?，筆者不能完全茍同這個觀點(diǎn)，因?yàn)閷Τ醋髡呤呛苋菀卓刂频模醋髡叻稚⒍譀]有聚合力，沒有能力來左右房地產(chǎn)政策，只要一紙文件就能使炒作化作青煙灰飛煙滅。加拿大不列顛哥倫比亞省對來自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅，即頃刻把炒房行為“秒殺”，我國若對擁有多套房的炒房者征收多占土地資源稅，炒房者還能飛蛾撲火挺得??？再說國際上也一般對炒房行為都會征收很高的交易稅和資本利得稅，嚴(yán)格控制炒房行為。

　　所以控制人為的炒房不是很難，那么為什么這么容易的事卻遲遲不見政府行動？原因是房地產(chǎn)與地方政府的利益糾葛關(guān)系已經(jīng)難解難分，地方政府對這種能掙快錢的方式當(dāng)然更符合其自身利益最大化，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的二次分配就是在斷自己的后路，所以，房地產(chǎn)暴漲是因?yàn)榈胤秸蟹e極配合的巨大動力，地方政府的意愿就是盼望房價能快速上漲，不然那么高的土地價格有誰來接盤？基礎(chǔ)建設(shè)和GDP的增長與官員的前程綁定在一起。

　　所以，筆者以為，控制房地產(chǎn)價格暴漲我們不能本末倒置，打擊炒房者只是用末端來倒逼炒作土地的終端，這個效果一定不會好，就像面包與面粉，面包貴了一定不是炒作的，如果面粉不貴而面包被人為炒作非常貴，面包師一定會多進(jìn)面粉來加班加點(diǎn)制作面包，使市場很快有充足的面包，面包價格也馬上平抑下來。而如果面粉的控制方提高價格，傳導(dǎo)到面包身上，面包一定會因?yàn)槊娣蹆r格上漲而上漲。

　　這個與房地產(chǎn)關(guān)系一樣，如果僅是打擊炒房者而不用制度來控制炒作土地者，房價不上漲也只是暫時性的趨緩，等地方政府的債務(wù)累積到一定程度、債務(wù)危機(jī)會逼迫中央對房地產(chǎn)的調(diào)控做出讓步，前車之鑒殷鑒不遠(yuǎn)，土地價格飆漲會引發(fā)房地產(chǎn)價格飆漲是必然的因果關(guān)系。

　　所以，使房地產(chǎn)價格平穩(wěn)首要是控制地方政府對房地產(chǎn)+基建的利益沖動，擯棄這種簡單的經(jīng)濟(jì)模式，運(yùn)用制度來規(guī)范政府減少對房地產(chǎn)的依賴和運(yùn)用市場來控制個人的炒作。盡快出臺房地產(chǎn)稅，給地方政府有個穩(wěn)定的稅源，也給當(dāng)前實(shí)體企業(yè)減輕一些稅賦、提供一定的休養(yǎng)生息機(jī)會，企業(yè)好轉(zhuǎn)了就能帶動大量就業(yè)，提高民眾的消費(fèi)能力，民眾的消費(fèi)能力增強(qiáng)又一定程度上會增強(qiáng)企業(yè)活力，當(dāng)企業(yè)好起來時，政府到時候可以增加企業(yè)稅賦來減少房地產(chǎn)稅賦，這樣我國經(jīng)濟(jì)就會周而復(fù)始的良性循環(huán)。

　　(本文作者介紹：資深財經(jīng)評論員，長期在金融行業(yè)一線工作。)