文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 黃志龍

　　要真正實現房地產防泡沫和去庫存的雙重目標，應堅決執行中央確定的因城施策，其主要著力點是調控商品房特別是住宅的土地供應，嚴厲打擊房企囤地行為，調節住宅的存銷比至合理水平，并以此作為地方政府房地產調控的重要考核指標。

防泡沫和去庫存只能二選一？

　　10月初以來，全國主要城市均出臺了限購、限貸等新一輪房地產調控政策，宣告了本輪房地產上漲周期基本結束。一些分析人士認為，今年年初確定的“房地產去庫存”政策開始讓道于“房地產防泡沫”需求，更有人認為，“房地產防泡沫”和“房地產去庫存”的政策目標只能“二選一”，事實真是如此嗎？

　　熱點城市房價上漲和庫存下降最明顯的是住宅市場

　　首先，來看看不同等級城市之間的房地產去庫存差異。在此，有必要把商品房庫存中的住宅庫存單列出來，因為筆者研究發現，在本輪房地產上漲周期中，熱點城市房價急劇上漲和庫存下降最為明顯的是住宅市場。

　　以本輪房價上漲較快的南京市為例，據Wind統計數據，截止2016年10月12日，南京市商品房可售面積為1402萬平米，較年初下降323萬平米，其中住宅面積僅為250萬平米，較年初下降342萬平米，顯而易見，住宅庫存的去化規模超過了商品房庫存的整體去化規模。在此，我們有必要重點分析不同等級城市住宅庫存的變化趨勢。

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　　2016年9月末，全國住宅待售面積為4.14億平米，較去年同期僅下降了1107萬平米，同比降幅為2.6%。然而，熱點城市的住宅庫存去化速度卻大幅高于全國平均水平。9月末數據顯示，全國十大城市商品房可售面積同比降幅高達21.5%，住宅的下降幅度超過30%。其中，北京、上海、南京、廈門、合肥等本輪房價快速上漲城市的住宅庫存同比降幅少則23%，多則高達69%(參見上圖)。從庫存去化絕對量來看，僅北京、上海、南京三個城市的住宅庫存去化規模就超過了全國住宅庫存去化總規模。由此可見，扣除少數熱點城市的住宅庫存下降幅度，全國大多數城市的住宅庫存仍保持了較大幅度的增長。

　　熱點城市房價漲幅領先的根源之一依然是供需矛盾

　　熱點城市房價漲幅領先全國的根源，是住宅庫存量和存銷比大幅下降所表現的供需矛盾。歷史上，二線城市的存銷比一般都顯著高于一線城市，然而，本輪房價上漲周期中，二線核心城市的存銷比降幅要顯著快于一線城市。據Wind統計數據，截至2016年10月16日，一、二線城市存銷比分別為25.82和23.92，二線城市存銷比已連續四周低于一線城市(參見下圖)。存銷比大幅下行所表現的住宅供應短缺矛盾，是二線熱點城市房地產市場“量價齊升”的主要原因。

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　　在此，以南京、合肥、廈門和長沙、重慶、成都兩類二線核心城市為例，前者是此輪房地產調控防泡沫的重點城市，后者是房地產市場平穩健康發展的代表。截至2016年10月12日，南京、合肥和廈門商品房市場中，住宅待售面積分別為250萬平米、152萬平米和190萬平米，住宅庫存的同比降幅均在50%以上，供需失衡問題十分突出。

　　與之形成對比的是，截至2016年8月末，長沙、重慶城區和成都的住宅待售面積分別高達1346平米、2215萬平方米和1600萬平米，后者在今年的房地產市場景氣中始終處于“供銷兩旺、價格平穩”的趨勢中。由此可見，盡管兩類城市人口規模處于同一數量等級，但住宅庫存水平卻相去甚遠，這一狀況導致了今年以來兩類城市房價截然相反的走勢：前者房價急劇暴漲，后者房價則緩慢平穩上漲(參見下圖)。

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　　緩解供需矛盾的路徑是調節住宅存銷比至合理水平

　　熱點城市防泡沫、其他城市去庫存無疑是決策本輪房地產調控的終極目標。然而，從以上分析可以看出，各大城市住宅庫存量差異巨大，使得全國一刀切的放松限購、限貸等去庫存政策并未達到預期目標。因此，監管部門開始重提“一城一策”，強調地方政府要承擔房價波動的主體責任。

　　值得注意的是，近期全國主要城市出臺的新一輪房地產調控政策，依然采取了較為傳統的限購、限貸等控制需求的政策舉措，僅有合肥、上海等地提出加大土地供應的供給側政策。

　　事實上，長沙、成都和重慶房價之所以能夠實現“供銷兩旺、價格平穩”的良性循環，其根源在于土地的敞口供應，使得住宅存銷比始終處于10-15個月左右水平。與之相反，前期住宅供地的短缺，使得南京、合肥、廈門的住宅存銷比已降至5個月以下。

　　因此，要真正實現房地產防泡沫和去庫存的雙重目標，應堅決執行中央確定的因城施策，其主要著力點是調控商品房特別是住宅的土地供應，嚴厲打擊房企囤地行為，調節住宅的存銷比至合理水平，并以此作為地方政府房地產調控的重要考核指標。

　　就各地方而言，當前的政策重點應是：今年以來房價上漲過快的熱點城市，需大幅增加土地供應，設定地價上限，控制因土地短缺和地價上漲造成房價上漲預期，同時加快住宅開發速度，提高住宅庫存量，使得這些城市的住宅存銷比上升至合理水平；其他高庫存城市或前期土地供應過量的城市，需嚴格控制土地出讓節奏，政策重點是消化住房存量，控制新增庫存，引導住宅存銷比下行至合理水平。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)