文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）機構專欄 盤古智庫 作者 梁啟東

　　之所以出現“恐慌性購樓”現象，專家認為“自住需求和改善需求”兩股力量積極入市、首付貸等場外配資導致樓市需求提前入市、高凈值人群資產配置需求等因素影響，也有“地王”頻現助推樓市火熱、“少量多批”、捂盤惜售等開發商營銷手段炒作，也有國家寬松的貨幣政策、地方政府“救市”政策的刺激。

“恐慌性購房”導致房價瘋漲

　　今年3月，本人曾撰文專門論“恐慌性購房”問題。當時的情況是，在優惠政策出臺、人們普遍預期房價上漲的形勢下，北上廣深等一線城市房地產市場出現了“恐慌性購買”的跡象，居民蜂擁到房地產交易中心辦理交易，一些新樓盤在一天內就銷售一空。

　　面對樓市的堅冰，國家層面疾呼“去庫存”，作為供給側結構性改革的重要任務，寫入了中央經濟工作會議決議和《政府工作報告》。

　　時間過去幾個月，情況又怎樣呢？進入“金九銀十”，一線城市的狀況是：房價暴漲！可以說，樓市的“U型”反轉令人始料不及。

　　國家統計局發布的8月份全國70大中城市宅銷售價格變動情況顯示，8月房價并未在連續3個月收窄的慣性影響下繼續下滑，而是反常地出現了大幅度反彈。

　　70大中城市8月房價大幅上漲。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，較7月減少12個，上漲的城市有64個，較上月增加13個。同時價格方面，8月環比最高漲幅5.6%，較7月的4.6%大幅上漲1個百分點，最低降幅為0.3%，較7月的1.1%收窄0.8個百分點。

　　二手住宅價格方面，與7月相比，70大中城市價格下降的有9個，較上月減少2個，上漲城市57個，較上月增加6個。價格變動方面，環比最高漲幅4.5%，較7月的3.2%大幅上漲1.3個百分點，同時降幅也從7月的0.5%收窄至0.4%。

　　數據顯示，7月份房價漲幅超過3%的只有南京、合肥、廈門三個城市。但到了8月，鄭州環比上漲5.6%、上海環比上漲5.2%、無錫、合肥分別上漲4.9%、4.8%，福州、南京分別上漲4.3%、4.1%，廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟南、武漢等13個城市漲幅超過3%。

　　央行公布的8月金融統計數據顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨秀”。8月，住戶部門貸款增加6755億元，今年前8個月住戶部門貸款即房貸的新增值已高達4萬億，占全部新增信貸的比重為46%，而2014和2015年這一占比分別是35%和29%。

　　開發商們紛紛捂盤惜售，不斷上漲房價，好像開發商突然完全不擔心房子賣不出去，反而怕不夠賣，一定要控制銷售速度，來賣個高價，恐怕是絕大多數開發商的訴求。年初以來，成都房價持續攀升，漲價樓盤超過一百個。在上漲大軍中，最甚者，已上漲8000元㎡，單盤漲幅達到47.06%。樓市火爆 ，土拍亦有體現。外雙楠、華府、中和地塊都被開發商們以超100%的溢價率收入囊中，帶動周圍的樓盤更加肆無忌憚的漲價。

　　在滿目的封盤漲價潮中，樓盤營銷亦是奇招百出。位于成都南三環路的融創四海逸家甚至喊出了“保價30天”的口號，引來頗多關注：“沒有不漲價的樓盤，很多樓盤都在漲，我們現行的價格，30天內不變！”

　　在上海，由于出臺了“嚴厲限購”的政策，引發了樓市的恐慌。連續3天，新房成交超過1000套，8月30日，上海一手成交突破2000套。如此火爆的交易，導致了房地產交易中心網簽系統出現故障。上海市民為搶購房產紛紛離婚，出現了“離婚熱”，許多購二房市民凌晨兩點起來排長隊離婚，婚姻登記中心甚至開始限號離婚，民政部門忙不過來甚至暫停服務。有人為了買房，坐飛機飛回對方所在地辦理離婚后，再飛回上海買房。

　　在搶房潮中，有一件與房有關的事兒挺火。一家上市公司，ST寧通B，這家公司連續虧損，公司股票都快退市了。幸好，這家公司12年前入手了北京的兩處房產，如今房價飆漲，把房子賣了，公司就得救了。本來一家主營業務為生產與經營通信設備、電器接插件及相關附件的科技公司，最后的生機，就這樣依賴于兩套房子。當初該公司買這兩套房子，是為公司部分在京營銷工程人員辦公居住使用。這個無心的舉動，卻在今天后扮演了拯救一家上市公司的戰略部署，這透出了樓市怎樣的瘋狂啊？！

　　面對瘋漲不下的房價，政府也開始出手調控，8月31日，廈門出臺“限購令”，武漢也公布了“限貸令”，但卻沒能夠給火爆樓市降溫，追漲勢頭不止，調控反成市場興奮劑。顯然，限購并不能阻擋購房者們的腳步，而且這種政策可能成為部分“未限”城市的催化劑，許多購房者都認為“等不得”了，“政策不知道什么時候會來，所以要抓住時機”。

　　之所以出現“恐慌性購樓”現象，專家認為“自住需求和改善需求”兩股力量積極入市、首付貸等場外配資導致樓市需求提前入市、高凈值人群資產配置需求等因素影響，也有“地王”頻現助推樓市火熱、“少量多批”、捂盤惜售等開發商營銷手段炒作，也有國家寬松的貨幣政策、地方政府“救市”政策的刺激。一些真的假的“官方聲音”、一些負責人不負責任的“專家言論”紛紛出籠，忽悠之聲不斷，蓄意炒作推波助瀾，刺激消費者本來就已繃緊的神經，引發樓市的恐慌性消費。

　　一旦看到房價漲每年、每月都在漲，而且動輒兩位數的漲幅，很難有哪個消費者能保持冷靜思考。恐慌性購買沖動彌漫彌漫了整個市場。市民對房子價值的判斷失去最基本的理智，大量的購房者完全不從自己本身的需要和能力出發，某段時間內對房子簡直就是哄搶，就像搶一臺冰箱、洗衣機一樣。購房者“搶房”已經拼到可怕的地步，為了能搖到號，有人不惜花錢走關系。還有置業顧問用10萬賣號，有購房者25萬轉讓新選房源。在北京，有人排一夜隊，而選房號、交錢、簽字不到五分鐘，平均每個人的選房時間甚至不足一分鐘，就可以把一套總價1000多萬的房子敲定。

　　“恐慌性購房”導致了房價非理性增長。因為人們都想在房價進一步上漲前購買，而且這種心理傳染力極強，越恐慌，越搶購。恐慌性、不理性地集中買房，是加劇房價上漲的催化劑。買漲不買跌的心理在作祟，對房價上漲的恐慌，對買不到房的恐慌。目前全國多地“恐慌性購樓”持續發酵。許多一線城市，用“搶房”來形容樓市，并不為過。

　　同樣是國家統計局的數據顯示，從今年3月至今，全國70個大中型城市，以3%—4%的梯度環比拉漲，部分城市同比漲幅甚至超過30%！北京新建住宅價格跳漲了21%，天津上漲了16%，深圳甚至飆升了60%。在杭州，一條限購令，五千追隨者，限購實施前一天簽約5105套房產。而成都、武漢、南京、合肥等二線城市也熱鬧非凡，“日光盤”頻現，“地王”更是層出不窮。“恐慌性購房”危險重重，就像股市，當全民炒股出現時，離崩盤也就不遠了。隨著樓市租售比節節高攀，也在預示房價中的泡沫越做越大。

　　“恐慌性購房” 透支居民未來的購買力。恐慌性買房是不理智的消費行為，使市民花“大頭錢”，造成不必要的損失，也嚴重透支了未來的購買力。如果買了很多暫時用不上的食品、衣服、電器之類商品，可能有損失，但是消費者可能承受得了。但是作為大宗不動產，市民不顧及個人的具體情況和實際條件，恐慌性買了房子，可能損失就會更大。

　　有的人傾其所有，孤注一擲，多方借錢，甚至還把養老的錢都用在搶房上，他們高出了30%—50%的成本，而高出的房價可能是一個家庭很多年的收入。對于是“剛需”的消費者，還有情可原，但對于用房子作為投資理財工具，期待更大的升值空間那些購房者，可能會有很大損失，弄不好就像在股市被“套牢”一樣。

　　“恐慌性購房”透支房地產未來需求。需求透支將導致熱點城市在未來幾年進入調整期。很可能一些熱點城市樓市仍然會火一段時間。但僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，調整之后樓市怎么辦？明年、后年以至以后的房地產市場會怎么樣？

　　中國房地產市場經過近年來宏觀調控和市場調整，樓市供求基本面已經基本平衡。短期來看，樓市面臨去庫存的問題。以為樓市仍然會繼續不斷走高，那是對市場的誤判，很可能在未來陷入被動。業內人士指出，在貨幣現象主導下的樓市，高漲的房價只是資金堆積的假象，一旦政策收縮，恐慌性購房恐難以持續，其風險不言而喻。

　　“恐慌性購房”助長全社會的投機心理。《人民日報》日前刊發評論員文章《失去奮斗，房產再多我們也將無家可歸》，文章指出，在快速上漲的房價面前，奮斗者最終又回到了起點。企業主關廠炒房，直言“開工廠不如買幾套房”；有房一族則從房價漲幅與工資收入的對比中發現，“房子升值秒殺努力工作”。

　　快速上漲的房價，會令奮斗的價值貶值。當努力奮斗還不如投機房產，就可能樹立一種錯誤的導向和價值觀。如果公眾把更多精力放在房地產投機的短期收益上，就會擠占為長期目標努力奮斗的空間；而如果企業偏離實體經濟的主攻方向，則有可能丟失最為核心的競爭力，最終威脅中國經濟持續健康發展的動力。

　　“恐慌性購房”導致社會分化、貧富差距拉大，影響城市的可持續發展。一線城市成為有錢人的天堂，農民工越來越難以融入城市，城市化的進程將進入高原現象。對于財產分配來說，由于投機需求占據了主流，致使國民財富迅速向少部分富人回流，無形之中加速了社會各階層之間的矛盾升級和對立。

　　房價上漲還會導致勞動力成本增加，更加刺激一線城市產業分化，大城市更加轉向那些高科技的，效率比較高的行業，制造業無法承受高工資，逐漸退出，城市越來越“空心化”“虛擬化”。如果大城市創新能力不足，產業不能及時升級換代，城市發展的動能不能得到適時培育，高房價將把城市拖垮。

　　(本文作者介紹：盤古智庫是由中外知名學者組成的公共政策研究機構。秉持客觀、開放、包容的宗旨，推行經世致用、和諧共生的理念，促進社會共識，推動經濟社會持續健康發展，努力打造中國最具影響力的新智庫。)