文/新浪財經歐洲站站長 郝倩

　　月初，房產咨詢機構第一太平戴維斯（Savills）預計，倫敦中心區價值在400萬英鎊以上的高檔房產受“公投后時代”的不確定性打擊最大。預計到年底，平均房價將比年初縮水36萬英鎊，這意味著樓價可能下跌9%。

公投后時代，倫敦樓市會去泡沫么？

　　肯辛頓宮花園（Kensington Palace Gardens）這一條街是倫敦最貴的街區之一。去年夏天，這里的平均房價是每套4260萬；14個月過去，9月底的數據顯示平均房價跌了400萬英鎊，跌幅大概是9%。

　　肯辛頓宮花園緊鄰威廉王子府邸，集中了全球的富豪——其中包括萬達集團董事長王健林。他去年底花了8000萬英鎊在這里買了10間臥室，8間衛生間的肯辛頓宮花園15A號。王家新房旁邊是俄羅斯大使館，以及切爾西足球俱樂部老板阿布拉莫維奇（Roman Abramovich），和一級方程式賽車總裁的女兒，英國名模Tamara Ecclestone的府邸。

　　在英國公投“脫歐”前兩個月，倫敦房價和英鎊一起迎來一波漲幅，有機構樂觀預言倫敦房價會在未來15年翻番。但還沒待脫歐正式啟動，今年最貴的樓盤已經比去年樓價跌去了10%。這在過去兩年倫敦最風光的時候是很難想象的，因為很多人都相信倫敦的高端及超高端房產是抗擊打能力最強的投資手段。

　　肯辛頓宮花園并不是個案，幾乎倫敦排名前十的富裕街區都出現了房價下跌。其中，白金漢宮附近的貝爾格萊維亞區（Belgravia），和格羅夫納新月街（Grosvenor Crescent）兩條街也從去年夏天7月份的2280萬英鎊平均房價下降至2160萬英鎊。2014年，格羅夫納新月這條街的平均房價一年漲了18%。北倫敦三區海格特（Highgate），也是倫敦郊外最昂貴的地區之一，1960萬英鎊的住房均價跌去了3%。

　　中國買房客給全球樓市造泡沫？

　　在倫敦樓市去火的消息爆出同時，瑞銀（UBS）也發布了一份“全球房地產泡沫指數”，這一“泡沫指數”分析了包括溫哥華，倫敦，斯德哥爾摩，悉尼，香港和新加坡在內的全球金融中心城市的樓市，其中溫哥華在2016年泡沫風險指數中居于首位，倫敦第二。此外悉尼和香港也面臨較高的泡沫風險。該報告指出，溫哥華，倫敦，悉尼的“泡沫”都和中國購房者撇不開關系。

　　倫敦被瑞銀指為“歐洲最被高估的房地產市場”，處于泡沫風險區域。自2013年以來，倫敦房價每年都以兩位數的速度增長，在過去4個季度房價漲幅約10%，比英國倫敦以外地區房價漲幅高出7%。英國有中介機構分析稱，過去兩年倫敦樓市狂熱一部分原因就是中國人買買買。

王健林去年底在倫敦中心區買下的豪宅：肯辛頓宮花園15A號

　　根據世邦魏理仕（CBRE）的統計數據，倫敦的高檔板塊West End的房價在過去三年上升31%，其中去年一年漲幅就達11%。在這一板塊，中國買家購買的房產占新房銷售的13%，這一比例僅次于英國本地買家。倫敦中心區對中國投資客的吸引力被分析為“教育投資”，因為中心區大學齊聚，可用作子女上學和移民之需。

　　在“泡沫指數”報告中，瑞銀提到目前倫敦的房價已經比2007年（歐債危機前）的市場峰值又高出15%，但居民實際收入卻比當年低了10%。現在一個技術工人大概需要15年的收入才能負擔得起一處60平方米的住宅。

　　根據Zoopla網站的統計，現在超過六成英國百萬英鎊以上價值的房產都在倫敦。而倫敦中心區的房產又大概有一半是外國人買下的。這些海外買家中的大部分又并不住在倫敦的房產里，只是用來投資或者度假之用。

　　拯救倫敦的“住房危機”是倫敦市長Sadiq Khan在今年夏天選舉時許諾過的。9月末他宣布要啟動一項史無前例的調查，調查海外住房擁有人的背景，以及是不是有“臟錢”流入了倫敦的樓市。倫敦市長在接受《衛報》采訪時表示，“很顯然我們需要更好地理解海外資金在倫敦樓市起到的不同作用……我們要考慮應該采取什么樣的行動來支持樓市，幫助倫敦人找到一個家。”

　　脫歐后的倫敦樓市會否去火

　　根據英格蘭銀行9月底的統計數據，8月份銀行發放了的住房貸款數量創下兩年內新低。當然，這并不說明房價已經下跌。如果同時查看英國房屋貸款抵押協會（Nationwide）的數據便會發現，9月份的房價漲幅放緩到5.3%。需求出現些許降溫，但距離房價下跌還遠著呢。事實上，8月英國房價上漲速度依然快于預期，英國公投是不是會帶來一波樓市繁榮還未可知。

　　公投過去3個月有余，英鎊貶值10%被看做國際買家進入倫敦樓市的入場券，一直有海外買家要抄底的風聲，這其中又以亞洲買家興趣最濃。但根據瑞銀最近的分析，目前英國的狀況是經濟前景渺茫，高端住宅供應充分，所以高端房產再來一波漲幅的可能性不大。而且即使如此，高端房產對整個樓市的拉動效果也不應該被過度高估。

　　月初，房產咨詢機構第一太平戴維斯（Savills）預計，倫敦中心區價值在400萬英鎊以上的高檔房產受“公投后時代”的不確定性打擊最大。預計到年底，平均房價將比年初縮水36萬英鎊，這意味著樓價可能下跌9%。

　　該機構同時預計說，在這9%的樓價跌幅之后，倫敦樓價在明年和后年，也就是退歐進行中的兩年內會是“零增長”。到2019年退歐完成，房價有可能迎來一波8%的增幅。在2017年之后的五年，總體房價依然可能出現21%的增幅。

　　在倫敦其他地區，平均房價大概在200萬英鎊的“中低檔”房產今年則可能出現5%的房價跌幅。在未來五年，這部分中檔地產的樓價可能出現少于15%的增幅。

　　剛剛入秋，第一太平戴維斯英國住宅研究總監Lucian Cook已經看到一些高檔住宅的賣家在調整策略，例如賣家把叫價悄悄調低了5%到10%。

　　為什么倫敦要擠泡沫

　　每隔一段時間，英國就會有機構探討一下青年人逃離倫敦的現象，這和我們討論“逃離北上廣”基本是一個意思。僅倫敦一城，每年就新增30萬的新畢業生，倫敦還是英國最大的雇主：無論是公務員，法律，商業，銀行，以及高科技，電影，傳媒或是廣告行業，很多最好的工作都在倫敦。

　　倫敦房價和租金漲勢兇猛，讓很多三十多歲的年輕人“逃離倫敦”。這部分人群往往有了家庭和子女，在倫敦的生活變得難以負擔。英國非營利機構Generation Rent統計顯示：從2014到2015年，倫敦房價漲幅高達37%，租金增長10%，將近6.6萬名30多歲（30到39歲）的年輕人搬出了倫敦，減去當年搬入倫敦的新增人口，這一年齡層出現了3萬名的負增長，比2011年到2012年的“負增長”人數增加了48%。

　　該機構總監Betsy Dillner認為這種“大逃離”的現象直接關系到人才的流失，倫敦市長Sadiq Khan應該重視這個問題，并采取相應的住房政策抑制這一現象。

　　同樣，另一家房地產慈善機構Shelter也表示目前的房價和租金水平明顯是普通人很難負擔的。該組織首席執行官Campbell Robb分析說：雖然很難預計接下來英國樓市往何處走，但可以肯定的是英國的可負擔住宅依然存在很大缺口，這一點并不會因為公投而改變。現在幾百萬英國人都只能以租度日，即使存了一些錢，薪水也完全跟不上房價上漲的腳步。

　　在公投之前，倫敦的樓市神話隔三差五地上演：在今年第一季度，南倫敦最窮的地區之一Lewisham的住宅漲至47.3萬英鎊，在第一季度創下英國樓價漲幅記錄——平均每天價格上漲385英鎊；在本來已經很昂貴的肯辛頓和切爾西板塊，今年3月份住房均價已經高達138萬英鎊，在今年初的三個月也在每天攀高。房價和租金同時上揚，讓年輕人難尋安身立命之地。今年夏天，市中心一個10平米的小公寓月租高達800英鎊，中介上線僅10個小時就租出了。

　　為了擠泡沫，壓制房價漲幅，英國在今年4月1日針對“二套房”提升了印花土地稅。在英國購房原本就需要根據房價高低繳納2%到15%不等的印花稅。但是假設是“二套房”，則所有房產都需要繳稅，從3%起征，比“一套房”的印花稅各高出三個百分點。即使是父母為子女購房，只要父母姓名出現在房產證上，就需要按照“二套房”繳稅。

　　與之前英國一些房地產稅對海外購房客有一定姑息不同，這一“二套房”稅制沒有例外。在英國公投之前，該稅制引發很大爭議，在今年4月1日之后也對英國樓市的成交量產生一定的打擊。但這一小打擊遠遠沒有起到給樓市降溫的奇效。

　　(本文作者介紹：新浪財經歐洲站站長。工作十余年，從社會新聞到財經新聞，從上海到倫敦，從第一財經日報到新浪財經。)