文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳志龍

　　事態發展到今天的地步，顯然已不能指望“既是運動員又是裁判員”的能調控好市場。體制機制不改，靠地方政府層層開會、天天發通知，解決不好房地產盤根錯結的問題。

“牛欄關貓”式調控降不了房價

　　事情正在起變化，正在向積極的方向演變，但似乎還不夠。

　　持續多時的大中城市房地產價格井噴式上漲，各路資金加杠桿恐慌式搶購，多地售樓部搶樓人潮如《釜山行》中的喪尸圍城，部分地區市場近乎失控的態勢似已引起高層關注。

　　趕在長假前一天，作為此輪房價焦點區域之一的北京“出大招”了，提高購房首付比例，以更嚴格的手段去杠桿和限購。此前，上海、南京等地的銀監、房管、公安等部門聯手整頓房地產市場秩序，重點打擊開發商捂盤惜售和中介機構翻云覆雨、推波助瀾行為。一些地方行政首長明確提出，少數城市局部房價上漲過快已成突出問題，必須引起高度重視，遏制房價過快上漲態度要堅決，旗幟要鮮明。

　　此輪搶購風最盛的長三角區域、珠三角區域，一些地方昨天連夜開會部署，研究如何堅持分類調控、因城施策，為過熱市場降溫，防止黃金周期間，灼熱的火星竄上房梁，引發沖天大火。顯然，這些高頻率、不斷加碼升級的干預舉措是在給過熱的市場摻砂子、降溫，而背后顯然是決策者不再坐視和沉默，選擇在長假前要有真刀實槍的動作。

　　古語云，亡羊補牢，猶為未晚。該是出手的時候了，許多事情，總不能等到“羊”跑光了，代價慘痛，到了難以收拾的時候才去“補牢”。這次去庫存過程中出現的房價暴漲，超乎了所有人的理性預期。而任何一個負責任的政府都不會縱容坐視這種失控。短時間，大中城市房地產價格烈火烹油的上漲，在任何國家都是一個市場失靈的重大宏觀事件，必須對貨幣政策、信貸紀律、預期管理、輿論引導、宏觀治理等進行全面修正、檢討和完善，以形成利于房地產市場平穩健康發展的良好氛圍。現在，我們正進入這個時段。這一刻來之不易，雖然可能已錯過最好的時機，但亡羊補牢，仍然彌足珍惜。

　　縱觀人類過去一百年間的重大經濟金融危機，十次危機九次禍起蕭墻——源頭都在房地產，沒有什么“國情特色”可以例外。在經濟進入中速增長區間，經濟房地產化、房地產金融化是當下市場的真實寫照。開發商和購房者兩頭高杠桿，商業模式徹底金融化，商業銀行順周期下注加碼投放，房價金融屬性極度膨脹后一路狂奔，市場癲狂動物精神將其進一步強化。而資產荒亦如病毒般擴散，市場恐慌情緒隨之放大，制造出一幕幕如《釜山行》中的喪尸圍城式的搶購，這一切如果放任不管，高金融屬性的房地產可能從經濟體內部的“引擎”異化為爐心熔毀的自毀裝置，給經濟和社會帶來災難性后果。

　　數據顯示，中國房地產市場的泡沫是房間里的大象顯而易見，但社會普遍的自利情結仍然在全力拱衛這個剛性的堅硬的泡沫。在1990年，日本房地產總值相當于本國GDP的200%；在2006年，美國房地產總值相當于本國GDP的170%；而中國的房地產總值相當于本國GDP的250%。北京、上海、深圳三個城市的房地產總值，已經相當于美國整個國家房地產總值的七成。以當下中國的經濟規模和房地產之于經濟體的重要性，如果任由房地產膨脹失控，后果難以想象。

　　中國住房制度改革近20年來，通過城市化集聚了新發展動能，對本世紀初以來的消費和產業升級、改善人民生活和居住條件都發揮過積極作用，但面臨的困境和多重利益博弈也是深層次的。隨著房地產新一輪的暴漲，它正成為財富再分配的金融工具，甚至成為富裕人群的投機工具。如果從房地產的內在運行規律看，房地產過度膨脹必然加劇金融系統的脆弱性和不穩定性。房地產對國民經濟其它行業的帶動性已日益式微，鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃全面過剩，而擠出效應卻日益增強。幾代人供一套房，大中城市動輒幾百萬的房貸，往往是匯集兩代人之力“還一生房貸”，高位進場的房奴日常消費必然節衣縮食，一塊錢要掰兩半花。

　　房地產畸形發展使經濟異常扭曲、失衡，并使房地產癌變成一個毒瘤，正系統性摧毀一個世界第二大經濟體的內生消費能力，房地產畸形過熱對穩增長、調結構、轉方式、惠民生的負面影響也正日益凸顯。特別是大中城市，過高的房價造成城市斷層式“折疊”，沖擊社會倫理和主流價值觀——勤奮努力工作的、辛辛苦苦做實業的，不如輕輕松松逛樓盤，負債投機炒樓花。這些年，人們看到的是，有房子的人即使不努力工作，財富也會日日看漲；沒有房子的人，終其勞碌一生拼命奮斗，在普遍的低收入和向世界最高標準看齊的房價面前，年輕人買房的機會和可能，都會隨著價格的迅速竄升而越來越渺茫，這就形成巨大的“資產鴻溝”，如果任其發展，這條鴻溝會擴大形成難以愈合的斷層，它鎖死不同社會階層流動的渠道，造成不斷擴大的絕望的社會底層。

　　高房價在消滅中產階級消費能力的同時，消磨年輕人的夢想、努力和斗志，這是兩股巨大的破壞力。此外，“中等收入陷阱”、“拉美化”等問題都無一不是由房地產失控惡性發展所貢獻的，這是我們要努力防止的，否則，房地產會由過去二十年經濟發展中不可替代的功臣淪為未來二十年“臭名昭著的歷史罪人”（日本人反思房地產泡沫破滅導致失去的二十年時經常說的一句話）。

　　本周是魯迅先生的生辰紀念日，先生有句名言說明我們是一個懂得自省的民族。他說“我的確時時解剖別人，然而，更多的是更無情地解剖我自己。”如果要解剖中國房地產市場的體制困境，那是N部博士論文的選題。如果說這個市場有什么特殊性的話，最大的特殊性在于，它是一個大的轉型經濟體財稅體制改革滯后、土地制度不完善、土地壟斷級差地租驚人背景下復雜利益的博弈場所，對利益集團而言是金礦，對被廉價剝奪的普羅大眾而言，它是“北京折疊”中的最底層空間。

　　制度是國家的良知，規則是群體的智商。復雜利益背后匹配的是土地制度、財產權、事權等復雜問題。當下市場困局和亂象顯然已引起高層重視，但指望地方政府來調控房地產市場，其動作基本都是開開合合的“牛欄關貓”，短期可能止痛一時，時間一長很快失效，市場“退一進三”，曠日持久造成民眾信任感下降的“塔西陀效應”。

　　這些年地方調控房地產的措施車載斗量，一輪又一輪調控的實際效果是有目共睹的。事態發展到今天的地步，顯然已不能指望“既是運動員又是裁判員”的能調控好市場。決策者當厘清困局癥結之所在，義無反顧地以壯士斷腕之決心推動深化包括土地制度、財稅制度在內的關鍵領域的改革。體制機制不改，靠地方政府層層開會、天天發通知，解決不好房地產盤根錯結的問題。當下的事態迫在眉睫，時不我待，它考驗我們駕馭復雜問題的能力、攻堅克難的決心和勇氣，它需要智慧、責任和擔當。

　　(本文作者介紹：南京大學長江三角洲經濟社會發展研究中心特聘研究員，財經作家。微信公眾號njchenzhilong)