文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 周天勇

　　十八屆三中全會(huì)《決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。這里我們?cè)噲D系統(tǒng)地設(shè)計(jì)各方互讓權(quán)力、平衡多方利益，各方都能接受和大體滿意的城鄉(xiāng)房地產(chǎn)稅征收方案。

　　十八屆三中全會(huì)《決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。這里我們?cè)噲D系統(tǒng)地設(shè)計(jì)各方互讓權(quán)力、平衡多方利益，各方都能接受和大體滿意的城鄉(xiāng)房地產(chǎn)稅征收方案。

　　一、出讓金小改與兩極分化及其經(jīng)濟(jì)泡沫化

　　從目前地方財(cái)政收入的正規(guī)渠道看，增值稅的75%歸中央，營(yíng)業(yè)稅改革為增值稅后，如果沒有新的稅種，未來地方財(cái)政收入在全部財(cái)政收入中的比例將進(jìn)一步下降，幾乎沒有穩(wěn)定的稅收收入。

　　地方政府目前的開支，除了稅收部分外，65%到75%來自于賣地、收費(fèi)和借債。地方財(cái)政中，2010到2012三年土地出讓金收入為年平均3萬億元，2014年近4萬億元，已經(jīng)高達(dá)地方政府年收入的40%到50%，有的地區(qū)更高。而且，從歷史的更長(zhǎng)時(shí)間看，年度間收入很不穩(wěn)定；未來，城市化的進(jìn)程總有一天將基本完成，賣地財(cái)政也形將終結(jié)。并且，目前的土地財(cái)政，形成地方政府?dāng)U大城區(qū)、大上項(xiàng)目、強(qiáng)征強(qiáng)拆、壟斷出讓、推高房?jī)r(jià)、實(shí)業(yè)趨落、房地泡沫等一系列問題。那么，如何改革呢？

　　一些學(xué)者不主張房地產(chǎn)稅改革，而是進(jìn)行微調(diào)，在其他方面開源節(jié)流。這種思路遇到體制和社會(huì)格局的變化：

　?。?）按照黨的十八屆三中全會(huì)《決定》部署的農(nóng)村土地體制改革，農(nóng)民同地同價(jià)，減少征地范圍；

　?。?）強(qiáng)調(diào)用地紅線、用途規(guī)劃管制，約束政府用地；

　?。?）農(nóng)民抵制強(qiáng)拆強(qiáng)征，征地難度越來越大；

　?。?）一些三四線城市，住宅總體過剩，土地已經(jīng)出讓不出去，土地財(cái)政枯竭；

　?。?）一線二線城市人口流動(dòng)集中，加上行政寡頭壟斷賣地，持續(xù)推高房?jī)r(jià)，三線四線城市人口收縮甚至流出，出讓金很少，形成不同地區(qū)和規(guī)模政府間收入的極不公平。

　　結(jié)果：地方政府的土地出讓金部分將大幅度下降，并越來越少，征地囤地儲(chǔ)備抵押給銀行借債的行為也將受到限制，其他借債行為也會(huì)因債務(wù)審計(jì)和考核，大大減少。一方面，地方政府財(cái)政將遇到前所未有的困難，行政公務(wù)經(jīng)費(fèi)緊張，交通補(bǔ)助等公共服務(wù)開支將縮減，生態(tài)保護(hù)環(huán)境污染治理支出將不保，低收入人員保障將受到影響，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施無法建設(shè)和維護(hù)。另一方面，住宅投資性需求也無法抑制，房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。

　　而如果將《決定》視為一紙空文，仍然維持原有征地制度，仍然收取3到4萬億的元的土地出讓金，則一方面還是在過多地掠取農(nóng)民群體的利益轉(zhuǎn)移到城市，另一方面，如前討論過的，地價(jià)房?jī)r(jià)不斷上漲，或者使城市中需要買第一套房的群體，變成房奴，地方政府實(shí)際從他們手中，征了很高的“稅收”；或者因房?jī)r(jià)太高，使他們淪為城市中長(zhǎng)期的租客。

　　不改革廢止收取土地出讓金體制，對(duì)農(nóng)村農(nóng)民、進(jìn)城農(nóng)民工和新進(jìn)入城鎮(zhèn)的大學(xué)畢業(yè)生及其他青年人群體是不公平的。特別是如前所述的，未來遷移入城市的7億農(nóng)民和買不起住房的群體，租住在有多套房的2億左右居民家中，租房者將收入的40%到50%左右交給房東，形成城市中新的房主和佃戶兩個(gè)階層。

　　目前，在城鎮(zhèn)中的2.77億農(nóng)民工，在自己務(wù)工城鎮(zhèn)買房的只有1%左右，約為100萬套；在自己的家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)城郊等買房的估計(jì)在20%到35%之間；按照2015年城鎮(zhèn)住宅存量，除去農(nóng)民購買的城鎮(zhèn)住宅，城鎮(zhèn)居民平均每戶為2.1套住宅。而據(jù)有關(guān)抽樣調(diào)查，前三四年，1.38億戶城鎮(zhèn)居民家庭中，13%沒有自己的住宅，租住房屋，大多是青年人和極低收入的家庭；66%左右的，只有一套房，大多為中低收入者；21%的城鎮(zhèn)居民有多套房，并且平均6.8套。城鎮(zhèn)中住宅資產(chǎn)的分配極不公平。

　　而城鎮(zhèn)中，2015年各種性質(zhì)的住宅有3.4億套，在建52億平米，新開工10平米，就是以后一個(gè)住宅項(xiàng)目不開工，建成后新增6200萬套住宅，屆時(shí)城鎮(zhèn)將有4億套住宅，每戶3.5人，僅城鎮(zhèn)住宅就可以容納14億人口居住。如果將全部住宅作為消費(fèi)產(chǎn)品，實(shí)際已經(jīng)嚴(yán)重過剩。加上城鎮(zhèn)居民獨(dú)生子女格局，老人過世越來越多，未來由于獨(dú)生子繼承上一代和兩代房產(chǎn)，房屋將更加過剩。

　　2016年住宅在這樣過剩的情況下，其價(jià)格為什么還會(huì)暴漲呢？

　?。?）地方政府低價(jià)征地，囤地，饑餓供地，土地市場(chǎng)行政寡頭壟斷，一家高價(jià)倒賣地，千家競(jìng)價(jià)，報(bào)價(jià)最高者得，不斷地推動(dòng)地價(jià)房?jī)r(jià)上漲；

　　（2）銀行貸款利率，投資企業(yè)產(chǎn)業(yè)，搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)高，實(shí)際民營(yíng)企業(yè)，中小微企業(yè)，利率10%到20%，貸款買房投資低，利率目前只有5%以下；

　　（3）投資實(shí)體辦企業(yè)，要交很高稅收，17%增值稅，有的要交消費(fèi)稅，要交工資42%的社保費(fèi)；投資生育撫養(yǎng)兩個(gè)（過去）個(gè)孩子，三個(gè)孩子要交更高昂的社會(huì)扶養(yǎng)費(fèi)，投資房子，不管多少套，持有都不用繳稅交費(fèi)；

　　（4）由于22到44歲經(jīng)濟(jì)主力人口持續(xù)萎縮，總需求收縮，傳統(tǒng)工業(yè)化提前結(jié)束，制造業(yè)全面過剩，股市不溫不熱，教育衛(wèi)生文化等服務(wù)業(yè)相當(dāng)程度沒有開放，新的投資領(lǐng)域還沒有拓展和放開，相當(dāng)多人換外匯投資國(guó)外不熟悉或者換不出外匯或者錢出不了境，國(guó)民經(jīng)濟(jì)杠桿率很高，唯恐人民幣不保險(xiǎn)，只好投資房產(chǎn)避險(xiǎn)；

　?。?）幾千萬黨政事業(yè)機(jī)關(guān)干部和一兩億其家屬近親中產(chǎn)階層規(guī)定不能投資做實(shí)體辦企業(yè)賺錢，這個(gè)階層巨額資金合規(guī)的只能炒股炒房，股市不行就爆炒房產(chǎn)；

　?。?）由于地方政府寡頭壟斷賣地，人口流向集中密集地，還不根據(jù)需求增加供地，但有不斷增加的住宅需求力，價(jià)格有持續(xù)循環(huán)上漲的預(yù)期，人們有不斷追投的動(dòng)力，甚至不惜加杠桿危險(xiǎn)地追投，認(rèn)為政府土地財(cái)政，只能讓土地房屋不斷高速漲價(jià)，而政府不能自己斷自己財(cái)路，跟著政府高價(jià)賣地風(fēng)向標(biāo)，肯定賺錢；

　?。?）房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲的炒作和恐慌，賭博僥幸心理，羊群追漲效應(yīng)，形成全社會(huì)炒房熱，而且，特別是一些剛需的居民，也不惜借錢貸款跟風(fēng)購買；

　?。?）為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，央行大放貨幣，但為防止人民幣貶值堵住換匯流出，而地方政府和商業(yè)銀行則恰逢時(shí)機(jī)去房地產(chǎn)庫存，減少房地產(chǎn)企業(yè)在銀行呆壞賬，增加地方政府的銷售等稅收，放出的貨幣沒有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是由房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)漲價(jià)加以平衡和消化，也即資產(chǎn)價(jià)格上漲形式的通貨膨脹；

　?。?）許多商業(yè)銀行因風(fēng)險(xiǎn)太大和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的所有制規(guī)避，不愿意將款貸給民營(yíng)企業(yè)，中小微企業(yè)，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是貸給國(guó)企，一些大的央企得到貸款后，不投實(shí)業(yè)，而是更高價(jià)格去買地做房產(chǎn)，又進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。

　　這需要盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅，一是抑制房地產(chǎn)泡沫，脫虛歸實(shí)，避免金融危機(jī)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；二是房屋盡快歸于消費(fèi)產(chǎn)品，而不是投資產(chǎn)品；三是調(diào)節(jié)平均財(cái)富，控制和縮小住宅擁有不同和出租食利形成的資產(chǎn)和收入吉尼系數(shù)擴(kuò)大趨勢(shì)；三是盡早廢除推高房?jī)r(jià)的出讓金體制，斷地方政府土地財(cái)路，給市縣級(jí)地方政府有一個(gè)穩(wěn)定的收入渠道。

　　過去曾經(jīng)通過購買房改房、低出讓金及低房?jī)r(jià)時(shí)商品房等途徑積累了不斷增值的兩三套、甚至更多套房財(cái)富的一些城市居民不交稅，而農(nóng)民卻要通過耕地林地宅地低價(jià)給政府轉(zhuǎn)移集中收入，沒有住宅要買第一套居住房的城市新居民，實(shí)際則要向政府交納高額的“稅收”—出讓金。如果不進(jìn)行較為徹底的改革，稅負(fù)和財(cái)富的分配是不公平的！

　　目前研究開征房產(chǎn)稅另一方案的思路是：居民住宅年期不永續(xù)化，基本居住消費(fèi)部分免征房產(chǎn)稅，對(duì)多套房累進(jìn)開征房產(chǎn)稅，對(duì)企業(yè)開征房地產(chǎn)稅。思路是：

　　（1）現(xiàn)有土地管理法使用年限40到70年，到期重新申請(qǐng)，按照使用期結(jié)束時(shí)的價(jià)格再交納出讓金，再繼續(xù)使用，否則國(guó)家收回土地使用權(quán)和地面建筑的規(guī)定不變。

　?。?）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起，按市價(jià)累進(jìn)征收。比如，一居民，在北京有四套住宅，都為150平方，價(jià)格均為5萬元。第二套按市價(jià)2%征收，則需交稅金15萬元；第三套按市價(jià)3%征收，需交稅金22.5萬元；第四套住宅，按4%稅率征收，需交30萬元。

　　這個(gè)方案的結(jié)果是：

　?。?）開征的前數(shù)年中，由于累進(jìn)征稅，加上房產(chǎn)稅擠出住宅交易，地方財(cái)政房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅收入大幅度增加。

　?。?）房產(chǎn)稅開征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，一是地方政府的房產(chǎn)稅減少，如果大部分都將一套以上房拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府住宅房產(chǎn)稅部分又陷入枯竭；二是如果僅開征企業(yè)的房地產(chǎn)稅，稅收負(fù)擔(dān)就會(huì)全部壓在企業(yè)身上，稅負(fù)過重會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)和就業(yè)崗位的穩(wěn)定和增加；三是房屋供應(yīng)量大增、房?jī)r(jià)下跌，可能使銀行壞帳增加，金融風(fēng)險(xiǎn)加大，政府房產(chǎn)稅征稅價(jià)格水平也下降，收入也會(huì)減少。

　　（3）城鎮(zhèn)居民基本消費(fèi)住宅不交房產(chǎn)稅，二套要交稅，不論一套多套，只是在規(guī)定期限內(nèi)有使用產(chǎn)權(quán)，過期不補(bǔ)則土地和建筑物無償收歸國(guó)有。

　　按照這種思路，一則雖然無損基本居住居民，但持有多套房的中產(chǎn)階層財(cái)富再分配過猛，將嚴(yán)重?fù)p害中產(chǎn)階層利益，不利于中產(chǎn)階層的擴(kuò)大。二則中產(chǎn)階層拋完一套以上房產(chǎn)后，居住房產(chǎn)方面失去了地方財(cái)政的穩(wěn)定稅源，不符合“居住并有房屋財(cái)產(chǎn)，政府就要提供公共服務(wù)，居住人相對(duì)應(yīng)需要交納稅收”這一原則。這種思路方案的改革，雖然易于啟動(dòng)，但是后患無窮。

　　顯然，房產(chǎn)稅改革不啟動(dòng)，或者基本居住消費(fèi)部分不改革而對(duì)多套房累進(jìn)大改，這兩種思路，都是行不通的。我們以下設(shè)計(jì)了一個(gè)克服這兩種思路困境的第三方案。

　　二、永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)

　　廢除土地使用權(quán)的年期體制，實(shí)行土地使用的永佃制。對(duì)城鎮(zhèn)自然人和法人目前使用的城鎮(zhèn)國(guó)有和有限使用年期的房地產(chǎn)，以給以永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)換取政府的征稅權(quán)。而對(duì)不愿意選擇政府征稅改革的城鄉(xiāng)居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未來土地出讓金價(jià)格重新交出讓金后再繼續(xù)使用的體制。

　　但是，如果城鎮(zhèn)居民到期后，不再繼續(xù)申請(qǐng)租期使用權(quán)的，改革目前法條中規(guī)定的無償收回地面建筑的規(guī)定，由政府以成本重置價(jià)收購地面建筑物；而對(duì)工商金融用地不選擇國(guó)有永續(xù)使用而不交房地產(chǎn)稅的，由于企業(yè)有提取建筑物折舊收回的財(cái)務(wù)制度，地面建筑政府不進(jìn)行收購，到期無償收歸國(guó)有。

　　不含土地出讓金的各類集體土地產(chǎn)權(quán)、軍產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、房改房等等，率先進(jìn)行改革，并且只有一種選擇，即土地不改變集體或者國(guó)有所有性質(zhì)，但是永續(xù)使用權(quán)，按規(guī)定交納房地產(chǎn)稅，予以合法化。

　　總之，土地所有制改革的方向，是國(guó)有和集體所有不變，取消年期，永續(xù)使用。建國(guó)以來幾次修憲，對(duì)于城鄉(xiāng)土地的所有制性質(zhì)規(guī)定有所不同。對(duì)原有的保留土地私有性質(zhì)的一些房產(chǎn)，特別是文化大革命時(shí)住戶不斷變更，繼承代際和人數(shù)增多，城鎮(zhèn)和農(nóng)村中遺留的住宅和宅地所有權(quán)方面的問題不少。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解決。

　　三、區(qū)分消費(fèi)與投資并按居住面積分類征稅

　　一個(gè)非常重要的原則是，不能按照泡沫價(jià)格征收消費(fèi)性房地產(chǎn)的稅收。中國(guó)各城市，由于多年來政府行政寡頭壟斷賣地炒地，價(jià)格泡沫特別嚴(yán)重，對(duì)于合理面積的自住房而言，價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重偏離。因此，在中國(guó)城鎮(zhèn)，應(yīng)當(dāng)按照合理房?jī)r(jià)收入比的房屋價(jià)值征稅，才能為居民接受。

　　筆者認(rèn)為，另一個(gè)重要原則是，要區(qū)分消費(fèi)性住宅資產(chǎn)與投資性住宅資產(chǎn)。消費(fèi)性的住宅資產(chǎn)，即使價(jià)格奇高，但是居民只有一套并居住使用時(shí)，并不能變現(xiàn)為市價(jià)水平的價(jià)值性財(cái)富。這里表現(xiàn)的是居民自己的居住消費(fèi)性質(zhì)的使用價(jià)值。而只有將住房出售、出租，或者持多套而等漲價(jià)時(shí)，才能表現(xiàn)為投資價(jià)值性質(zhì)的財(cái)富。因此，對(duì)前者應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)性住宅以合理的能夠承受的價(jià)格水平征稅，而對(duì)后者則按照投資性住宅資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平征稅。

　　對(duì)于居民不是用于投資，而是用于居住消費(fèi)的，一定的法定面積，包括無法分割的法定面積外的套內(nèi)面積，應(yīng)當(dāng)擠出房?jī)r(jià)虛高的水分，就是以當(dāng)?shù)厣夏甑娜司芍涫杖?，及合理的房?jī)r(jià)收入比6，來確定下年應(yīng)征房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)。

　　居住消費(fèi)性質(zhì)的第一套住宅，按家庭人收可支配收入6年可買一套人均50平米的住宅，計(jì)算房?jī)r(jià)，并且面積不論多大，都為消費(fèi)性質(zhì)，因此以消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格、每年1%稅率征收稅金。

　　如北京市2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36469元，法定適當(dāng)?shù)木幼∶娣e為50平米，合理的房?jī)r(jià)收入比為6，則每平米應(yīng)征稅價(jià)格為4376元，如果為50平米，則征稅房?jī)r(jià)為218800元，按1%稅率，2013年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為2188元；三口之家，150平米的居住面積，2013年應(yīng)征房產(chǎn)稅額6564元，而200平米則征8752元。平均來看，即使1%稅率分6年改革到位后，房產(chǎn)稅為北京三口之家年總可支配收入的0.6%。在可以承受范圍之內(nèi)。（當(dāng)然，考慮人均可支配收入線以下居民的承受能力，我們后面設(shè)計(jì)分6年到位。）

　　當(dāng)房地產(chǎn)泡沫消失，房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定在6，甚至低于6時(shí)，由于人均可支配收入是增長(zhǎng)的，消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅率的確定與每個(gè)上年不斷增長(zhǎng)的人均可支配收入掛勾，也是不合理的。到那時(shí)，就不再掛勾收入而以真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)格征稅。然而，可能房?jī)r(jià)不斷上漲，泡沫經(jīng)常性存在，這種情況下，仍以房?jī)r(jià)收入6確定的稅率征稅比較合理，因?yàn)樗鼘?duì)城鄉(xiāng)居民的利益是一種保護(hù)機(jī)制。

　　第一套住房以外的住宅，視同投資資產(chǎn)，按市價(jià)1%征稅，考慮價(jià)格泡沫因素，我認(rèn)為不宜累進(jìn)征稅。前面已述，有的方案提出累進(jìn)方案，對(duì)第二、三、四及以上多套房分別按年2%、3%、4%征稅。我認(rèn)為，這是不合理的。

　　一是因?yàn)榈胤秸母叱鲎尳?，已?jīng)推動(dòng)房?jī)r(jià)過度高于居民平均收入水平，價(jià)格中包含著泡沫；二是世界上對(duì)居民多套房累進(jìn)征稅的國(guó)家極少，都采取普稅制；三是累進(jìn)稅太猛烈，將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，引起金融動(dòng)蕩。因此，我以為不論有多少套住宅，稅率都應(yīng)當(dāng)為市價(jià)1%。比如，150平米的住宅，在北京某學(xué)區(qū)，市價(jià)每平米10萬元，1500萬元市價(jià)，年房產(chǎn)稅15萬元；在住宅小區(qū)，市價(jià)每平米4萬元，年房產(chǎn)稅6萬元；而在昌平區(qū)，市價(jià)只有1萬元，則年房產(chǎn)稅為1.5萬元。而一家庭有五套房，共1500平米，市價(jià)平均5萬元，則需要交75萬元稅收，實(shí)際就是不累進(jìn)，業(yè)主納稅也很沉重。

　　此外，不論消費(fèi)性房產(chǎn)，還是投資性房產(chǎn)，其進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，均按照市場(chǎng)交易價(jià)格征收房地產(chǎn)交易稅。

　　四、消費(fèi)性房產(chǎn)稅低起步、小步走和分六年到位

　　一個(gè)城市中人均可支配收入中，含有工薪以外的許多收入，因此，就是消費(fèi)住宅資產(chǎn)，按照合理價(jià)格水平征稅，對(duì)一些實(shí)際收入在該城市人均可支配收入水平線以下較多的居民，負(fù)擔(dān)可能要大大超過0.6%。因此，設(shè)計(jì)按照居民收入的不斷增長(zhǎng)，分六年到位，使消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅逐步達(dá)到目標(biāo)的1%稅率水平。

　　達(dá)到目標(biāo)稅率的時(shí)間為2022年截止。在2017年到2022年中，即2017年，基本150平米面積內(nèi)，按照0.167稅率征收，即1/6稅率征收；按照目標(biāo)稅率，每年稅率上調(diào)1/6，在2022年達(dá)到1%目標(biāo)稅率。

　　這樣的征稅方案，起步低，小步走，分六年到位，使城鎮(zhèn)居民逐步適應(yīng)；城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)（特別是工資增長(zhǎng)），消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)調(diào)整，將分年消化消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅部分；期間，可以工資增長(zhǎng)與消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅增加聯(lián)動(dòng)，減輕工薪階層房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。

　　對(duì)于投資性資產(chǎn)，按市價(jià)1%的稅率，不實(shí)行低起步和分年小步上調(diào)的方式，一年一步到位。

　　五、低收入人群減免

　　對(duì)于退休金較低，甚至沒有參加退休社保的，以及參加以房養(yǎng)老的老年城鎮(zhèn)居民，對(duì)于失業(yè)無收入的城鎮(zhèn)家庭，對(duì)于統(tǒng)計(jì)在最低收入范圍的城鎮(zhèn)居民，嚴(yán)密甄別，適當(dāng)減免其房產(chǎn)稅。鼓勵(lì)城鎮(zhèn)退休居民將房間出租給大學(xué)生和農(nóng)民工等獲得收入，對(duì)所得收入免收個(gè)人所得稅。業(yè)主去世，由子女繼承；或者賣出，新業(yè)主恢復(fù)按前述規(guī)定的房產(chǎn)稅征收。對(duì)有兩套房并養(yǎng)老金較低的退休居民，以及有兩套房的低收入居民，鼓勵(lì)出租另一套房，出租收入免征所得稅和投資性質(zhì)房屋的房產(chǎn)稅，但需要交納消費(fèi)性質(zhì)部分房產(chǎn)稅。

　　六、原實(shí)際征稅性質(zhì)的高土地出讓金部分逐年退稅

　　對(duì)于按照市價(jià)征收的住宅房產(chǎn)稅，以及對(duì)工商金融商業(yè)等地產(chǎn)，因政府出讓金是將若干年租金一次收來，因此需要從土地收取出讓金改革以來，對(duì)地價(jià)構(gòu)成進(jìn)行動(dòng)態(tài)梳理，分清和合理測(cè)算土地出讓價(jià)格構(gòu)成：

　?。?）所有權(quán)地價(jià)；（2）由于交通、位置等因素形成的級(jí)差地租；（3）實(shí)際是對(duì)農(nóng)民過低價(jià)格收購部分的轉(zhuǎn)移；（4）拆遷、安置和整理等成本；（5）實(shí)際是向購房屋土地者征取稅收性質(zhì)的部分。特別是高地價(jià)時(shí)購買住宅和金融商業(yè)用房的自然人和法人，房產(chǎn)稅實(shí)行在設(shè)定的年限中，對(duì)構(gòu)成（5）實(shí)行先征后退的體制，以避免雙重征稅。

　　對(duì)于工業(yè)用地出讓金，應(yīng)當(dāng)分類考慮，如果政府優(yōu)惠，或者價(jià)格較低的，不考慮退稅；如果價(jià)格較高，沒有優(yōu)惠，則應(yīng)當(dāng)考慮適當(dāng)予以退稅。

　　七、方案選擇自由，不同征稅和交易辦法

　　對(duì)于目前合法的城鎮(zhèn)國(guó)有商品房，可以給業(yè)主設(shè)計(jì)兩種方案讓其選擇，一種是上述方案。另一種是，對(duì)于不選擇國(guó)有永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)改革方案的城鎮(zhèn)居民，（1）征收住宅消費(fèi)稅，比照永續(xù)使用權(quán)房產(chǎn)減半征收。（2）房屋在國(guó)家規(guī)定的使用年限中，有繼承權(quán)；到期，土地國(guó)家無償收回，地面建筑按照建筑造價(jià)由政府回購，繼承權(quán)消失。（3）由于這類房產(chǎn)土地國(guó)家沒有將永續(xù)使用權(quán)交易給業(yè)主，業(yè)主在房地產(chǎn)市場(chǎng)上抵押、出租、入股、出售等交易時(shí)，只能有剩余的使用年限產(chǎn)權(quán)，不能有永續(xù)使用年限產(chǎn)權(quán)，其價(jià)值也按照剩余年限來評(píng)估。

　　八、非住宅房地產(chǎn)的永續(xù)產(chǎn)權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)稅

　　對(duì)目前40年到50年不等的非住宅用房地產(chǎn)，特別是工商金融房地產(chǎn)，除極特殊的以外，也都改革為法人永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)制。經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)，各投資者按照股份擁有永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)；各黨政軍事業(yè)社團(tuán)等等，永續(xù)使用權(quán)為組織和法人所有，其中非盈利基金會(huì)的，由基金投資人所有；無投資人的，其政府機(jī)構(gòu)歸并、營(yíng)地變化、事業(yè)和社團(tuán)變更等時(shí)，除了清算負(fù)債所用之外，國(guó)家無償收回土地的永續(xù)使用權(quán)，但不包括建筑物價(jià)值，除非解體或變更后無主。

　　非住宅房地產(chǎn)（不包括個(gè)人在家創(chuàng)業(yè)的住宅），因房地產(chǎn)的產(chǎn)出率不同，對(duì)工業(yè)、商業(yè)和金融地產(chǎn)，按市價(jià)1%、2%和3%的稅率征稅（世界大多數(shù)國(guó)家2%到5%）區(qū)別征收。工商金融等地產(chǎn)，不得減免。黨政事業(yè)社團(tuán)等地產(chǎn)，房產(chǎn)稅按照市價(jià)的0.5%征收，都要先交納房地產(chǎn)稅，按照有關(guān)用房面積標(biāo)準(zhǔn)，包括教育衛(wèi)生等公益和半公益用地，即征即退或者即征即減；超標(biāo)準(zhǔn)面積的，由使用單位，或者使用個(gè)人交納。

　　還應(yīng)當(dāng)以降低增值稅換取對(duì)非住宅不動(dòng)產(chǎn)交納房地產(chǎn)征稅。其中一部分實(shí)際是中央和省一級(jí)向市縣進(jìn)行收入的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移。目前來看，增值稅稅率太高，一直是國(guó)內(nèi)外詬病的問題，應(yīng)當(dāng)往下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)，就2013年數(shù)據(jù)框算，影響中央收入2700億左右，影響地方政府收入840億左右。但是，從地方政府財(cái)政收入接替上看，僅城鎮(zhèn)工商金融房產(chǎn)就達(dá)100多億平米，均價(jià)8000元，80萬億資產(chǎn)平均征2%稅率，除去減免，約有1.4萬億元稅收。

　　九、地方財(cái)政可一次性穩(wěn)定交替

　　從2010年到2013年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入看，分別為29398億元、33477億元、28886億元、41000億元，2013年的形勢(shì)比較特殊，即各地政府為了還債，大規(guī)模賣地。去掉特殊情況，年平均出讓金收入30000億元左右，是為地方政府的財(cái)力。

　　2015，全國(guó)城鎮(zhèn)各類住宅面積，達(dá)340億平米左右，即使全部按照2015年全國(guó)居民可支配收入近2萬元，房?jī)r(jià)收入比6的水平，征稅房屋價(jià)格水平應(yīng)當(dāng)為4200元每平米，應(yīng)稅總資產(chǎn)達(dá)142.8萬億元，按照1%的消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅率，城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅總額就為1.428萬億元。

　　當(dāng)然，按照消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)1%稅率及其階梯累進(jìn)稅率分6年到位的方案，第一年，只能征到其中的1∕6稅收，之后每年動(dòng)態(tài)增加。但是，剛開征時(shí)，多套房較多，按照市價(jià)征收的投資性的房產(chǎn)稅較多；持有成本增加，拋售多套房，所收的房產(chǎn)交易稅也較多。隨著多套房的減少，和交易量的相對(duì)下降，雖然這方面的稅收相對(duì)增加放慢，甚至絕對(duì)量可能下降，然而，消費(fèi)性質(zhì)住宅房產(chǎn)稅稅率（從1/6到1）是每年上調(diào)的，因此，動(dòng)態(tài)看，6年內(nèi)每年之間的房地產(chǎn)稅及其交易稅仍然可以大體平衡。

　　城郊和農(nóng)村應(yīng)當(dāng)納稅的超面積住房和二套宅基地等，按照城鎮(zhèn)、城郊和農(nóng)村法定面積內(nèi)外不同的稅率征收，征稅額在2000到3000億元左右。

　　那么，假如2017年開征，全國(guó)房地產(chǎn)稅和國(guó)有土地收入總額：

　?。?）城鎮(zhèn)工商金融房地產(chǎn)可征14000億元稅金；

　　（2）即使假定全部住宅為消費(fèi)性質(zhì)資產(chǎn)，起步年按1∕6征收，城鎮(zhèn)、城郊和農(nóng)村住宅房地產(chǎn)稅15000億元左右；

　　（3）城郊和農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)，最低估計(jì)可征收2000億元稅金；

　　（4）全國(guó)房地產(chǎn)交易稅，最低估計(jì)2000億元；

　?。?）國(guó)有土地永續(xù)使用權(quán)在交易中心的銷售收入2000億左右（包括鹽堿地改造、填海造地、廢舊工礦土地整理等出售）。

　　共計(jì)35000億元，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹬邪苏鞯夭疬w補(bǔ)償?shù)瘸杀荆ゴ瞬糠?，完全能夠接替地方?cái)政目前的土地出讓金部分，甚至有余。廢除土地出讓金與開征房地財(cái)產(chǎn)稅和交易稅之間，可以一次性實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)交替。

　　此外，在改革過程中，需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)土地和房屋，以及對(duì)房屋交易的各種現(xiàn)行政府收費(fèi)和稅收，進(jìn)行清理、廢止和歸并，形成房地產(chǎn)稅（不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅）和房屋土地交易稅（對(duì)交易所得征稅）兩個(gè)稅種。

　　結(jié)語：選擇阻力和風(fēng)險(xiǎn)較小的改革方案

　　為什么要進(jìn)行上述的廢除土地出讓金，轉(zhuǎn)變?yōu)殚_征房地產(chǎn)稅的改革？

　　一方面，是改變目前地方財(cái)政收入從農(nóng)民和剛要買房人等低收入人群收取這樣的不合理渠道的需要，是避免財(cái)富兩極分化的需要，是抑制投資性房產(chǎn)需求而平抑房?jī)r(jià)的需要，是克服地方政府賣地沖動(dòng)的需要，也是節(jié)約寶貴土地資源的需要。

　　另一方面，在改革中：（1）國(guó)家讓出了永續(xù)使用權(quán)，給了城鄉(xiāng)居民以真正意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，也給一部分居民保留了選擇年期使用產(chǎn)權(quán)而不進(jìn)行改革的選擇自由權(quán)。

　　（2）考慮了城鄉(xiāng)居民的承受能力，區(qū)分了消費(fèi)性房產(chǎn)和投資性房產(chǎn)，居住的房產(chǎn)按照擠出泡沫的房?jī)r(jià)征稅，對(duì)低收入人群實(shí)行減免。

　?。?）消費(fèi)性質(zhì)房產(chǎn)稅，由于分6年逐步調(diào)到1%稅率，考慮了工資等收入增長(zhǎng)與稅率逐步上調(diào)的聯(lián)動(dòng)，防止突然一步到位，對(duì)城鄉(xiāng)居民其他生活消費(fèi)方面的影響。

　　（4）對(duì)于中產(chǎn)階層的投資性房產(chǎn)，包括工商金融地產(chǎn)，國(guó)家考慮價(jià)格因素，按世界各國(guó)較低稅率征收，并且不進(jìn)行累進(jìn)征收，對(duì)于土地出讓金特別高時(shí)投資性住宅和非住宅房地產(chǎn)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐硕悺?/p>

　　（5）考慮企業(yè)開征房地產(chǎn)稅后的稅收負(fù)擔(dān)，降低2個(gè)百分點(diǎn)的增值稅率，社保費(fèi)率降低到30%，進(jìn)行平衡。

　　（6）對(duì)于農(nóng)村和城郊住宅宅地及生產(chǎn)性用房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)性質(zhì)的全面免除，非農(nóng)業(yè)性質(zhì)的進(jìn)行減免。

　　（7）中央政府讓一部分利，換取地方對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅，完善地方房地產(chǎn)稅種。

　　這是一個(gè)考慮兼顧政府、城鄉(xiāng)居民和企業(yè)、高中低不同收入群體，以及中央和地方關(guān)系等各方利益，相互妥協(xié)，各自讓步利益，權(quán)益互換，并且阻力較小、風(fēng)險(xiǎn)較低和可控，可以平穩(wěn)過度的改革方案。

　　(本文作者介紹：中共中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)、研究員。)