文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 黃志龍

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅對(duì)企業(yè)部門的資金成本、資金來源都產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)，還打亂了對(duì)居民部門的未來消費(fèi)支出和家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然已成為整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的資金“黑洞”。

房地產(chǎn)已成為整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的資金“黑洞”

　　近日，上市公司ST寧通B依靠出售兩套北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房成功實(shí)現(xiàn)了扭虧，這不能不算是世界經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展史上的奇跡。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷和房?jī)r(jià)的急速飆升，相信這樣的案例會(huì)越來越多，普羅大眾慢慢也會(huì)見怪不怪。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫對(duì)土地、資金等主要社會(huì)資源的虹吸效應(yīng)已經(jīng)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的重要原因之一。央行持續(xù)寬松的貨幣與信貸政策之所以難見成效，根源在于房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成為銀行信貸等社會(huì)資金的“黑洞”。

　　首先，從資金成本的角度看，房地產(chǎn)泡沫使得央行降低資金成本的政策效果大打折扣。央行本輪降息周期起始于2014年9月，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率由6.97%下降至今年6月末的5.26%，降幅為1.71個(gè)百分點(diǎn)，同期個(gè)人住房貸款利率由6.96%降至4.55%，接近前期低點(diǎn)（2009年6月4.34%），降幅為2.41個(gè)百分點(diǎn)。與此形成鮮明對(duì)比的是，以企業(yè)貸款為主的金融機(jī)構(gòu)一般貸款利率由7.33%降為5.58%，降幅僅為1.75個(gè)百分點(diǎn)，大幅低于個(gè)人住房貸款利率降幅（參見下圖）。

　　與此同時(shí)，一般貸款和個(gè)人住房貸款的利差也從0.37個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大至1.03個(gè)百分點(diǎn)。由此看來，盡管一般貸款的利率也呈下降趨勢(shì)，但下降的幅度顯著低于個(gè)人住房貸款利率，這一現(xiàn)狀使得央行連續(xù)不斷的降低資金成本的政策效果大打折扣。

　　其次，從銀行信貸部門投放的角度看，以按揭貸款為主的居民貸款幾乎吸收了全部的信貸資源。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金的虹吸效應(yīng)，不僅僅體現(xiàn)在資金成本上，更表現(xiàn)為銀行信貸資源的配置上。

　　今年3月份以來，居民貸款取代企業(yè)貸款，在銀行新增貸款中占據(jù)完全主導(dǎo)地位，這種罕見的高度背離現(xiàn)象在歷史上從未超過三個(gè)月，而今年的 3-8月，居民部門新增貸款6個(gè)月累計(jì)高達(dá)3.48萬億元，其中以住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款為2.97萬億元，同期企業(yè)貸款累計(jì)僅為1.06萬億元，不及居民新增貸款的1/3。其中，4、7、8月企業(yè)新增貸款凈減少，特別是用于企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的短期貸款，7-8月兩個(gè)月內(nèi)凈減少3183億元，而在8月，企業(yè)短期貸款、中長(zhǎng)期貸款均為凈減少（參見下圖）。

　　由此可見，居民住房按揭貸款大幅增長(zhǎng)，以及企業(yè)貸款的負(fù)增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅吸收了全部的銀行新增貸款，也成為銀行對(duì)企業(yè)停貸、抽貸后信貸資源的轉(zhuǎn)投對(duì)象。

　　再次，從銀行企業(yè)貸款的行業(yè)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅高于工業(yè)、服務(wù)業(yè)的貸款增速。由于企業(yè)貸款的行業(yè)結(jié)構(gòu)只披露季度數(shù)據(jù)，截止今年二季度末，包括房產(chǎn)開發(fā)貸、地產(chǎn)開發(fā)貸款、保障房開發(fā)貸款在內(nèi)的房企貸款余額為7.39萬元，這一規(guī)模基本相當(dāng)于同期銀行對(duì)工業(yè)部門中長(zhǎng)期本外幣貸款余額（7.59萬億元），超過銀行對(duì)服務(wù)業(yè)貸款余額（25萬億元）的1/3。

　　更值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)貸款余額增速長(zhǎng)期大幅高于對(duì)工業(yè)部門、服務(wù)業(yè)甚至農(nóng)業(yè)部門的貸款增速，2012年6月至2016年6月的四年內(nèi)，工業(yè)部門貸款余額增幅僅增加了20%，服務(wù)業(yè)貸款余額增幅為61.2%，農(nóng)村貸款增幅為64.9%，而房地產(chǎn)企業(yè)貸款增幅則高達(dá)93%，接近翻一番。

　　特別是2015年以來，銀行對(duì)工業(yè)、服務(wù)業(yè)和農(nóng)業(yè)部門貸款增速均出現(xiàn)持續(xù)下滑，唯獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款的增速持續(xù)上漲（參見下圖）。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮大量擠占了本用于發(fā)展制造業(yè)、服務(wù)業(yè)甚至農(nóng)業(yè)部門的信貸資源。

　　最后，從居民部門銀行貸款負(fù)擔(dān)與結(jié)構(gòu)看，個(gè)人按揭貸款占比大幅提升。今年二季度末，居民部門貸款余額飆升至30萬億歷史高點(diǎn)，杠桿水平（占GDP比重）也達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的42%，高于大多數(shù)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相近的發(fā)展中國(guó)家居民杠桿水平。

　　居民杠桿率大幅上升，住房按揭貸款無疑是主要推動(dòng)因素。2015年6月至2016年6月一年內(nèi)，個(gè)人按揭貸款余額由12.64萬億元飆升至16.55萬億元，新增額達(dá)3.91萬億元，個(gè)人按揭貸款占居民部門貸款余額的比重也由50.4%上升至55.2%（參見下圖）。這其中還未包含快速增長(zhǎng)的公積金貸款，2015年全國(guó)公積金貸款余額為3.29萬億元，同比增長(zhǎng)28.8%。

　　此外，值得注意的是，居民大幅加杠桿的趨勢(shì)，在今年三季度有過之而無不及。海通證券研究報(bào)告表明，當(dāng)前我國(guó)的房貸收入比已超過美國(guó)和日本房地產(chǎn)泡沫的峰值，沉重的房貸負(fù)擔(dān)，勢(shì)必嚴(yán)重削弱汽車等大宗消費(fèi)品和其他領(lǐng)域的消費(fèi)前景，打亂居民部門的家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃。

　　綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅對(duì)企業(yè)部門的資金成本、資金來源都產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)，還打亂了對(duì)居民部門的未來消費(fèi)支出和家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然已成為整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的資金“黑洞”。我們不能怪罪于金融機(jī)構(gòu)基于自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好和風(fēng)險(xiǎn)控制而獨(dú)愛地產(chǎn)和個(gè)人按揭貸款，而更應(yīng)對(duì)今年以來房地產(chǎn)去庫(kù)存政策進(jìn)行反思。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任、高級(jí)研究員。)