文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳建奇

　　對當前房地產的理解不能僅僅局限于房地產范疇，更應看到其股市化所滋生的特殊作用。當然，伴隨著房地產分化及房價高位運行滋生的風險升級，房地產股市化的可持續性應受到關注。

中國樓市已經成為真正的股市

　　近年來不少業界專家預測中國房地產市場已經走過黃金期，房價企穩甚至逐步回落將成為常態，但今年以來房市分化并且伴隨房地產價格再次較快上漲，事實上否定了房價拐點論的判斷。

　　觀察近期房價持續上漲的原因，并非單一因素所主導，而是多重因素并行推動。去年以來多次降息構成房地產市場的寬松的貨幣環境，房地產稅出臺時間表淡化引發外界對于政府為房地產托市的預期，“地王”頻繁出現形成社會對房價上漲空間增大的判斷，京津冀等區域一體化、高鐵機場等基礎設施大規模投資、國際體育賽事、國際會議等諸多利好構成房地產升值的支撐。

　　由此來看，房地產市場的表現已經越來越股市化，房價波動與股市波動的機制逐步趨同，層出不窮的新概念持續助推不同區域不同板塊的房地產市場價格持續上漲，一二線等熱點城市房價就像具有較大成長空間的企業，這些城市房價的上漲引發的較高回報預期促使社會儲蓄不斷流入，房地產股市化現象越發明顯。

　　房地產市場不僅在波動機制上與股市趨同，而且在規模上已經超越股市成為重要的融資場所。根據艾經緯《房市大衰退：33年房市變遷大推演》的測算及其今年在第一財經日報上刊發的中國房地產市值的測算，結果顯示2015年中國住宅類房屋市值至少在180萬億元，如果考慮今年以來房地產市場的價格上漲，那么當前中國住宅類房屋市值可能已經在200萬億元左右，占據GDP比重的300%左右，是2016年5月底中國A股市值的近五倍。

　　相比中國股市與經濟增長表現持續背離的問題，中國房地產市場在近年來與宏觀經濟表現關系頗為密切，房地產市場的持續火爆大多伴隨著經濟的較快增長甚至過熱，近期房地產市場的回升也緩解了宏觀經濟的短期壓力，政府也將房地產作為重要的宏觀政策內容，體現了中國房地產作為經濟發展晴雨表的重要特征。

　　在服務實體經濟發展來看，房地產更體現了對實體經濟支撐的特征。在經濟減速的背景下，股市的較快上漲可能引發資金體外循環的問題，就像前年下半年以來中國股市暴漲的情形，當時諸多微觀主體股市融資的結果是再次將資金投資股市以享受股市暴漲帶來的高收益，由此也滋生了大量資金未能服務實體經濟的意圖，背離了股市服務實體經濟發展的初衷。但房地產市場的發展吸引社會資金的大量進入，直接拉動了房地產行業實體經濟的發展，同時也通過房地產將大量資金引入其他行業，構成了社會儲蓄進入實體經濟的通道，最終實現了促進資金服務實體經濟發展的目的。

　　在房地產市場快速發展的背景下，房奴等相關群體享受了房地產升值帶來的財富保值增值，涉足房地產的不少企業由于房地產暴漲帶來了資產收益的飆升，分享了房地產市場發展帶來的回報，這與中國股市的股民有著較大的差異，股民尤其是大量的散戶多年來遭受“割韭菜”式的資產蒸發，不僅沒有從股市實現資產增值的目標，很多股民還出現了保值困難甚至大幅虧損，房地產市場相比股市更加受到投資投機商的親睞。

　　上述事實說明，中國房地產市場不僅成為經濟發展的晴雨表，也實現了民眾財富保值增值的目標，更推動了巨額資金進入實體經濟，比股市更加符合健康資本市場的特征，中國房地產已經成為真正的股市，部分解決了中國股市等融資渠道不暢情況下貨幣資金服務實體經濟的資源配置問題，部分解釋了中國經濟在金融市場體系不健全背景下為何還能解決經濟較快發展的資金融通問題。

　　中國房地產市場股市化發展既有助于解決社會資金進入實體經濟問題，也促使房地產市場規模擴張助推宏觀經濟增長，有些地方房地產相關產業增加值占據GDP的40%以上，房地產由此也上升至經濟的支柱產業。但經歷了較快擴張之后，客觀上當前的住房存量已經逐步滿足社會公眾的住房需求，而且房價高位運行也滋生了泡沫化風險，為何政府仍然繼續重視房地產對經濟的推動作用？

　　綜合來看，當前房地產市場已經進入一個新的階段，政府重視房地產發展，并不僅僅在于其對于經濟的推動作用，更在于房地產市場股市化的資金融資功能，尤其是在資本市場短期未能實現健康發展目標的背景下，通過房地產撬動社會儲蓄服務實體經濟發展的傳統功能仍需持續發揮作用。因而，對當前房地產的理解不能僅僅局限于房地產范疇，更應看到其股市化所滋生的特殊作用。當然，伴隨著房地產分化及房價高位運行滋生的風險升級，房地產股市化的可持續性應受到關注，加快發展多層次資本市場，讓房地產與股市回歸本身的定位才是關鍵。

　　(本文作者介紹：中共中央黨校國際戰略研究所世界經濟室副主任、副教授。)