文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　決定房價上漲與否的核心因素仍然是市場供求關系，在南京土地供應量偏少，并且市場供求關系緊張的市場背景下，增加土地供應才是解決目前房價高企、房價出現快速上漲的良藥。

　　據最新消息，南京土地新政出臺！

　　一是，實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效；

　　二是，嚴格落實控房價準許成本，物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。

　　那么，這一模式能起到的作用有多大？適合全國范圍推廣嗎？ 就“限地價、競配建” 等南京土地新政比較關心的核心問題筆者一一解讀。

　　1、土地出讓最高限價不是解決“地王”的根本辦法，增加土地供應才是治本之策。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，就土地出讓最高限價而言，蘇州已經在執行。從執行結果來看，大部分地塊確實沒有超出政府設定的土地出讓最高限價，表面上來看，樓板價再高一點的“地王”確實沒有出現，政府調控的目標也實現了，但是，這樣的措施“治標不治本”，這并不解決土地市場高地價的本質問題。

　　原因很簡單，在供求關系緊張“地王”頻出的市場背景下，最有效的措施是增加土地供應量，通過增加供應量來調節市場供求關系。如果供應量沒有增加，只是通過限價的措施人為為土地市場降溫，那么這個“沒有地王”的時代是不可持續的。道理很簡單，沒有拿到地塊的企業始終還會出來攪局，地塊流拍的可能性也會增加；在拍地之前，房企之間也會主動勾兌，商定不超過最高價，最終誰獲得這個地塊允許其他開發企業參與開發，這樣也破壞了公平的市場競爭環境，導致市場競爭秩序越來越亂。

　　2、南京土地新政能起到抑制房價上漲的作用嗎？

　　就南京土地新政本質而言，“限地價、競配建”表面上來看，使土地市場交易價格降低或溢價率最高45%，溢價率表現走低，但是，實際上由于配建條件的存在，開發企業在拍得地塊之后，對于開發企業來講，只不過是通過“配建”形式轉嫁了正常招拍掛時土地應該溢價的那部分金額，其總體成本并沒有降低。

　　同時，截止目前為止，筆者也沒有發現這樣規定當中也不涉及“限房價”。因此，即使通過“限地價、競配建”形式競拍地塊，由于對于房企來講其實際土地成本并沒有降低，因此，從土地成本構成的角度來講，并不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用，反而會因為這樣的措施進一步推升未來住房的價格。

　　此外，決定房價上漲與否的核心因素仍然是市場供求關系，在南京土地供應量偏少，并且市場供求關系緊張的市場背景下，增加土地供應才是解決目前房價高企、房價出現快速上漲的良藥，而不是一方面土地供應量上沒有實際增加，另外一方面通過行政化措施“限地價，競配建”，最終推升土地成本，推升房價。

　　3、“限地價、競配建”這種模式下推出的地塊是不是會受到開發商的冷落？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于成本控制能力弱的開發商，周轉速度慢的開發商，“限地價、競配建”可能會壓縮這些企業的利潤空間，這些開發商有可能就不會再關注這樣的地塊，由此市場溫度短期降溫。

　　而對于成本控制能力強的開發商，周轉速度快的開發商，則在這個時候具有拿地的優勢，在獲得土地資源同時，由于南京土地新政規定當中并不涉及“限房價”，還有可能通過自身的產品研發及、運營、營銷等方面優勢獲得一定的利潤。

　　4、在實際操作中會不會帶來一些問題（如開發商偷工減料）？如何去避免？

　　有可能會。這和開發企業的品牌和品質有關。如果品牌開發企業一般不會。因為，這些企業的成本控制能力相對較強，這些開發商可以通過集團內部大規模采購、標準化的操作降低成本。而對于成本控制能力較弱的企業，如果采取偷工減料，除了處罰并責其改正之外，對于該企業在這個市場的拿地資格、開發資質可以做出限制性規定，防止其做出出格的實情。

　　5、“限地價、競配建”這種模式適合在全國范圍內推廣嗎？

　　“限地價、競配建”這種模式不適合全國“一刀切”推廣。

　　首先，“限地價、競配建”這種模式只適合房價上漲比較快的城市，比如在一線城市、房價上漲過快的部分二線城市進行推廣（比如南京、蘇州、合肥等），通過“限地價、競配建”短期內再增加中小套型住宅供應，適當調節市場供應結構，抑制均價過快上漲。而不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。

　　其次，“限地價、競配建”只適合重點城市個別地塊，由于土地資源的稀缺性、市場階段性的特征，不可能所有的地塊都適合“限房價競地價”。“限地價、競配建”只適合重點城市容易比較產生比較高溢價的項目上。通過這樣的方式調節地價，調節區域市場供應結構，控制城市均價過快上漲。

　　第三、“限地價、競配建”改變不了地價實質性上漲趨勢，長期執行違背市場經濟規律。

　　地價隨著市場條件、配套條件會逐漸上漲，這是市場經濟規律，這是市場的力量；此外，“限地價、競配建” 規定當中并不涉及“限房價”。因此，即使通過“限地價、競配建”形式競拍地塊，由于對于開發企業來講其實際土地成本并沒有降低，因此，從土地成本構成的角度來講，并不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用。

　　從未來市場趨勢來看，市場供求關系的力量始終是占據主導的，“限地價、競配建”調控難以改變土地市場走勢大趨勢。因此，當前來講，不管“限地價、競配建”試點范圍怎么擴大，基準地價上不上調，地價實質性的上漲都是在進行的。而政策無論這么變化，從大趨勢角度來講，改變不了一二線城市地價的上漲趨勢，只能通過階段性的政策調節地價不要上漲過快。

　　那么，合肥、南京、蘇州會有哪些調控政策出臺？從預期可能出現的政策落實來看，在上述城市當中，可能會有以下4大類11條措施出臺：

　　一、土地市場相關政策

　　1、想方設法增加土地供應仍然為上述幾個城市的政策導向，類似“9070政策”土地政策再度回歸市場，明確增加中小套型的配比，增加中小套型的供應量，保證首套自住類的需求；

　　2、土地市場可能會采取嚴格的限價政策（比如限制溢價率、樓板價等），同時配以“競配建”等措施，對土地出讓之后的項目，加快項目的建設進度，對于新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時間限制，以防止部分開發企業“囤地”，防止開發企業“捂盤惜售”，通過加快開發節奏與供應節奏調節市場供求關系；

　　3、考慮到目前上述幾個城市局部市場商辦市場存在過剩的狀況，建議規劃國土資源局等相關部門研討，討論將這部分土地庫存轉性為商品住宅用地，以增加商品住宅市場供應，緩解市場供求緊張的局面。

　　二、商品住宅交易市場相關政策：限購限貸類措施

　　1、樓市限購政策或因為樓市過熱而重返南京、蘇州和合肥這3個城市，限購政策的執行標準可能為：針對非本地戶籍家庭的購房，社保證明、納稅證明在過去3年當中連續繳納滿2年（筆者認為，連續繳納滿2年力度較為適中，1年有點溫柔，影響不大，很難為當前樓市降溫，3年以上影響有點大，可能會調過頭），限購1套，本地戶籍家庭限購2套；

　　2、首套房認定標準或調整，只要在當地城市家庭名下有房的，無論貸款還清與否，都計入購房套數，預計新的政策會開始“認房”，防止投資客炒房現象蔓延；

　　3、由于上述三個城市商品住宅市場過熱，這些城市樓市購房需降杠桿，因此，首套房貸或由當前的首付2成回升至首付3成；二套房貸政策或由當前的首付4成（或4.5成）提升至6成；

　　4、公積金貸款政策或由于貸款余額不足而被動收緊、貸款額度或開始受限制，貸款審批周期會進一步拉長。

　　三、房地產行業監管與媒體輿論導向方面

　　1、對于已經進入開發階段的項目，也可能出臺相關措施，加快開發進入，加快發放預售許可證，加快市場供應，同時，一方面通過預售許可證的審批控制房價過快上漲，一方面打擊捂盤惜售，讓已經獲得預售許可證的項目盡快進入銷售階段，緩解短期內市場供求關系緊張的局面。

　　2、加強對于中介行業的監管，規范交易流通環節，打擊各種交易當中的違法違規行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象。規范交易流通環節，有關首付貸消費金融的業務監管會強化；

　　3、今年以來市場突然火熱起來和媒體報道炒作有關系，預計這些城市在媒體輿論上，不再允許媒體天天盯著“日光盤”報道，媒體輿論要引導市場預期，不能制造緊張氣氛。

　　四、其他個性調控政策

　　1、就合肥而言，近期，在合肥不少開發商中流行起來的捆綁車位銷售、捂盤惜售現象，引發購房者的反感。對此，合肥市房產部門人士表示將繼續出臺細則規定，商品房配套車位須在住房項目竣工驗收后方可預售或現售。由于目前商品房絕大多數為預售，這將意味著以后綁車位賣房行不通。如果再次發現這樣的現象，將給與涉事開發企業相對應的處罰。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)