文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　政策面從嚴預期明顯，政策面落地也就是3月底的事情，政策面可能涉及到限購嚴格執行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤預售許可證從嚴、中介行業監管的加強等等。這些政策面會對上海樓市調整期的到來起到助推作用。

10月份上海樓市開始“大幅降價”

　　春節之后，上海商品住宅市場成交量價迅速回升，從市場去化壓力來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量已經降至849.78萬平方米，由于去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位，市場去化周期已經縮短至6.02個月（按照3個月移動存銷比計算），單純從指標意義上來看，短期內上海商品住宅基本面已經呈現快速反彈態勢。

　　在這個階段，“兩會”陳政高部長、韓正書記發話調控一線城市樓市（韓正書記針對的是上海），政府相關部門也在密集調研上海樓市的走向，同時，政府也在儲備相關調控政策，這讓上海樓市的未來走勢顯得撲朔迷離。那么，2016年二季度以后上海商品住宅市場走勢如何？會不會像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆？

　　政策面不妙！上海樓市拼命跑量，走為上！

　　從上海商品住宅交易量來看，同策咨詢研究部數據顯示，上周（3月14日-3月20日）上海商品住宅成交面積48萬平方米，連續第三周維持50萬平方米左右/周的成交量！按照這樣的市場去化速度，預計3月份“小陽春”上海商品住宅成交量會突破230萬平方米！！這個成交量是前所未有的！3月份“小陽春”變成名副其實的“大陽春”！

　　那么，這是否說明上海樓市會繼續像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆？

　　顯然，不是！自“兩會”陳政高部長、韓正書記發話調控一線城市樓市（韓正書記針對的是上海）后，市場感覺政策不妙，政策從嚴預期加強！上海樓市拼命跑量，走為上啊，接下來就是這個行情！！由此可見，當前市場表現火熱的局面是暫時的，后續市場或因為現在市場高位放量而進入深度的市場調整期。

　　上海商品住宅市場高位運行，成交量透支之后必然會調整

　　同策咨詢研究部數據顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬平方米，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。按照這樣的預估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這也是歷史上前所未有的！

　　自此，大家不要忘記，今年一季度的上海商品住宅超過440萬平方米的成交量是在去年1500萬平方米高位基礎上繼續放的量。這說明了什么？市場繼續想好嗎？

　　顯然，不是！眾所周知，2015年上海商品住宅成交量高達1500萬平方米，已經透支了市場需求。按照2010-2014年平均1000萬平方米左右的成交量計算，2015年上海樓市已經透支了500萬平方米的成交量。

　　春節之后，上海樓市本來即將進入自發的市場調整期，然而，央行降準0.5%，財政部新政也發布，再加上開發商的營銷操作，市場迅速回升，甚至市場出現“恐慌性”購房與“日光盤”頻現的局面。從成交數據來看，今年一季度商品住宅成交量就超過440萬平方米，市場繼續放量。至此，本來該來的市場調整期被政策面的利好打斷了，市場調整期只能延后。

　　但是，這并不是市場繼續好轉的表現。因為在2015年市場成交量已經透支的繼續上今年一季度繼續透支，這意味著市場透支的力度再度放大，這也意味著一旦市場調整期來臨，調整的幅度也會相對較深，大幅“降價潮”也會因為這輪市場需求的透支而來臨。

　　從調整期到來的時間來看，由于市場需求的透支與政策面的從嚴預期，2016年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征，“量跌價穩”將是整體二季度趨勢（盡管一季度市場仍然繼續高位放量），同時，下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　本輪市場調整期時間點預判：10月份上海樓市開始“大幅降價”

　　首先，為什么是10月份上海樓市開始“大幅降價”？

　　第一、政策面從嚴預期明顯，政策面落地也就是3月底的事情，政策面可能涉及到限購嚴格執行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤預售許可證從嚴、中介行業監管的加強等等。這些政策面會對上海樓市調整期的到來起到助推作用。

　　同策咨詢研究部數據顯示，歷次上海樓市調控政策面從從嚴開始的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個時間點來判斷的話，如果上海樓市政策3月底出臺，那么，10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時間段，因此，在10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市勢必會出現“降價”甚至“大幅降價”以價換量的局面。

　　第二，2014年以來上海土地市場“地王”頻現，到今年下半年這個時間段，也剛剛好是這些“地王”們入市的時間點。從這些“地王”們的定價來看，勢必是沖著上海樓市價格繼續上漲而來的，然而，在這個時間點讓這些“地王”們失望了，按照上面的分析，這個時間點剛剛又是市場調整期，下半年這個時間將無法支撐這些“地王”們的預期入市價格，因此，“地王”們的日子也一定不會好過，在下半年，“地王”們的項目也一定是率先降價銷售的，或者低價入市銷售的。

　　第三，在歷年的第四季度，往往是開發商們尤其是品牌開發商們沖刺銷售業績的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進入市場成交量的低谷期，那么，對于上海的開發商們來講，在沖刺銷售業績的時候市場“啞火”了，想當然的，這些開發商不會坐以待斃，降價甚至“大幅降價”或低價入市成為它們沖刺銷售業績的最直接的手段，因此，從10月份開始，由于開發商沖刺銷售業績的因素驅動，這個時間段必然會出現“降價”甚至“大幅降價”的現象。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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