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一線房價短期或繼續(xù)攀升

2016年03月21日14:19    作者:盤古看宏觀  (0)+1

  文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖(微信公眾號kopleader)機構(gòu)專欄 盤古看宏觀 作者 張明、鄭聯(lián)盛、王宇哲、楊曉晨、周濟

  短期看,一線城市房價仍將繼續(xù)上行,一是因為供給缺乏足夠的彈性且處于相對緊張狀態(tài),二是因為真實需求仍然非常旺盛,三是因為國內(nèi)流動性依然寬松。長期看,未來在人口、儲蓄和收入的合力之下,一線城市房價如果繼續(xù)飆升,則其中蘊含的風(fēng)險巨大。

一線房價短期或繼續(xù)攀升一線房價短期或繼續(xù)攀升

  盤古宏觀研究發(fā)刊詞

  關(guān)于全球與中國的宏觀經(jīng)濟報告,業(yè)界已經(jīng)是林林總總,汗牛充棟,甚至有“產(chǎn)能過剩”之嫌。然而,我們還是準(zhǔn)備再推出一份盤古智庫的宏觀經(jīng)濟研究報告。我們希望,這一份產(chǎn)品能夠與業(yè)界目前其他產(chǎn)品有所不同。

  我們的宏觀經(jīng)濟研究報告,并不求四平八穩(wěn)、面面俱到。而是努力尋找當(dāng)前國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟的重大問題,進(jìn)行深度分析,并為投資者提供可操作的建議。我們也試圖展示,與業(yè)界現(xiàn)有報告相比的不同視角與不同偏好。我們報告的特點,力爭做到鋒利、簡潔、有穿透力,以及可驗證。

  我們的主要產(chǎn)品,包括《全球宏觀經(jīng)濟研究季報》、《中國宏觀經(jīng)濟研究季報》以及《宏觀經(jīng)濟周報》。在季報中,我們將為您梳理當(dāng)季重要問題、剖析現(xiàn)象背后的根源、預(yù)測政策走向、提供投資建議。在周報中,我們將每周選取一個重要問題,進(jìn)行及時地、富有趣味性的分析。我們每個季度將在北京、上海、深圳與西安等城市發(fā)布報告,并與當(dāng)?shù)氐恼⒔?jīng)、產(chǎn)、學(xué)界精英進(jìn)行深度互動。

  我們新組建的盤古智庫宏觀經(jīng)濟研究中心(Pangoal Research Institute of Macro-Economics,PRIME),致力于為市場提供持續(xù)的、客觀的、系統(tǒng)的和有新意的宏觀經(jīng)濟與金融分析。這個中心依托于目前新興的獨立智庫——盤古智庫,試圖整合盤古智庫的其他優(yōu)勢資源,實現(xiàn)強強聯(lián)合。

  目前盤古智庫宏觀經(jīng)濟研究中心共有5名研究員。這個團隊的構(gòu)建經(jīng)過了我們的精挑細(xì)選,他們具有各自的專業(yè)背景,但具有共同的研究理念。我們相信,這個團隊有能力在未來為大家提供專業(yè)深入且富有特色的分析。研究中心的負(fù)責(zé)人是張明研究員,其他成員包括鄭聯(lián)盛、王宇哲、楊曉晨與周濟。

  “天地人和,經(jīng)世致用”。這是盤古智庫的座右銘,也是盤古宏觀研究的出發(fā)點。我們真誠地希望,盤古宏觀未來的研究成果,能夠給中國宏觀經(jīng)濟研究與宏觀政策制定提供一些增加值。

  祝各位在2016年身體健康、事業(yè)興旺、心想事成。

  易鵬(盤古智庫理事長)

張明(盤古智庫學(xué)術(shù)委員、宏觀經(jīng)濟研究中心高級研究員)

  2016年3月21日

  近期一線城市房價暴漲的主要原因包括:一是過多的流動性追逐過少的安全資產(chǎn);二是一線城市庫存很低,供給偏緊;三是購房者加杠桿力度很猛;四是源自股市的財富效應(yīng)及擠出效應(yīng);五是套利或違規(guī)操作推波助瀾。

  短期來看,一線城市房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)上行,一是因為供給缺乏足夠的彈性且處于相對緊張狀態(tài),二是因為真實需求仍然非常旺盛,三是因為國內(nèi)流動性依然寬松。

  長期來看,未來在人口、儲蓄和收入的合力之下,一線城市房地產(chǎn)價格如果繼續(xù)飆升,則其中蘊含的風(fēng)險巨大。這對宏觀經(jīng)濟政策將造成更為復(fù)雜的挑戰(zhàn)。通過居民部門加杠桿來幫助房地產(chǎn)行業(yè)去庫存,是一種非常危險的嘗試。

  一線城市房價飆升受到需求與資金共同推動

  2015年3月30日,中央政府出臺了降低首付比例、降低營業(yè)稅免征年限等支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策,一線城市房價隨之迅速攀升,并逐步傳遞至二線城市。新開工面積大幅上升,“日光盤”屢屢出現(xiàn),搶購潮再度盛行,一線城市房地產(chǎn)市場又進(jìn)入了一種瘋狂狀態(tài)。

  一線城市房地產(chǎn)市場逆經(jīng)濟周期而動,根源在于供求關(guān)系偏緊和資金面推動,其具體理由如下:

  一是供求緊平衡。一線城市的房地產(chǎn)庫存要比二、三線城市低很多。更重要的是,一線城市的公共服務(wù)很多是與房產(chǎn)緊密相關(guān)的。以上海為例,2015年施工面積增長2.8%,新開工面積下降6.4%,而銷售面積增長了16.6%。在短短的六個月時間內(nèi),上海房地產(chǎn)庫存面積從800萬平米降低至400萬平米,庫存已經(jīng)不足6個月,而合意庫存則需要15-18個月。由于房價暴漲,政府面臨較大的調(diào)控壓力,可能使得短期內(nèi)可售房源減少,從而造成去庫存更猛、房價上漲更快的現(xiàn)象。

  二是高杠桿操作。從資金來源看,近期的房價暴漲具有需求驅(qū)動的特征,而資金主要來自其他資金,即銷售的定金及預(yù)收款、個人按揭貸款。由此可見,不管出于何種目標(biāo)和預(yù)期,需求是近期房地產(chǎn)暴漲的直接原因。然而,這種資金結(jié)構(gòu)可能與首付貸的高杠桿操作、銀行青睞居民抵押貸款以及部分中介機構(gòu)的套利行為相關(guān)。

  

圖1:2014年與2015年房地產(chǎn)市場資金來源的結(jié)構(gòu)及變化 數(shù)據(jù)來源:Wind及作者計算圖1:2014年與2015年房地產(chǎn)市場資金來源的結(jié)構(gòu)及變化 數(shù)據(jù)來源:Wind及作者計算

  三是過多的流動性追逐過少的安全資產(chǎn)。目前,國內(nèi)正在進(jìn)行去庫存、去產(chǎn)能、去杠桿,實體經(jīng)濟特別是工業(yè)部門下行壓力巨大。截止2016年1月,PPI連續(xù)47個月呈現(xiàn)負(fù)增長。這意味著工業(yè)部門吸收信貸的能力下降,以至于增長較快的信貸只能流入具有安全資產(chǎn)屬性的一線城市房地產(chǎn)。以上海為例,2016年1月房地產(chǎn)貸款為482億元,同比增長了43.5%,占全市本外幣貸款的比重為28.9%。

  四是資本市場的財富效應(yīng)及擠出效應(yīng)。2015年上半年股市暴漲,使得居民的財富效應(yīng)凸顯,這在市場氛圍濃厚的深圳開啟了房價飆升之源。隨后,股票市場、外匯市場波動加劇,特別是股票市場的持續(xù)大幅下跌對于投資型資金具有擠出效應(yīng),在這一背景下,房地產(chǎn)政策松綁和股市擠出效應(yīng)觸發(fā)了大量資金配置房地產(chǎn)的訴求。

  五是市場預(yù)期的變化。大部分人對于一線城市的高房價及其演進(jìn)趨勢是心存敬畏的。例如,北京房價的趨勢線基本是一條趨勢為45度左右的上升曲線,而每次調(diào)整似乎都是最佳的買入機會。這種歷史趨勢和現(xiàn)實需求使得市場預(yù)期非常敏感、易變且從眾。這種預(yù)期與之前人民幣長期升值的預(yù)期是相似的,結(jié)果就是一個自我強化的上升螺旋,趨勢的打破要么是靠制度力量,要么是靠市場力量。

  六是市場參與主體的套利或違規(guī)操作。房價長得越快,銀行介入的積極性就越高,有的銀行甚至將抵押貸款利率降低至85折甚至更低。受到信貸政策的限制,銀行無法提高開發(fā)貸的比重,但是卻可以進(jìn)行抵押貸。事實上,銀行部門已經(jīng)深度參與到房價飆升的逐利之中。而一直飽受詬病的首付貸的實質(zhì),就是部分中介機構(gòu)的違規(guī)操作,以高杠桿拉動需求并影響預(yù)期。此外,甚至還有一些個人或企業(yè)利用虛假交易騙取銀行信貸資金。

  一線城市房產(chǎn)正在蛻變?yōu)榻鹑谄?/strong>

  市場預(yù)期的嬗變在一定程度上與住房屬性的變化緊密相關(guān)。一線城市的住房正在由生活必需品變?yōu)榻鹑谄罚罱K可能演變?yōu)槠尕浛删拥纳莩奁贰D壳埃痪€城市房產(chǎn)越來越具有金融品的屬性,目前上漲主要受資金面推動,購買者主要為機構(gòu)與炒房者。我們據(jù)此認(rèn)為,未來一線城市房價的波動性將會顯著上升。

  一線城市房地產(chǎn)市場之所以成為金融品并帶來巨大的虹吸效應(yīng),這一現(xiàn)象受到三股力量的支撐:一是居民部門高儲蓄。50%的儲蓄率使得中國的居民部門負(fù)債率低且具有較強的消費能力,而房地產(chǎn)恰好是最重要的消費品。二是居民部門收入增速相對較快。居民部門收入增速目前高于GDP增速,這在一定程度上可以支撐抵押貸款的還本付息。

  三是房地產(chǎn)的價值與價格雙升。中國一線城市的房地產(chǎn)包含了房產(chǎn)增值、子女教育、醫(yī)療服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等多重增值元素。因此,一線城市的房地產(chǎn)是一個以儲蓄為支撐、以收入增長為支持、以價值實現(xiàn)和價格上漲為目標(biāo)的特殊市場,已經(jīng)偏離了基本消費品的屬性。一線房產(chǎn)日益金融化,最終將導(dǎo)致與金融相關(guān)的脆弱性,這對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、金融體系穩(wěn)定以及宏觀經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展都將構(gòu)成巨大挑戰(zhàn)。

  一線城市房價短期仍將攀升,但蘊含重大風(fēng)險

  從供給角度來看,對一線城市而言,土地供應(yīng)是硬約束,而按揭貸款和開發(fā)貸款目前并不構(gòu)成硬約束,因此一線城市房地產(chǎn)的供給仍將總體偏緊。

  從需求角度來看,居民房地產(chǎn)需求函數(shù)中最重要的三個要素是:儲蓄、收入和資產(chǎn)價值。第一,如果一線城市房地產(chǎn)被賦予了諸多增值服務(wù),那么在供給偏緊的情況下,其價值將是相對上升的;第二,如果十三五期間中國GDP增速保持在6.5%,且居民收入增速高于GDP增速,這將對還本付息現(xiàn)金流構(gòu)成了較好支撐。第三,如果沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹、收入下降和房價暴跌,居民儲蓄仍將保持在相對高位。從這一視角出發(fā),短期內(nèi)一線城市房價似乎沒有下跌的誘因。

 

圖2:房價最終將取決于人口、儲蓄、收入的變化 數(shù)據(jù)來源:Wind及作者計算圖2:房價最終將取決于人口、儲蓄、收入的變化 數(shù)據(jù)來源:Wind及作者計算

  然而值得特別注意的是,中長期高房價將對儲蓄率構(gòu)成嚴(yán)重傷害。如果房地產(chǎn)價格暴跌,導(dǎo)致經(jīng)濟增長下滑、居民收入負(fù)增長,居民還本付息就將面臨巨大困難。進(jìn)而,居民部門就會面臨如下三種沖擊:一是儲蓄消蝕殆盡,二是負(fù)債率急劇上升,三是斷供止贖。而中國宏觀經(jīng)濟將會面臨如下三大問題:一是資本形成在缺乏儲蓄支持下將變得難以為繼;二是居民部門去杠桿將會導(dǎo)致企業(yè)部門與金融部門去杠桿,形成全局性的資產(chǎn)負(fù)債表衰退;三是資產(chǎn)價格全面下跌。

  高儲蓄是中國經(jīng)濟增長的重要基礎(chǔ)。在中國工作年齡人口占比大幅下滑的背景下,居民儲蓄的重要性將會更加凸顯。而通過居民部門加杠桿來幫助房地產(chǎn)去庫存,實則在消解高儲蓄這一基礎(chǔ),這是一種非常危險的嘗試。我們應(yīng)該高度警惕相關(guān)風(fēng)險。

  張明為盤古智庫學(xué)術(shù)委員、宏觀經(jīng)濟研究中心(PRIME)高級研究員,團隊負(fù)責(zé)人、中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員、國際投資研究室主任;

  鄭聯(lián)盛盤為古智庫宏觀經(jīng)濟研究中心(PRIME)研究員、中國社會科學(xué)院金融研究所副研究員、中國社科院金融法律與金融監(jiān)管研究基地副主任;

  王宇哲為盤古智庫宏觀經(jīng)濟研究中心(PRIME)研究員。清華大學(xué)博士,公共經(jīng)濟、金融與治理研究中心兼職研究員;

  楊曉晨為盤古智庫宏觀經(jīng)濟研究中心(PRIME)研究員、上海志奕投資管理有限公司執(zhí)行經(jīng)理;

  周濟為盤古智庫宏觀經(jīng)濟研究中心(PRIME)研究員、盤古智庫理事長助理。

  (本文作者介紹:盤古智庫宏觀經(jīng)濟研究中心致力于為市場提供持續(xù)的、客觀的、系統(tǒng)的和有新意的宏觀經(jīng)濟與金融分析。我們依托于目前新興的獨立智庫——盤古智庫,試圖整合盤古智庫的其他優(yōu)勢資源,實現(xiàn)強強聯(lián)合。)

  本文為作者獨家授權(quán)新浪財經(jīng)使用,請勿轉(zhuǎn)載。所發(fā)表言論不代表本站觀點。

責(zé)任編輯:郝美津 SF173

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