文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）機構專欄 瞭望智庫 作者 佟紹偉（國土資源部法律事務中心副主任）  瞭望智庫特約文章

　　在國外和我國的港澳臺地區，法律對房地產中介的上中下游的業務范圍都有嚴格的限定，各有各的業務范圍，各有各應該承擔的責任。反觀我國大陸地區，盡管房地產市場日益活躍，各類房地產中介機構如雨后出筍涌出，但對有關房地產中介的立法卻非常滯后。

　　近日，上海鏈家事件被炒得沸沸揚揚。事件的焦點是上海鏈家的個別門店的工作人員，對客戶隱瞞房產中存在的諸如抵押、查封等權利負擔，利用客戶預付的定金進行其他短期投資，給客戶造成了重大損失。

　　問題曝光后，上海鏈家及時對有關客戶進行了賠償。

　　對此事件，媒體從不同角度、不同側面進行了分析。實際上，發生上海鏈家事件最根本的原因是，我國法律對房地產中介的定位一直很模糊，甚至處于混亂狀態，造成中介機構的責任不清，容易給客戶帶來損失。

　　1、國外經驗：上中下游三重業務

　　從境外國家和地區的經驗來看，房地產中介分為上中下游，三者之間的業務界線涇渭分明，上游的業務不能截留下游的業務，各有各的責任。

　　具體來說，如果你要通過中介購買一套住房，大致要經過以下幾個階段：

　　首先你要找到一家房地產經紀機構，告訴經紀人你所要購買房產的地段、戶型、朝向、樓層、面積和價格等，經紀人會從其掌握的房地產信息中挑出最適合你的那一套，然后帶著你到現場看房，當然你要支付一定的看房費。

　　如果你對房子感到滿意，有意向購買，經紀人就會將你和售房者叫到一起，草簽一個買賣協議，經紀人向雙方收取一定的中介費后就算完成任務。

　　至于這套房子到底屬不屬于賣方所有、是不是共有、是不是政策性的住房、是不是抵押給了銀行、是不是出租給了別人、是不是被法院查封、是不是還欠著稅金、是不是還欠著物業采暖水電煤氣費等等，這些問題房地產經紀機構均不承擔責任。它只負責提供市場信息，將買賣雙方對接在一起，這就是房地產中介業務的上游地帶。

　　如果買賣雙方要繼續完成這筆交易，就要分別聘請律師。買方聘請的律師會對賣方的房地產的權利狀況進行詳細的審查，例如他會到房地產登記機構仔細查閱賣方房產的登記記錄。

　　通過查閱“權利人欄目”，可以了解賣方到底是不是該房產的所有權人，是不是存在共有的情況；

　　通過查閱“預告登記欄目”，可以了解賣方是不是已經與他人簽訂了買賣協議；

　　通過查閱“異議登記欄目”，可以了解是不是有人對該房產的所有權存有異議，并且正在走司法程序；

　　通過查閱“權利內容欄目”，可以了解該房產是不是政策性住房；

　　通過查閱“他項權利欄目”，可以了解該房產是不是已經抵押給了銀行、是不是已經被查封、是不是已經出租給了別人等等。

　　同時，買方律師還會到相關機構和單位了解，該房產是不是拖欠稅款、是不是拖欠物業采暖水電煤氣費用等。此外，律師還要對該房產所處的環境進行充分了解，比如有沒有輻射的問題，等等。

　　賣方聘請的律師則要對買方的身份、信譽、資信等情況進行了解，如果買方需要銀行貸款，銀行還要聘請律師對買賣雙方的有關情況進行審查。

　　各方律師審查無誤后，買賣雙方才能簽訂正式的買賣協議。

　　協議簽訂后，買賣雙方的律師要代理客戶到房地產登記機構辦理預告登記，以免賣方與他人再簽訂買賣協議。買方將價款交給律師事務所，由其轉交賣方的律師，再由賣方的律師交給賣方。之后，買賣雙方的律師到房地產登記機構正式辦理過戶手續，申請房地產的轉移登記。

　　以上各方律師所從事的工作屬于房地產中介業務的中游地帶。

　　如果買方在簽訂正式合同前，想了解一下房屋的建筑結構，還要聘請相關的結構工程師，對房屋的結構進行鑒定，以確定房屋建設的質量。如果在買賣合同簽訂前，買賣雙方對該房產的面積和價格不能達成一致，還要聘請建筑測量師和房地產估價師，分別對該房產的面積進行測量、對該房產的價格進行評估，以上建筑結構工程師、建筑測量師和房地產估價師的工作屬于房地產中介業務的下游地帶。

　　由于律師所處的中游地帶涉及房地產交易的安全，對房地產交易雙方關系重大，因此律師承擔無限責任，而房地產經紀人、建筑結構工程師、建筑測量師和房地產估價師，其工作成果對房地產交易雙方利益的影響比律師小得多，因此只承擔有限責任。

　　2、國內地產中介業務亟需立法

　　在國外和我國的港澳臺地區，法律對房地產中介的上中下游的業務范圍都有嚴格的限定，各有各的業務范圍，各有各應該承擔的責任。上游不可以截留下游的業務，否則將受到法律的嚴厲制裁。

　　反觀我國大陸地區，盡管房地產市場日益活躍，每年都發生大量的房地產交易，各類房地產中介機構如雨后出筍涌出，但對有關房地產中介的立法卻非常滯后。因此，房地產中介行業一直處于非常混亂的狀態。

　　處于房地產中介上游地帶的房地產經紀人，常常截留了屬于中游和下游的業務，但卻不承擔中游和下游應當承擔的責任。無奈之下，處于房地產中介下游的律師和房地產評估師，只好也去上游爭攬業務。

　　由于普通消費者缺乏房地產交易方面的知識，不知道在買賣房屋的過程中要履行什么程序，以為委托房地產經紀人以后就萬事大吉，從而導致有些不良房地產經紀人故意隱瞞交易房地產的權利狀況，騙取買方的定金，違法從事其他投資，給消費者造成重大損失。

　　還有更可笑的，購買開發商的房子后，本來應該由開發商和業主一起到房地產登記機構辦理過戶手續，但實踐中都由開發商代辦房產證。結果，有些不法開發商就長期占用業主繳納的稅款，作為自己的流動資金，而遲遲不給業主辦證。

　　大的開發商還好，業主只是晚拿到房產證而已，如果是某些信譽不良的小開發商或者項目公司，可能就會卷款潛逃。業主要拿到房產證，還要補交一大筆稅金。

　　因此，建議全國人大盡快出臺有關房地產中介的法律，按照房地產市場規律的要求，對有關房地產中介的種類、各自的業務范圍和職責做出具體的規定，讓房地產交易的當事人知道買賣房地產應該履行那些程序，該聘請經紀人的就去聘請經紀人，該聘請律師的就去聘請律師，該聘請房屋結構工程師的就去聘請結構工程師，該聘請建筑測量師的就去聘請建筑測量師。

　　總之，不可以為了節省一點費用，撿了芝麻，丟了西瓜，從而造成房錢兩空的悲劇。

　　應該說，起草這樣的法律并不難，國外和我國的港澳臺地區都有現成的法律條文可供借鑒。有關部門也不需被動等待立法機關出臺法律，而是要勇于擔當，在探索中前行，履行好自身監管責任，免除百姓對“被忽悠”的不安。 

　　(本文作者介紹：瞭望智庫是新華社批準成立的、立足于國情國策研究的智庫機構。)

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