文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號kopleader）機構(gòu)專欄 瞭望智庫 作者 蘭亞紅（瞭望智庫地產(chǎn)觀察員）

　　總體上開放小區(qū)的政策施行勢在必行。對于開發(fā)商來說，從拿地開始就會面臨一系列的變化。比如，土地出讓大地塊會變少，土地規(guī)模會變小，且地塊用途位置等會更加明確，開發(fā)商騰挪空間會縮小。到后續(xù)的園林景觀打造、物業(yè)管理和服務(wù)等，都會發(fā)生變化。

　　近幾日，坊間俗稱的“拆圍墻”政策成為公眾熱議題并持續(xù)發(fā)酵，上至官員中至學(xué)者下至普通百姓，紛紛就此發(fā)表言論，有的“恨不得持一棒子打死”，認(rèn)為政策又是“拍腦袋”的決定，有的則從城市文明進(jìn)化的角度拍手贊成，還有部分人士持中立觀點。

　　為何這項政策會有如此廣泛的關(guān)注度？民間如此多的疑義哪些是真爭議？政策下一步會朝著哪個方向走？庫叔本著不調(diào)侃不浮夸客觀理性的態(tài)度，對政策予以還原和分析，供各位參考。

　　政策源起

　　“拆圍墻”政策，來源于2016年2月21日新華社授權(quán)刊發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（簡稱《意見》）。

　　《意見》全文約7900字，是時隔37年后重啟的中央城市工作會議的配套文件。《意見》第六部分“完善城市公共服務(wù)”一節(jié)的第（十六）條指出：優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級明確新建街區(qū)面積，推動發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

　　各方爭議

　　“圍墻派”觀點——

　　1、拆了小區(qū)圍墻還有安全嗎？

　　☆中央提出要逐步打開住宅小區(qū)，擔(dān)心會給小區(qū)治安、環(huán)境帶來不良影響。以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患會不會增加？噪音問題如何解決，是否會擾民？

　　☆買房時看重的就是小區(qū)的綠地、花園等設(shè)施，變成公共場所后，當(dāng)時花高價買房的錢豈不是白花了？

　　2、國家有沒有資格拆小區(qū)圍墻？

　　小區(qū)內(nèi)的土地，無論是道路、綠地還是住宅樓用地，都是開發(fā)商從政府手中獲得土地使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

　　住宅小區(qū)的土地使用權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權(quán)法》。

　　☆普通商品房居住小區(qū)收的出讓金怎么辦，按照現(xiàn)在的增值速度收了的錢會吐出來嗎？政府賣地時不考慮封閉小區(qū)節(jié)約不節(jié)約土地，明知不節(jié)約還出讓，用“文明”和“節(jié)約”的邏輯來解釋政策，就像我今晚喝多了要吐出來一樣。

　　“拆墻派”觀點——

　　1、暢通城市交通“毛細(xì)血管”

　　封閉小區(qū)形成有兩個高峰，一是上世紀(jì)50年代單位“圈大院”，二是上世紀(jì)90年代以來，地方政府財力有限，把大塊土地承包出去，開發(fā)商建起來的封閉住宅小區(qū)。

　　多位城市規(guī)劃專家認(rèn)為，封閉小區(qū)導(dǎo)致城市公共交通效率低下，城市脈絡(luò)沒有打通，使得城市擁堵問題變得更加嚴(yán)重。《意見》為的就是“實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局難題”。

　　2、這是城市發(fā)展的必然規(guī)律

　　《意見》一下子看起來覺得比較“生猛”，但仔細(xì)琢磨，它改變了我們過去的一些習(xí)慣，而這恰恰是符合下一階段城市發(fā)展的需要。封閉小區(qū)是農(nóng)耕文明的理念，一個個樓盤都是一個個獨立“王國”，彼此不共聯(lián)，公共服務(wù)設(shè)施不共享。

　　但現(xiàn)在的城市應(yīng)該是開放的，以公共活動、公共空間作為特征。打開封閉社區(qū)，對于尊重整個城市發(fā)展規(guī)律，來解決城市交通擁堵和服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的問題，好處居多，也特別有利于城市居民生活的方便。

　　3、出讓金補償?shù)膯栴}不是真問題

　　法學(xué)專家從物權(quán)角度的分析過分強調(diào)私有權(quán)利。其實，在土地私有制的國家和地區(qū)，為了公共利益的需要，地主往往也要無償拿出一部分土地用于公共建設(shè)；公共設(shè)施改善了，地主的土地也相應(yīng)升值，是共贏的結(jié)果。一個社會如果都只能得，不能放棄一點點利，是沒有希望的。

　　理論上說，一塊土地，即使你買了，但上面如果有公共需求，你也應(yīng)該提供，比如通行權(quán)，這是公理。何況在出讓前就有包括小區(qū)道路的規(guī)劃，其實有了事先約定，所以出讓金的問題并不是真問題。

　　4、沒圍墻的小街區(qū)國外城市通行

　　在美國和歐洲，小街區(qū)、密路網(wǎng)是一種通行的做法，很難見到大片封閉住宅小區(qū)。比如美國曼哈頓地區(qū)，全部都是由一個一個長方向的單元組成，縱向隔八九十米就有一條街，橫向隔100~120米左右一條路，路幅不寬，大概12~16米，方便了交通出行，整個街區(qū)也非常有活力。

　　權(quán)威回應(yīng)

　　住建部：不是“一刀切”，也不是“一哄而起”

　　24日早間，住建部在官網(wǎng)上發(fā)文“住建部新聞發(fā)言人：正確理解“逐步打開封閉小區(qū)和單位大院”。

　　文章指出政策出臺緣由：一是街區(qū)制是對世界城市規(guī)劃經(jīng)驗的總結(jié)，也是發(fā)達(dá)國家通行的做法；二是封閉小區(qū)和單位大院確實存在問題，主要是它影響了路網(wǎng)的布局，是造成交通擁堵的重要原因之一，也影響了社區(qū)居民的出行。

　　住建部表示，“逐步”就是要有計劃，要有輕重緩急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”；政策具體實施中還要制定細(xì)則，特別是各省、各城市還要根據(jù)實際情況，制定具體辦法。在制定辦法過程中，肯定要聽取市民意見；實施逐步打開封閉小區(qū)和單位大院的城市，都會依法依規(guī)處理好各種利益關(guān)系和居民的訴求。

　　最高法院：還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程

　　2月23日上午，最高人民法院舉行發(fā)布會。回應(yīng)記者提問時，最高人民法院民一庭庭長程新文表示，上述舉措的目的是為了實現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當(dāng)今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進(jìn)城市現(xiàn)代化具有重要指導(dǎo)意義。

　　目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。

　　新華社采訪：不是所有城市社區(qū)都要拆圍墻

　　23日深夜，新華社采訪同濟大學(xué)副校長吳志強，其指出不能把推廣街區(qū)制理解為簡單的“拆墻運動”，更不是說全國所有城市都要拆圍墻，“要打開的主要是那些歷史原因造成的單位大院和超大的封閉小區(qū)”。

　　在接受新民晚報采訪時，吳志強也解釋說，《意見》中提及的“封閉住宅小區(qū)”并非指所有的城市社區(qū)，而是指綿延數(shù)千米甚至面積超過幾平方公里的“超級單位大院”和“超大小區(qū)”或者“超大樓盤”。

　　庫叔有話說

　　瞭望智庫獲悉，政策的確不是拍腦袋的決定，在《意見》出臺前，進(jìn)行了大量的征求意見和專項調(diào)研，已經(jīng)在內(nèi)部起草了好幾年，并不是住建部單方的意見，各方也沒什么大的爭議。

　　瞭望智庫認(rèn)為，從官方回應(yīng)來看，對于新建住宅小區(qū)，推廣街區(qū)制，不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，勢在必行。有報道顯示，四川成都已在9個示范片區(qū)試點“小街區(qū)”理念，逐步推行“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”等做法，而且取得了一定效果。一個月前，四川省已明確推行該政策。

　　對于已建成封閉小區(qū)和單位大院，中央文件是指明了大方向，但具體到某個單位大院或封閉小區(qū)拆不拆圍墻，應(yīng)首先考察有無必要。

　　瞭望智庫注意到，《意見》第十六條的“總帽子”是“優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)”，因此應(yīng)先會從交通擁堵層面進(jìn)行考察評估；其次，如果考察結(jié)論是需要“拆”，才會啟動一系列的后續(xù)工作，比如爭取單位或小區(qū)居民同意、制定補償措施等等。

　　瞭望智庫認(rèn)為，總體上政策施行勢在必行。對于開發(fā)商來說，從拿地開始就會面臨一系列的變化。比如，土地出讓大地塊會變少，土地規(guī)模會變小，且地塊用途位置等會更加明確，開發(fā)商騰挪空間會縮小。到后續(xù)的園林景觀打造、物業(yè)管理和服務(wù)等，都會發(fā)生變化。

　　同時，從城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的更深層次考慮，面對面交流是服務(wù)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵前提，伴隨城市發(fā)展向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，“窄馬路、密路網(wǎng)”是城市經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。

　　(本文作者介紹：瞭望智庫是新華社批準(zhǔn)成立的、立足于國情國策研究的智庫機構(gòu)。)

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