文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 李庚南

　　即使“租購同權”政策得以順利推行，也未必能改變或消滅高價學區(qū)房。可以預見，在教育資源配置不均衡性未得到根本改變情況下，實施“租購同權”結果是，高價學區(qū)房或為高租金學區(qū)房所代替。

　　近來，隨著國家推進住房租賃市場發(fā)展系列政策的出臺，“租購同權”日益成為牽動百姓神經(jīng)的高頻詞。繼7月17日廣州市出臺租購同權等措施后，住建部會同國家發(fā)改委等八部門出臺了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并表態(tài)將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益；緊隨其后，無錫于7月28日發(fā)布了“租房可落實”新政，鄭州、揚州、 濟南等多個城市也于近期提出或準備出臺類似舉措。

　　“租購同權”時代是否真的已經(jīng)到來？

　　從促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、建立房地產(chǎn)調控長效機制出發(fā)，加快住房租賃市場發(fā)展無疑是題中應有之意。在市場化程度不斷加深、人口流動不斷加速的情況下，人們對住房的需求也日益呈現(xiàn)多樣化，住房租賃市場的存在與健康發(fā)展恰是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然要求。國家推動住房租賃市場的發(fā)展，根本出發(fā)點或在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產(chǎn)市場供需矛盾，平抑制房價，推動住房向居住屬性回歸。這對于樓市去“虛火”無疑是釜底抽薪的一著妙棋。

　　但是住房租賃市場能否按照決策層的愿景發(fā)展，依然存在一個市場供需的問題，需要從供給端、需求端雙向發(fā)力。如何滿足租賃市場的供給？如何激發(fā)租賃市場的需求？這是推動住房租賃市場必須直面的課題。

　　從需求端看，除了 “居者有其屋” 傳統(tǒng)理念的束縛外，目前制約租賃市場需求的一個主要因素就是“租購不同權”。主要體現(xiàn)在依附于住房的種種社會公共資源分配的不均衡，比如落戶問題，比如學區(qū)房問題。可以說，“租購不同權”是制約住房租賃市場發(fā)展的瓶頸之一。

　　可以說，“租購同權”既是住房租賃市場發(fā)展的必然要求，又將是住房租賃市場加速推進面臨的首要難題。如果不能從根本上解決“租購不同權”問題，住房租賃市場則難以獲得快速發(fā)展。

　　盡管廣州、無錫等地已經(jīng)開啟了“租購同權”模式，但仔細分析，這些城市推出的“租購同權”依然是有著明確的限定范圍，而非真正意義上的普惠措施。如廣州明確符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女。

　　“租購同權”能否真正從叫好到叫座，中間可能還有多長的路要走。而打破戶籍、打破學區(qū)房的束縛或將是接下去需要重點突破的方向。

　　“租購同權”能打破戶籍的束縛嗎？

　　毫無疑問，“租購同權”的首要訴求就是讓承租人享有在所租住城市落戶的權利。在目前城市各種公共、準公共服務基本與戶籍掛鉤的情況下，落戶權是其他各種權利存在的前提和基礎，如果承租戶不能落戶，其他的所謂“同權”大抵也會落空。

　　因此，打破現(xiàn)行的戶籍制度束縛，允許承租人落戶，是實行“租購同權”的關鍵。戶籍制度是我國長期以來實施的一項基本的國家行政制度。隨著市場化程度的提升、人口流動的加速，原有的戶籍制度日益受到詬病，改革戶籍制度的呼聲日高，國家改革戶籍制度的決心和導向也日益明確。從2012年的《國務院辦公廳關于積極穩(wěn)妥推進戶籍管理制度改革的通知》，到2014年7月30日的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，再到2016年1月開始施行的《居住證暫行條例》及隨后出臺的《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，國家改革戶籍制度的路徑逐漸清晰。

　　按照國家版的戶籍改革意見，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。各省也依據(jù)國家戶籍制度改革精神出臺了更加寬松的戶口遷移政策，建立或完善居住證制度已成為各地政府的共識。取消購房落戶政策，將租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”的范疇，成為一種趨勢。

　　盡管如此，租房落戶依然無法做到不設任何門檻。畢竟，一個城市人口承載量、人口的質量構成等均是一級政府所要考慮并周密規(guī)劃的問題。從目前已實行租房落戶的城市看，各地均不同程度存在門檻，多以在當?shù)乩U納社保的年限或積分制來劃定。如無錫租房落戶的門檻是：參加城鎮(zhèn)社會保險、申領（簽注）《江蘇省居住證》均滿五年。同時，居民之間簽訂的未經(jīng)過備案的房屋租賃協(xié)議不能作為落戶條件。北京、上海、廣州、深圳等超大城市、特大城市則實行積分落戶制度，同時設定了人口控制總規(guī)模，如北京至2030年規(guī)劃人口調控目標在2300萬人左右，上海市至2040年規(guī)劃人口調控目標為2500萬人左右。

　　問題的關鍵還在于，租房落戶政策釋放的需求與城市人口流動格局存在明顯錯配，或導致租購同權政策的實施與政策的初衷相悖。

　　一方面，房價水平高、人口流入快、住房供需矛盾較為突出的大城市，如北上廣深等一線城市及熱點二線城市，最需要通過發(fā)展住房租賃市場來調節(jié)。據(jù)鏈家研究院最新的《租賃市場系列研究報告》預測，我國租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，個別城市甚至將會有超過50%的人租房居住。恰恰是這些住房租賃需求較大的城市難以在戶籍制度上有明顯突破，更談不上租購同權了。

　　試想，若果真租房可以落戶？那么一、二線大城市，特別是北京、上海這類特大城市的人口如何控制？顯然，百姓想到大城市落實未必羨慕大城市的繁華，但大城市所擁有的相對優(yōu)越的醫(yī)療教育資源絕對讓大多數(shù)國人有落戶北上廣的沖動。如果在北京、上海租一套房，便能落戶，子女便能輕松考進名校，這將是何等惠民之舉，這對于百姓而言是何等幸福的事情！

　　然而，理想很豐滿現(xiàn)實很骨感。且不說百姓憑一紙“租購同權”就能奢望獲得落戶北上廣的待遇，就能輕松讓子女進名校；僅在小學的入學問題上，租購同權能否讓租戶如愿以償，還將面臨一系列梗阻。

　　另一方面，住房供需矛盾并不明顯甚至存在去庫存壓力的三、四線城市，地方政府為促進人口的流入、城市的擴張，客觀上在放開落戶管理方面有較大的動力；但這些城市同時也面臨去庫存的壓力，住房租賃市場的需求并不大，政府原本還指靠農(nóng)民工進成買房去庫存呢！而且，在這些城市，特別是在建制鎮(zhèn)，其所擁有的教育、醫(yī)療等資源稟賦未必具有明顯的優(yōu)勢和吸引力，租購同權的呼聲也不如一、二線城市那么高。

　　“租購同權”能消滅高價學區(qū)房嗎？

　　高價學區(qū)房的存在一向被認為是高房價的推手之一，而且也是影響住房租賃市場發(fā)展的制約因素之一。對于承租者而言，在享受租房落戶權利的前提下，“租購同權”的最大意義就是子女能享受到所在區(qū)域同等的就學權利。這無疑是對適齡兒童享受教育均等化權利的保護。

　　從房地產(chǎn)調控的角度看，實施“租購同權”的初衷，或許不僅希望能打消租房者的后顧之憂，推動住房租賃市場的發(fā)展，而且也希望對炒作學區(qū)房形成最直接的打壓效果，至少改變市場對學區(qū)房的慣性思維，甚至一定程度上改變樓市的市場預期。從這個意義上看，推行“租購同權”政策也算得是一手樓市調控的“好牌”。

　　但是，我們需充分估計“租購同權”政策推行將面臨的難度。其中，最大的一個問題就是社會公共資源（包括準公共資源）特別是教育資源配置的不均衡性，這種不均衡性顯然短期內(nèi)很難改變。在教育資源特別是公辦教學資源尚處于相對稀缺的情況下，學校要么按現(xiàn)有的資源可容納水平招生，則多出的生源勢必要被調劑出去，這種情況下學區(qū)房無疑將成為調劑生源的最后砝碼，優(yōu)先滿足現(xiàn)有的、符合購房入戶入學條件的生源顯然是毋庸置疑的；要么不顧條件許可盲目擴招，則相應的教育資源、教學硬件與軟件能否跟進將是一種考驗。

　　必須清醒的是，即使“租購同權”政策得以順利推行，也未必能改變或消滅高價學區(qū)房。可以預見，在教育資源配置不均衡性未得到根本改變情況下，實施“租購同權”結果是，高價學區(qū)房或為高租金學區(qū)房所代替。

　　那么，是否通過行政化的手段，實現(xiàn)教育資源配置的均等化，就能從根本上消滅學區(qū)的概念呢？也不一定。

　　一般的認識是，因為名校配備了好的教學資源，主要是較強的師資力量，于是有好的教育產(chǎn)出，有高的升學率。于是吸引更多好的生源匯聚，于是吸引更多好的師資加入，于是一種良性循環(huán)便形成了。誠然，好的學區(qū)與較強較優(yōu)的師資密切相關，但是還有一個更重要的、不可忽視的方面就是好的生源。

　　即便實現(xiàn)了教育資源配置的均等化，學區(qū)房的概念也未必會消失。這一點，從學區(qū)房的形成中我們可以得到答案。

　　學區(qū)房是怎樣形成的？大致有兩種模式：一種是在長期教育實踐中形成的。更多存在于一些比較成熟的老小區(qū)。一種是在新的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中人為打造的。一些新的、高端樓盤，越來越注重把打造配套小學建設作為招牌，通過各種行政的或市場的手段吸引名校設立分校。這類學區(qū)房的形成可以歸為生源引導型，即好的生源推動名校的形成。所謂物以類聚、人以群分，當今開發(fā)商的理念中也越來越體現(xiàn)了這種理念，推動著這種階層的集聚。富裕階層、高凈值階層、高素質階層或會自然集聚，而其子女勢必形成一種好生源的聚合（當然不是絕對）。這種聚合無疑將推動名校的形成、學區(qū)的形成。

　　如果我們從效果反推，其實租購同權無論是在試圖破解學區(qū)房怪象還是借打壓學區(qū)房價格來修正樓市預期方面，都是一種緣木求魚的做法。如何完善社會公共配套服務，如何改革過于功利化的教育體制，才是租購同權追求的根本。

　　需清醒的是，推動住房租賃市場的發(fā)展，除了從需求端發(fā)力，通過政策刺激租賃的需求外，還需從供給端發(fā)力，包括量的保障與質量的提升。

　　從目前住房租賃市場供給現(xiàn)狀看，更多地還是依靠個人房屋的出租。盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)開始引入“只租不售”模式，一些城市也開始為“只租不售”供地，如上海已在租賃地塊方面開了先河；但無論從供應的對象還是價格，顯然是非市場化的。只租不售的土地供應模式能否持續(xù)？ 住房租賃市場較低的收益率能否調動房企的積極性？這些都有待市場來回答。

　　至少短期內(nèi)難以改變一個事實，即住房租賃市場的供給的主力依然是居民，而非房地產(chǎn)開發(fā)商。那么，對于個人房屋出租，是鼓勵還是不鼓勵？若機械地理解“房屋是用來住的，不是用來炒的”，顯然個人投資購房并出租并不受待見。如此，或許又要轉回到一個問題的起點：如何理性看待居民購房的投資行為。或許有必要重新區(qū)別對待樓市中的投資與投機。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負責小企業(yè)金融服務推進工作，潛心研究小企業(yè)金融服務問題。)