文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 董希淼

　　全國性大面積停止房貸是不可能的，因為這完全不科學(xué)！但是，隨著我國金融市場的變化，個人住房貸款利率上升將會是一個持續(xù)的過程。而且，在房地產(chǎn)市場調(diào)控加強的情況下，無論是在一二線城市還是在三四線城市，貸款購房都應(yīng)更多一份謹慎。

董希淼：個人住房貸款利率上升未來仍將持續(xù)

　　日前，少數(shù)媒體報道說，全國有20家銀行停止發(fā)放個人住房貸款。此言一出，語驚四座。房貸大面積停止，這還了得？想買房的人，豈不是要哭暈在廁所？

　　快說快說，事實的真相到底是什么呢？

　　認真看了相關(guān)報道，又仔細核實了房貸數(shù)據(jù)，筆者發(fā)現(xiàn)，這種說法太不靠譜了，是對我國住房信貸市場的嚴重誤解，存在著三個方面的錯誤：

　　第一，從媒體公布的“停貸”名單看，所謂的20家銀行僅是部分銀行在少數(shù)地區(qū)的分支機構(gòu)。相關(guān)報道將少數(shù)分支行的行為推及到全行，犯了“夸大其詞”的錯誤。

　　第二，所謂的20家銀行，基本上是中小銀行和外資銀行。住房貸款業(yè)務(wù)本來就不是這些銀行的重點業(yè)務(wù)，它們對市場影響極小，不具有代表性。相關(guān)報道犯了“以偏概全”的錯誤。

　　第三，即使上述部分銀行“暫停受理”住房貸款，暫停的原因是多方面的，也可能也是臨時的，大部分銀行并非完全停止房貸業(yè)務(wù)。相關(guān)報道犯了“斷章取義”的錯誤。

　　從相關(guān)報道看，其數(shù)據(jù)來自融360的房貸月報。其實，融360表示，他們統(tǒng)計的銀行房貸業(yè)務(wù)暫停情況，指得是某些銀行在部分城市的分支行的房貸業(yè)務(wù)實際辦理情況。據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月份有12家銀行（分支行）暫停房貸，5月份增加到了20家。停貸的分支行家數(shù)增加，初步反映了銀行房貸業(yè)務(wù)有收緊的可能。在533家分支行樣本中，20家占比為3.8%。融360認為，本次“停貸現(xiàn)象”屬于銀行經(jīng)營行為的政策調(diào)整，在現(xiàn)有的政策框架內(nèi)不可能出現(xiàn)大面積的停貸。很遺憾，融360的分析被媒體曲解了，有點小冤枉！

　　其實，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行等5家大型商業(yè)銀行，才是我國住房信貸市場的主力軍。截至2016年底，我國銀行業(yè)個人住房貸款余額達19.14萬億元。其中五大行個人住房貸款合計12.83萬億元，占比達到67.05%，超過三分之二。

　　其中，中國建設(shè)銀行、中國工商銀行個人住房貸款余額分別為3.63萬億元、3.24萬億元，兩大行占比就超過35.87%。個人住房貸款是大型商業(yè)銀行的重要業(yè)務(wù)，不可能會被大規(guī)模壓縮。只要五大行特別是建設(shè)銀行、工商銀行的住房信貸政策沒有大的調(diào)整，我國住房信貸市場就不會有大的波動。

　　事實上，今年來五大行住房信貸政策保持了基本平穩(wěn)，對此不必過于擔(dān)心。個人住房近20萬億的存量，每年還款金額就是一個巨大的數(shù)字。即使不新增貸款規(guī)模，每年因按期還款和提前還款騰挪出來的規(guī)模，就能滿足相當(dāng)一部分購房者的貸款需求。央行昨天公布的貨幣信貸數(shù)據(jù)也顯示，5月份住戶部門中長期貸款（主要是個人住房貸款）增加了4326億元，占人民幣貸款新增38.73%，依然保持較快的增長速度。

　　當(dāng)然，今年以來我國住房信貸市場出現(xiàn)了一些變化：房貸利率有所上升，不少地區(qū)的首套房貸利率調(diào)整到基準(zhǔn)利率的95折甚至更高；部分銀行貸款額度趨緊，發(fā)放速度相對放慢。這主要是因為，在抑泡沫、去杠桿和防風(fēng)險的政策基調(diào)下，市場流動性相對偏緊，銀行資金成本有所上升。

　　個人住房貸款的利率本來就低于基準(zhǔn)利率，適度上升其實只是回歸正常水平而已。此外，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入實施，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險有所上升，部分商業(yè)銀行對住房信貸業(yè)務(wù)趨于謹慎，通過利率、額度等手段，適度把控業(yè)務(wù)發(fā)展速度。

　　2016年我國貸款新增12.65萬億元，其中以個人住房貸款為主的住戶部門中長期貸款占到近一半。大量信貸資金流向房地產(chǎn)市場，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下的居民投資熱情所帶動。

　　房地產(chǎn)具有較強的金融屬性，從我國情況看，以往時期房地產(chǎn)市場的成交量和價格與實際利率呈現(xiàn)出現(xiàn)明顯的負相關(guān)關(guān)系，實際利率下降和上升周期往往是房地產(chǎn)市場的繁榮期和調(diào)整期。因此，從國家層面看，將住房信貸政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，有其必要性。

　　應(yīng)該說，熱點城市降杠桿和三四線城市去庫存，是今年房地產(chǎn)市場的兩大重點工作。金融是房地產(chǎn)市場的血脈，住房信貸政策既關(guān)系到國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，又與普通百姓息息相關(guān)。應(yīng)加強房地產(chǎn)市場研究，繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，優(yōu)先滿足自住型和改善型購房需求，抑制投資性、投機性購房需求。總之，住房信貸既要滿足居民合理購房需求，又要有助于防范風(fēng)險、抑制泡沫。

　　講真，全國性大面積停止房貸是不可能的，因為這完全不科學(xué)！但是，隨著我國金融市場的變化，個人住房貸款利率上升將會是一個持續(xù)的過程。而且，在房地產(chǎn)市場調(diào)控加強的情況下，無論是在一二線城市還是在三四線城市，貸款購房都應(yīng)更多一份謹慎。

　　房市有風(fēng)險，入市需謹慎。

　　(本文作者介紹：中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員，近著《有趣的金融》。)