文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 李庚南

　　無論“拐點”已否出現，不能忘卻的是樓市之痛。唯有找到樓市的“痛點”，拿出一套診治的方案并付諸實施，進行“刮骨療傷”，樓市才會迎來真正健康可持續發展的“拐點”。

不能忘卻的中國樓市之痛

　　樓市的“拐點”真的要來了？市場在興奮的顫抖中惴惴不安。

　　3月30日，央行[微博]、住建部、銀監會聯合出臺的個人住房貸款新政，與財政部、國家稅務總局[微博]聯合出臺的個人住房轉讓營業稅政策聯袂而至，政府的“救市”政策以猶抱琵琶半遮面的“撩人”身姿驀然登場。“救市”的帷幕已然拉開，“拐點”還會遠嗎？

　　然而，我不關心“拐點”，只關心“痛點”。

　　樓市的“拐點”是否已出現或者將出現，影響的無非是某個時點、某個時期買賣雙方的決策及交易的機會成本，或者說是部分人利益；而對樓市“痛點”的認知、診斷和治療才是問題的關鍵，它關系到的是整個市場的可持續發展。無論“拐點”已否出現，不能忘卻的是樓市之痛。唯有找到樓市的“痛點”，拿出一套診治的方案并付諸實施，進行“刮骨療傷”，樓市才會迎來真正健康可持續發展的“拐點”。

　　那么，“樓市”的“痛點”在哪里？

　　痛點之一：土地財政化，“土地”成了財政的錢袋子，地方政府飲鴆止渴式的賣地沖動，成為房價上漲的原罪。

　　正如前總理朱镕基所說，“我們制定了一個錯誤的政策，就是房地產的錢，都收給地方政府，而且不納入預算，……所以把地價抬得那么高”，土地招、拍、掛機制帶來的巨大紅利為地方政府注入了興奮劑，推動土地價格水漲船高。

　　地方政府何以有“賣地”的沖動？一個解釋是，財政窘迫，根源是分稅制導致財權與事權不匹配，導致地方事多錢少。只要財政體制沒有根本性變革，地方政府資金沒有有效可替代的來源，政府賣地的的興致就不會減弱。但這僅是一端的說辭。

　　實際情況是，地方政府賣地的錢來得太容易，有錢就任性！在經營城市理念支配下，各種面子工程、政績工程鋪得太多。司空見慣的是，道路挖了又填，填了又挖，填填挖挖之間提升了GDP、提升了政績。土地財政無疑是房價上漲的原罪，但土地財政背后的庸俗政績觀更讓人擔憂。

　　私家藥方：一是改進土地招、拍、掛機制。土地供給要從單一的價格拍賣、價高者得地向綜合考量建設質量、配套保障房及平均售價低者得地模式轉變。有效抑制土地成本對房價的推高作用，同時也在房價上形成了一種競爭機制，競爭的結果是房價在綜合土地成本、房屋開發成本、適當的利潤等因素下趨向更合理。二是開源、節流改變地方財政對土地的依賴。關鍵是“三公”經費管理落到實處。

　　痛點之二：過度杠桿化，“空手套白狼”的故事催化了資金的脫實向虛，導致房地產業產能過剩，去庫存化“亞歷山大”，資金鏈緊張。

　　房地產開發企業的資金來源，除少量自有資金外，主要靠銀行貸款、預售資金及其他融資渠道等，表現出過高的杠桿率，資產負債率平均在75%以上。正是這種過高的杠桿率，在市場景氣時期，演繹了許多“空手套白狼”的故事，從而誘使許多從事實體的企業脫實向虛。導致過多的資金從實體經濟流入房地產業，導致房地產領域的產能過剩，去化壓力增大，中小房企資金鏈斷裂的現象頻繁發生。

　　私家藥方：取消商品房預售辦法，從根本上改變房地產商終結房地產商“空手套白狼”的經營范式，降低開發商對房地產“暴利”的預期，增強社會資金進入房地產市場的審慎性。同時，增大開發商囤積房子的風險， 促進市場價格的理性回歸。

　　痛點之三：調控行政化，“樓市”成了調控的工具，弱化了公信力，也紊亂了公眾的預期。

　　房地產市場運行自有其自身的規律，冷與熱的更替往往反應的是房地產的周期律。當市場出現失靈的時候，無疑需要政府伸出“無形之手”進行調控。但這種調控應該是基于對房地產運行規律的認識，應該采取市場的而非行政的手段。

　　不幸的是，我國歷次房地產市場調控的手段都具有明顯的行政特征，特別是以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控色彩尤其明顯。不僅是對市場關系的扭曲，也是對社會公眾合理預期的損害，模糊市場信號，擾亂市場節奏。正是因為調控手段的行政化，使老百姓透過歷次調控的軌跡，發現了房價“越調越漲”的規律，形成錯誤的預期，很大程度上抵減了調控的效果。

　　私家藥方：房地產調控去行政化。不能把房地產作為宏觀調控的工具，而是作為調控的對象。要按照房地產市場運行規律和周期，運用稅收等經濟市場手段，通過調節供給與需求，推動房地產市場供需的均衡，從而引導房價的合理回歸。關鍵是要保持政策的連續性，改變老百姓“老不信”的尷尬。

　　痛點之四：信貸房產化，銀行成了“房東”。

　　長期以來，銀行形成了一種“惡劣”的信貸文化，就是唯抵押擔保是從。客戶經理在信貸營銷中，對房地產的依賴已到了匪夷所思的地步。銀行快速擴張的后果之一，就是人員素質的滯后。許多客戶經理缺乏對企業經營能力、風險狀況等方面的研判能力，于是抵押物就成了主要依托，而且在抵押物的選擇上對房地產情有獨鐘。

銀行形成了一種“惡劣”的信貸文化

　　保守估計，銀行貸款中以房地產為抵押的達四成以上。其后果，不僅增大了企業融資的難度，也把自己推向了“房東”的尷尬境地。

　　私家藥方：創新信貸理念，拓寬抵押物范圍，擺脫對房地產的依賴，走出房地產情結。

　　痛點之五：房產儲蓄化，“樓市”成了多數人資產配置的方式。

　　房地產兼具消費和投資功能，這是無可否認的事實。但現實中這一點恰恰總被有意忽略，甚至被否決。幾乎所有的房地產政策都將房地產投資(投機)行為打入另冊。筆者以為，這根本就是認識上的誤區。正是這一誤區的存在，導致對房地產市場基本判斷的扭曲。

　　理性分析老百姓購房的動機，除了自住外，投資需求的存在也是客觀存在的，投資需求怎么就不算需求呢？老百姓投資房地產，實際上是我國現行的社會保障狀況下的一種合理行為。社會保障、醫療體系的現狀，養老治病的后顧之憂客觀上強化了老百姓儲蓄的意愿。

　　但老百姓養家防老的錢放哪才安全、才能保值增值呢？存銀行，存款利息趕不上物價上漲；進股市，又往往“九死一生”。唯有房產符合百姓資產保值增值的偏好。至少，賣不了可以租，可以有租金收入補償。無論如何，讓老百姓的實現資產保值增值也應是政府考慮的事情。更何況，從房地產市場的完整健全角度看，一個適度的租賃市場的存在也是必須的。

　　私家藥方：一是加快完善社會保障體系建設，消除老百姓的養老、醫療后顧之憂，鼓勵和刺激消費；二是拓寬投資渠道。加快金融產品創新，針對不同風險偏好的群體，推出不同的投資理財產品。P2P仍須發展，更須規范。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)

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