文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 楊紅旭[微博]

　　作為房地產業的兩個主要的主管部門，住建與國土，率先站出來救市，這是必須的。但央行和銀監會掌控的房貸政策，以及財政部、國稅總局掌控的稅收政策，才是影響短期樓市需求的關鍵政策。

兩部委打響救市第一槍

　　在消息頻傳之后，今天住建部和國土部終于出臺了一個文件。這個文件看起來，好像沒什么狠招，也沒有之前傳言的所謂“公積金、房貸大幅放松”的措施。但這一動作的意義，大于具體內容。分析如下。

　　其一，新政提出：房地產業是國民經濟的重要行業，房地產市場穩定關系民生和經濟社會發展。2003年的“18號文”中，首次提出房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。其后隨著一輪又一輪血雨腥風的調控，官方再也不敢提“支柱”二字，惟一例外是2008年爆發國際金融危機后，中央大力救樓市的時候，曾經再度提及。

　　而這里不提“支柱產業”，代之以“重要產業”，透露出兩部委萬般糾結的心態，原本想對房地產大喊“我愛你”，但考慮到部分民眾抱怨高房價的社會輿論壓力，只能無奈而低調的向房地產拋了個媚眼。

　　但地方政府可就大方多了，且看上月新疆出臺的《關于促進自治區房地產市場平穩健康發展的實施意見》：要充分認識房地產健康有序發展的重要意義，房地產業關聯度高，帶動性強，近年來，我區以住宅為主的房地產市場發展迅速，已逐漸成為自治區國民經濟的支柱產業。

　　其二，新政要求：住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。”

　　地方政府，都有賣地沖動，土地財政使然。國土部如何才能抑制地方政府賣地熱情，尤其是那些住宅供應過剩，庫存壓力大的地區？哪些地區供大于求，應該縮小甚至暫停供地，住建部和國土部心里應該有本帳。這對于加快緩和供大于求的地區的市場關系，會有正面作用。但減少土地收入，市長們可是不樂意的。國土部、國土廳，與市長們之間，博弈注定難免。

　　其三，新政明確：對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。

　　這分明是要拯救開發商！允許部分地塊對戶型做調整，這個口子，上面一旦放開，到了下面，開發商將狠命的搞關系，請求地方部門、官員，調整更多的指標，不僅僅是戶型(預計偷面積將重新盛行！)，還有建筑高度、形態、容積率等等。規劃改一改，房子就好賣了，錢不就好賺了？當然，鑒于當前反腐正在風口浪尖之下，地方官員也不敢像以前那樣大膽赤裸的向開發商輸送利益。

　　至于未開發房地產用地轉型利用，轉向開發新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等，這其中也有很多花頭！如果按原來的土地規劃、政策、出讓方式，這些產業都很難賺到錢，開發商、投資商也不太樂于參與。但如果國土部允許地方政府在土地管理方面“網開多面”，以非常優惠的土地政策出讓土地，那么，只要土地成本大幅降低，還能賺不到錢嗎？一抓就死，一放就亂。這是政策與執政的“臭毛病”，但愿以后把這病治好！

　　其四，進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，并完善配套用地手續。

　　這也是直接落實李總理政府報告中的相關內容，一方面，是保障方式轉變，這是大勢所趨，發達國家都經歷過由“實物補貼”為主，轉向以“貨幣補貼”為主。“十二五”期間，全國新建近4000萬套保障房，純屬大躍進，未來幾年將轉向貨幣補貼為主。

　　另一方面，當前很多地區存量住宅積壓嚴重，開發商半死不活，動用政府力量和財政資金，收購一些存量商品房，可以緩和地區市場庫壓力，同時也減少開發商破產、跑路的數量！有助于加快去庫存節奏，老楊估計再花兩三年時間，多數三四線城市的庫存水平會降到一個相對合理水平，房價將重新向上。

　　總而言之，兩部委新政，是根據今年的《政府工作報告》要求：堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　之前筆者已多次分析過，今年兩會上，李總理政府報告中，對于房地產業的口氣明顯緩和，尤其是2009年后首次支持改善性購房需求，這是“天大的利好”。作為房地產業的兩個主要的主管部門，住建與國土，率先站出來救市，這是必須的。雖然救市內容，并不是很給力，但大家要清楚，倆兄弟的政策權力比較小，主管是房地產業基礎性、制度性的領域，涉及的政策，多屬產業政策，中長期性質的政策居多。

　　而短期性的調控政策，主要手段有兩個：信貸和稅收。也就是說，央行[微博]和銀監會掌控的房貸政策，以及財政部、國稅總局掌控的稅收政策，才是影響短期樓市需求的關鍵政策。原來住宅建部掌握的限購、限價，也屬于重要的短期政策，但這兩項政策去年就已放開，至少北上廣深和三亞等五市的限購尚未放開，已不歸住建部管控了，屬于“因地施策，落實地方政府主體責任”范疇。

　　落實政府工作報告中的方針，各個相關部委，都有責任。只不過，作為最主要的兩個行業主管部門，住建部和國土部率先出臺政策、下發文件，打響了中央部委救市的“第一炮”，這既是要推出新措施，更大的意義在于亮明態度，堅定支持國務院精神。接下去，老楊預計還會有別的部委，出臺相關政策。至今是在個人房貸方面，還有進一步放松的空間。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

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