文/新浪財經專欄作家 王永利

　　在短短的十多年時間里，中國的房地產發生了翻天覆地的巨大變化，當前政策調整的著眼點已不可能是再次推動房地產的大發展，而更重要的是防止房地產市場的大波動。因此，也不要寄希望于房地產價格再次出現大范圍、大幅度的回升。

　　2015年3月30日下午，中國人民銀行[微博]、財政部等相關部門集中發布政策公告，宣布從31日起放寬居民購房、轉讓等方面的信貸條件和稅費優惠，輿論導向也積極加強正面宣傳，在國家政策層面形成集中統一行動(可謂“3﹒30房地產新政”)，努力提振市場信心，著力保持房地產市場平穩發展。這超出了不少人的預期，但卻是當前抑制經濟過快下滑，維持經濟增長相對穩定非常重要的環節。

　　一、房地產業已經成為我國經濟發展和社會穩定十分重要的影響因素

　　1997年亞洲金融危機、1998年南方嚴重洪災之后，為應對經濟嚴重滯脹的局面，尋求經濟新的增長點，國家啟動或全面深化了住房體制改革、教育體制改革、醫療體制改革(“三大改革”)，極大地挖掘和激發了社會需求，成為推動中國經濟之后十多年高速發展十分重要的因素和動力。而其中房地產業更是因為其涉及和帶動諸多產業，快速成長為2000年以來我國經濟發展影響巨大的支柱產業，與房地產業相關的土地轉讓收入、房地產稅費收入等也成為各級政府財政收入中非常重要的組成部分，并成為地方政府迅速擴大債務的重要支撐因素。保持房地產市場平穩健康發展已經成為事關經濟發展和社會穩定大局的重要環節。

　　二、當前房地產市場的穩定發展面臨巨大挑戰

　　在短短的十多年時間里，中國的房地產(包括人均居住面積和條件)發生了翻天覆地的巨大變化，在推動經濟加快發展、改善人民生活水平方面發揮了至關重要的作用，但由于發展過快過猛，而且由于政府推動的因素過多過大，現在也積累和暴露出非常嚴峻的問題和隱患。

　　這突出表現在：隨著房地產的高速發展和價格的快速提升，一方面推動中國作為世界上人口最多、人均可利用土地面積非常緊張的國家，人均住房面積已經達到世界領先水平，而且房地產的庫存量依然很大，總體上已經出現供過于求的狀況。

　　另一方面，又推動社會財富的重新分配和快速分化，一部分人群擁有很多房地產，并隨著房地產價格的快速提升而占有更多財富，同時形成很多房地產閑置不用(主要用于投資或投機)，甚至出現越來越多的“鬼城”現象。但與之相對應的是，還有很大一部分人群由于房價快速上漲超出自身(乃至父母)承受能力而無力購買住房，并且因為住房、教育、醫療等快速上漲的支出，還一定程度上抑制了其他方面的消費支出。

　　另外，房地產領域的腐敗問題也非常突出。由于種種原因，現在房地產高速發展的勢頭已經明顯減弱，自2014年下半年以來，越來越多的城市房地產價格出現下滑態勢，住房交易明顯趨冷。這使當前房地產市場的穩定面臨巨大挑戰，并進一步加大了整個經濟下行與社會穩定的壓力。

　　三、必須采取措施防止房地產市場出現大的動蕩

　　對房地產市場的變化，可以說黨中央、國務院一直高度關注，并根據市場變化趨勢，不斷調整房地產調控政策。在房地產高速發展之后，在當前各種問題和隱患開始集中暴露，房地產市場的穩定面臨巨大挑戰的情況下，要防止房地產市場出現斷崖式下跌，僅靠市場調節是不可以的，必須靈活搭配和充分運用市場機制與政府調控兩大手段。

　　放寬居民購房、轉讓等方面的信貸條件和稅費優惠，可以進一步降低居民購房成本，提振和支持居民首套住房乃至改善型住房的需求，同時，也有利于推動現有閑置住房的轉讓，降低閑置率、提高使用率。在這些方面，仍有很大的潛力可以挖掘，政府相關部門仍要統籌分析和研究，從保持房地產市場健康穩定發展，從而促進整個經濟社會健康穩定發展的角度，進一步調整和優化相關政策，加快房地產政策恢復正常，并積極發揮市場機制的調節作用。 當然，當前政策調整的著眼點已不可能是再次推動房地產的大發展，而更重要的是防止房地產市場的大波動。因此，也不要寄希望于房地產價格再次出現大范圍、大幅度的回升。

　　(本文作者介紹：中國銀行王永利)

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