文/新浪財經專欄作家 嵇少峰

　　銀行對房地產的態度一直以收益與風險為先，從未實質上聽從過政府的安排。無論是政府支持或調控房地產，銀行響應速度都比較迅速，初期也有一定的成效，但跟風后卻會視市場情況而變，用獨立特行的信貸規模控制、貸款利率浮動等手段表明自已的獨立性。

房貸不是你是調想調就能調

　　備受關注的“央版”房地產松綁政策正式落地。30日，央行[微博]、住建部、財政部、國稅總局等部門分別下發房地產新政以穩定樓市增長，特別是二套房首付降為40%的新規，更是讓開發商欣喜萬分，似乎銀行再一次成為政府調控房地產的有力工具。

　　事實真的如此嗎？我們回溯銀行在歷次房地產調控過程中的反應，竟然可以得出一個不同的結論，那就是中國的銀行從未真正成為政府調控房地產的有效工具，想象中的乖寶寶根本不存在。

　　銀行對房地產的態度一直以收益與風險為先，從未實質上聽從過政府的安排。無論是政府支持或調控房地產，銀行響應速度都比較迅速，初期也有一定的成效，但跟風后卻會視市場情況而變，用獨立特行的信貸規模控制、貸款利率浮動等手段表明自已的獨立性，最終執行結果往往與政府的初衷大相徑庭。

　　銀行在預判房地產存在風險時，一般會通過壓縮信貸規模、放緩審批速度、上調利率等手段對房地產貸款加以控制，首付款比例大都根據購房人經濟實力、市場風險程度而定，而非簡單根據政府的文件。至于利率更是隨行就市，與調控政策幾無關聯。

　　銀行在看好房地產發展形勢時，往往會無視政府在房地產信貸的種種規定，通過理財、信托、同業、委托貸款等通道業務來繞開政策限制，將直接信貸投放變為間接投放，大量的房地產開發貸款以第三方企業、空殼關聯企業的名義曲徑通幽，源源不斷注入不符合條件的房地產企業，信托包裝、買入返售、同業代付等手段層出不窮。

　　在個人住房貸款方面，許多銀行也會采取變造經營性貸款、裝修消費類貸款的形式，繞開對二套房貸的限制，審批往往以貸款人資產情況、收入情況為主要依據，置政策于無用之地。

　　對比歷次政府房地產調控政策及銀行業房地產貸款數據同樣也可以得出這個結論。除去政策性、保障房項目信貸數據，商業性房貸的數據變化與政府調控的窗口周期基本不搭，幾乎看不出多少相關的變化規律，從銀行基層機構反饋的信息中也能得出如此結論。對銀行而言，收益與風險才是經營活動中更加關注的重點問題。

　　當下企業有效信貸需求不足，政府平臺類融資又受控制，因此銀行向低收益、相對低風險的房地產按謁市場投入一定的規模是有沖動的，但是否實質性下浮首付比例還存在巨大的壓力。由于出現了許多不良的房地產抵押貸款，在實際處置過程中又形成了相當比例的損失，40%的折損率已臨近其最低的保本線，一旦房價下行、處置困難，降低首付極易給銀行造成資金損失。

　　因此從積極營銷、嚴控風險角度講，下調利率、上浮首付比例才是當下銀行普遍追求的平衡之道。在房地產相關貸款占比居高不下的情況下，銀行不可能再大幅增加這方面的信貸資源配置。

　　從收益角度來說，如今銀行增量負債成本呈明顯上升趨勢，而低收益的住房按謁貸款，只會成為銀行調整資金松緊度的一個備選方案，而不會成為業務發展重點。當然，在新政實施初期，階段性寬松是不可避免的。

　　首付比例的下降，意味著購房者每月更多的還款額度，特別是對較低收入的剛需及改善性購房人群，在經濟下行、收入增長趨緩的同時，生活質量的下降及銀行還貸風險的上升在所難免。事實上，行政干預銀行的商業性貸款本身，就是一個奇怪的行為，至于效果，只能說是順其自然了。

　　(本文作者介紹：曾在央行、銀監會從事金融監管工作16年，后加入私募并創建融資擔保公司，現為江蘇金東小貸公司創始合伙人、董事總經理。)

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