文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資客將退場：“加杠桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業主和有特定需求的群體，比如置換類需求、一部分海外移民。

　　9月30日至10月6日凌晨，短短7天時間，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海共計16個城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。

　　其中，北京、深圳、廣州、南京、合肥、廈門等城市力度較大，同時均表態加大土地供給；蘇州、無錫、天津、程度、鄭州、濟南、武漢、珠海程度次之，且程度不同；佛山、南寧可忽略不計。

　　16個城市集中推出限購限貸等調控措施并不是偶然，除了市場層面“地王”頻出、投資投機性需求過熱之外，住建部也點名了部分城市45家違規失信房企和中介名單，而這45家被企業和機構分布于16個城市。當然，上述16個城市樓市新政的集中推出也是有套路的。這個套路就是中央精神：一線城市防泡沫，二線城市要穩，三四線城市要活。

　　核心一二線城市也開始重啟樓市限購限貸政策？

　　究其原因，很簡單，核心一二線城市重啟限購限貸主要是為了限制投資投機性需求。按照投資的邏輯來看，哪里有投資回報，投資的資金必然流向哪里，當前來看，核心一二線城市的房價上漲的預期仍然存在，投資客此時進場仍然有利可圖，這成為投資客持續進場核心一二線城市樓市的很重要的原因。

　　此外，與以往不同的是，投資客不僅僅局限于在本城市投資，隨著各個城市間市場基本面復蘇進程不一，投資客資金也根據不同城市的特征開始在不同城市間輪動，投資客資金的輪動進一步推動不同城市的樓市熱度升溫，各個城市間也形成輪動上漲的局面。

　　當然，貨幣政策寬松與地王頻出的背景我們也不能忽視。從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產配置需求驅動投資客投資樓市。

　　當前宏觀經濟仍然下行，貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產配置需求驅使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市，從投資先后順序來看，首先關注一線城市，再次是一線城市所處經濟圈內的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動導致不同城市間的樓市也出現輪番上漲。

　　從土地市場來看，地王推動房價上漲預期，導致投資客轉戰仍然處于價值洼地的城市。今年一季度，隨著地王頻出，地王推動樓市進入量價齊升的狀態，比如蘇州、南京、合肥等核心熱點城市，投資客開始關注這些熱點城市，在這些熱點城市興風作浪，引領市場進入“全民炒房”時代。

　　隨著其他二線城市基本面的好轉，比如武漢、鄭州等等，這些城市也開始出現地王，一定程度上推動了房價上漲，投資客也借機進入這些還處于價值洼地的樓市進行投資，形成投資資金的輪動效應。

　　綜上分析來看，要解決當前核心二線城市樓市短期內過熱的問題，無非三個手段：一是收緊貨幣政策，二是增加土地供應，三是想法設法抑制投資投機性需求。

　　當前宏觀經濟仍然處于下行趨勢，貨幣政策仍然會相對寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的，因此，現階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內還行不通；從土地市場來看，盡管大部分地方政府表態增加土地供應，解決地王以及由于地王頻出而推動房價上漲的現象，但是，經驗和實際行動表明，核心二線城市的土地供應也很難大幅增加，因此，近期有關土地的新政也很難起到緩解樓市供求緊張的作用。

　　那么，要解決抑制投資投機性的需求怎么辦？想當然，就是行政化的限購和限貸措施，把外來的非理性的市場需求擠出本地市場之外，為本輪資金輪動推動城市間房價輪動上漲的局面降溫。

　　一線城市防泡沫，二線城市要穩，三四線城市要活背后的市場特征

　　從樓市的角度來看，按照中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩，三四線城市要活。由此看來，因城施策，因地制宜仍然為當前樓市調控政策的主要特征。

　　總體來看，一線城市防泡沫，二線城市要穩，全國核心一二線城市“全城限購限貸”，政策落地之后，樓市的投資投機性需求要么繼續被壓抑，要么轉移到其他渠道進行投資，從樓市的角度來看，核心一二線城市“全城限購限貸”之后，外溢的投資投機需求只能到樓市尚不是太火熱的城市，比如東三省、西北西南的省會城市以及大部分非一線周邊的三四線城市。

　　屆時，這些城市庫存去化周期進一步降低，樓市價格開始回升，地價開始上漲，起碼一部分上述城市會實現這樣的結果。

　　一線城市——“控房價，防泡沫”背后的樓市。

　　為了“控房價，防泡沫”首先得控制人口增長規模，從當前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉移專業市場到周邊城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動等等。

　　筆者認為，調整人口結構，留住社會精英，控制人口規模，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價不至于上漲幅度那么快。

　　其次，從短期內來看，行政化的措施有可能重新啟動或強化，以達到防止房價過快上漲“控房價，防泡沫”的目的。比如收緊高端樓盤預售許可證和備案時間，以此調整全年度的成交均價；“限價”措施也有可能頻繁使用，對于捂盤惜售等不規范的市場行為進行處罰；嚴禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場行為，對于違規企業進行查處和曝光等等。

　　從一線城市樓市走勢來看，盡管短期內價格仍然會表現堅挺，但是，對于價格漲幅過大市場透支較為嚴重的深圳，在政策重壓之下有可能會是一線城市當中率先進行調整的城市，預計調整的時間在2017年二季度。深圳樓市調整之后，有可能會引起北京、上海、廣州等一線城市甚至其他核心二線城市跟進，市場據此進入新一輪的市場調整期。

　　二線城市——市場仍然分化，核心熱點城市增加市場供應將成為“穩樓市”主要市場特征。

　　對于核心二線城市來講，比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”頻出與房價上漲過快的二線城市來講，想方設法增加土地供應成為今后一段時間內“穩定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動作來看，采取“撤縣并區”等措施拉大城市框架成為增加土地供應的前提，此外，盤活存量用地，推進商轉住等措施增加市場供應也將逐步實施。

　　當然，從短期內來看，要為土地市場降溫，四季度重點是防“地王”，從諸多城市政策面可以看出，四季度通過增加有效土地供應，改變土地出讓方式、加強土地市場監管等諸多方面防止“地王”的現象的再現。

　　三四線城市——“去庫存”仍然為四季度及2017年非熱點城市樓市“活”的主流政策。

　　當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等將成為新一輪的樓市熱點。

　　事實上，對于大多數非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。

　　從短期內來看，當前上述城市樓市仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量價的回升而明顯改變。

　　因此，對于大多數非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等）來講，四季度及2017年，“去庫存”盤活存量仍然是上述城市政策的主旋律。這些城市的地方政府仍然會會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，鼓勵住房消費，這些措施包括暫停供地、調整普通住宅標準、契稅優惠等稅費措施、鼓勵人才購房等人才類政策、鼓勵購房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

　　而當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這對于上述非熱點 城市來講，可能迎來“活”的時機，尤其是對于庫存去化周期小于15個月的的城市來講，有可能在這一輪三四線城市復蘇大潮中率先復蘇好轉，市場也會因此活躍起來。

　　經濟周期與房地產趨勢下的機會與挑戰

　　按照經濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發現基本上是10年一個經濟周期，前幾輪的經濟周期的低谷點分別為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州解體東歐劇變導致的經濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業待興的經濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經濟周期。按照上述經濟周期規律，也就意味著2017-2018年左右中國經濟將面臨新的底部。

　　從房地產市場趨勢來看，本輪調控政策在今年10月初集中發布，北京、深圳 、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴厲，市場率先調整極有可能會從上述城市開始。

　　按照房地產周期判斷來看，6-8個月之后也就是2017年年中開始，伴隨著供應量的增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2016年年中出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，上述城市甚至更多的調控城市將進入市場調整期，調控效果將顯現。

　　預計，上述熱點城市會率先出現個案大幅降價現象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續到2018年上半年。

　　由此我們發現，由于經濟周期與房地產周期在2017年下半年后將同時處于低谷期，屆時，市場將進入深入的調整，這對于房地產行業來講是一個艱難的挑戰。

　　但是，深入調整之后也就意味著新一輪的市場機會也會來臨。筆者認為，2018年這個時間段，為了提振宏觀經濟，樓市“救市”的大旗可能會重新被扛起，屆時，新一輪的樓市上行周期將來臨。

　　房企策略：未雨綢繆、因地制宜與“換倉”機會

　　從市場的趨勢來看，隨著樓市新政不斷從嚴執行，未來一段時期內市場成交量勢必會出現下滑（當前深圳、蘇州已經出現下滑和回調的趨勢），價格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場帶來一些不確定性。從市場因素、房企沖刺銷售業績指標的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。

　　從2017年來看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價格勢必會損失一個指標，筆者認為，上半年交易量勢必會首先出現下滑，從三季度開始，個案開始出現下跌，整體市場會出現降價的趨勢，價格的指標發生變化。因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調整“窗口期”，防止下半年市場突變導致企業資金面遇到問題。

　　到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價換量”的策略保證銷售業績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”，調整城市布局，爭取城市優質土地資源，爭取2018年之后下一輪市場上行周期的發展機會。

　　“加杠桿”入市的“散戶”將首先撤退

　　就樓市投資來講，資金的輪動導致不同的市場先后出現房價快速上漲與市場交易量價的透支，那么，對于首先出現輪動的一線城市、核心二線城市來講，在投資客驅動之下，樓市已經出現周期性的高點，加上政策高壓影響，這些城市的樓市也將步入調整的周期。

　　當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資客將退場：

　　第一類，“加杠桿”入市的“散戶”。這一輪樓市“全民炒房”局面的出現和“散戶”入市密不可分。它們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。

　　毫無疑問，這個階段的樓市已經瘋狂至極，“散戶”是高位入市。而當2017年年中市場調整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止漲甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時（加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時今年上半年以來加杠桿入市的“散戶”勢必會出現拋售資產的狀況。

　　第二類，運營狀況不佳的私營企業主。由于經濟周期與房地產周期在2017年下半年后同時處于低谷期，私營企業主的企業運營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產，緩解企業運營壓力。

　　第三類，特定需求的群體也有可能拋售房產。比如置換類需求、一部分海外移民，他們為了獲得更好的教育環境、居住條件等，在市場調整期到來時可能通過拋售房產的形式進行置換。

　　伸長脖子欲漲價的“地王”可能陷入困局

　　由于經濟周期與房地產周期在2017年下半年后同時處于低谷期，去年下半年至今已經出讓的地王項目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益。

　　也就是說，去年下半年至今的的地王項目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業也有可能因為地王陷入困局。如果按照部分城市土地新政，部分地王還需要現房銷售，拍地之后開工時間、達到預售條件和竣工時間也限制一下，這樣這些地王就慘了。

　　至此，我們可以預見，當投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應也結束，市場調整期正式拉開帷幕之后，會有多少房企受制于投資市場拉動而產生的“地王”，屆時，又有多少房企有苦難言！

　　至此，前期房企們制造的“地王”或許被套牢，這時也只能用一句話形容那些激進的房企：自己拿的“地王”，含淚也要開發完！

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)