文/新浪財經專欄作家 李庚南

　　功夫在詩外。要讓虛熱的樓市降溫，恢復良性發展狀態，與其一味地“限”，不如多下功夫“疏”。既然此輪樓市虛熱肇端于貨幣，那么自然需要按貨幣或金融的邏輯來調節。樓市從快速“降溫”到病灶消除、恢復健康或需要經歷循序漸進的若干“療程”。

　　如果像電影般過一遍今年以來中國的樓市萬象，我們能夠迅速腦補出的最經典畫面是什么呢？

　　首推的我想一定是“排長隊”了：北京各婚姻登記處的排長隊，假結婚；上海各婚姻登記處的排長隊，假離婚；南京、杭州等地限購后的開發商門口的排長隊，搶購房；還有深圳短命的“鴿子房”、南京的“擔架簽”、六合的“棉被盤”。

　　透過一幕幕人間悲喜奇葩劇，我們不難發現，其背景無一例外都是一大寫的“限”字。限購、限貸、限價、限入戶，……每一次“限”的聲音都牽動著萬千國人的心弦，都毫無例外地引爆一場追趕“搭末班車”的生死時速，并推動房價向“漲停”板進軍。

　　而瘋狂的樓市又進一步催生各地房地產政策口袋的收緊。從8月11日蘇州重啟限購，到9月中下旬杭州、南京、蘇州、福州等城市的連續發飆，再到國慶期間十余個城市密集發布樓市新政，各地的限購限貸類調控政策從最初的投鼠忌器、擠牙膏似釋放，到近期羊群效應下的紛紛登場、層層加碼，儼然一副新政大比拼模式。

　　可以預見，在“因城實策，一城一策”背景下，限購限貸政策所形成的溢出效應將推動更多的二、三線城市加入政策收緊的隊列。山雨欲來風滿樓，中國樓市將面臨“向左或向右”的抉擇，“中場休息”或出現拐點。但這或許還不是最重要的；各地“限購限貸”政策的紛紛重啟，意味中國樓市或將再次重回行政化調控的舊軌，這才是樓市需要警惕和反思的問題。

　　中國樓市調控的歷史軌跡表明，行政化化的調控方式已經到了需要深刻反思的時候。“調一調，漲一漲，越調越漲”似乎已成為中國樓市的宿命。在樓市的潮起潮落之間，舞動的盡是行政化調控的“魅影”。行政化的調控導致房地產市場驟冷驟熱、市場運行節奏紊亂，也導致市場預期的紊亂，帶來對消費者的誤傷。因此，關于房地產調控“去行政化” 的呼聲日益高漲，“去行政化”已逐漸成為市場各方的共識。

　　“行政化”的樓市調控為何欲罷不能？

　　其實，從2014年樓市政策松綁以來，決策層強化市場化調控的取向已漸清晰。去年末中央經濟工作在明確去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務的同時，實際上已發出了一個清晰的信號——要取消過時的限制性措施。什么是過時的限制性措施？不言自明，就是要逐漸取消限購限貸類的行政化化調控措施，將市場的還給市場，按照市場運行的邏輯、運用市場化的手段（利率、稅收等）來調節房地產市場的運行。在“去庫存”的大背景下，一些行政化的房地產措施已經被取消；而“因城施策，一城一策”也充分彰顯了決策層推進市場化調控的意向。可以說，我們的樓市政策本已在“去行政化”方向邁出了可喜的一步。這一步是用我們前些年樓市調控的教訓換來的，來之不易，豈能再走回頭路？

　　因此，面對虛熱持續的樓市，尤其需要保持政策的定力，避免進退失據。前不久，針對樓市升溫下各地限購限貸政策頻出的現象，《人民日報》海外版刊登了《樓市不“退燒”還有哪些招》一文，指出限購措施并不能從根本上化解樓市“高燒不退”的“癥結”，還需有的放矢采取有效應對措施，讓樓市走上健康發展的軌道。該文對當前樓市調控政策的擔憂溢于言表，發人深省。

　　令人不解的是，此文之后，我們看到的卻是越來越多的城市“結伴而行”，加入了限購限貸的行列。甚至，整個國慶節變成了樓市“調控節”！對于《人民日報》的告誡，何以更多的城市依舊偏愛“限購限貸”的老藥方？“限”字當真那么有效嗎？

　　實際情況并非如此。伴隨限購限貸措施的反復使用，樓市對行政化的調控顯然已產生了疲倦，形成了“抗體”。限購限貸類政策已大打折扣，甚至某種程度上成為新一波樓市漲價的發令槍，客觀上推高了房價。這一點，在今年諸多城市的樓市表現中可以得到印證。

　　3月25日，上海、深圳在限購限貸基礎上同日出臺提高二套房首付、提高社保繳納年限門檻等嚴厲措施，但并未能阻擋房價上漲的步伐。至9月末，上海、深圳新建商品房均價分別較3月份上漲15.2%和12．%；

　　9月5日，廈門重啟限購政策后，盡管成交量迅速下滑，但房價卻在限購后短時間內大幅度上漲。限購后第一周，廈門新房成交均價為比前一周上漲了12.6%。

　　同樣的情形在蘇州也出現。蘇州的樓市其實在4、5月份開始調整，新房二手房量價都有所下跌；但自8月11日限購后，樓市成交量明顯提高。9月27日，蘇州將吳江納入限購范圍、實施全面限購限貸后，再次引爆樓市。

　　杭州自9月18日限購以來，從成交量看，市場并未出現明顯降溫。9月全市新建商品房成交2.22萬套，遠高于今年前8個月個月水平。而限購實施后的日均銷售套數1044套，高于全月日均923套的水平。

　　其實，限購限貸政策效果究竟如何，地方政府心知肚明，卻為何喜歡捧著這本“舊經”不放呢？表面看是行政化的慣性思維或路徑依賴使然，當問題看不清、拿不準、吃不定的時候，祭出“限”招似乎最靈驗；實則反映了有關方面對本輪樓市虛熱的本質缺乏研判，對房地產屬性缺乏客觀認識。

　　已經形成的共識是，本輪樓市瘋漲的主要推手是貨幣，是“資產荒”背景下的流動性泛濫，以及無風險利率不斷走低背景下的居民“資產配置慌”。如果對樓市運行中這一新的態勢缺乏深刻認識，依舊滯留于在供需環節找問題，而不是從貨幣問題著手、運用金融的手段和邏輯來調節，自然就會出現“開錯藥方”或“藥方不對癥”的情況。

　　即使在供需環節上，如果忽視了居民“資產配置慌”的客觀實際，忽略或有意回避房地產的投資金融屬性（這一點，在中央提出的去庫存方略中已得到確認：“要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房”），對房地產市場的供需狀況就會缺乏合理的判斷。

　　誠然，過度的投資（投機）無疑是樓市的 一味毒藥。但如果否認樓市的金融屬性，否認樓市中客觀存在的投資需求，顯然也是不理性的。掩耳盜鈴式的調控思維只會對樓市形成誤導。

　　嚴格的“限購限貸”政策盡管在初期，對“高燒”的樓市確有短期降溫的奇效；但如同醫理，越是厲害的藥，其負作用也越強，后遺癥也愈明顯，對整個肌體的傷害不亞于治療的本身。行政化的樓市調控政策，不僅在效果上呈現邊際遞減，而且實際上在不斷強化人們的政策預期，紊亂了市場預期，成為推動房價上漲的“幫兇”，給房地產市場帶來難以根治的后遺癥。

　　行政化的樓市調控有何后遺癥？

　　房價就像彈簧，承壓越大，松開之后的反彈力就越大，除非不松開，或者壓力大到超過彈性限度。但這顯然不可能，長期的限購限貸政策帶來的不僅是房地產行業的蕭條，對整體經濟也會是一場災難。這顯然為理性的宏觀政策所拋棄。

　　為什么會出現一松就反彈的現象？其實并不難理解。嚴厲的限購限貸政策并不能真正消滅房地產市場需求（無論是剛性需求還是投資需求），而只能是暫時將需求“埋”起來。  但被“埋”的需求終有破土而出的時候。被限制者終究會想方設法繞過限制以滿足自身需求。促使市場需求破土而出的條件，除了市場內生動力外，還有一個很重要的因素——市場預期，基于行政化化調控的市場預期。

　　恰是行政化的調控軌跡，讓公眾“看透”了政府對樓市的“心思”，形成了一種近乎“迷信”的樓市預期：無論是暴漲或暴跌，政府一定會出手相救！實際上也的確如此。

　　一個不爭的事實是，房地產至今仍未真正走出政府調控的“工具箱”，仍是政府調控宏觀經濟的工具，而非調控的對象。政府調控樓市的目的絕不會是為了刻意打壓或抬升房價。其目的無外乎兩種情形或者兩種情形的疊加：一是為保持房價的穩定，防止房價的暴漲、暴跌。一是為調節宏觀經濟的冷與熱，推動或壓縮固定資產投資。歸根結底，還是圍繞經濟的熱與冷。

　　正如亞洲問題專家法布里斯·雅各布10月3日在奧地利《新聞報》所發表的觀點：“中國房地產市場人為操作度高。政府將其作為經濟的油門，但也用做剎車”。雅各布的觀點再次為中國樓市的行政化調控添加了注腳。

　　政府把房地產作為經濟“油門”的調控邏輯，以及由此形成的路徑依賴，無疑為“聰明”的社會公眾提供了一個窺破房地產“政策周期律”的窗口，進而形成基于政策調控的市場預期。正是社會公眾預期形成的同頻共振導致樓市的不顧死活的瘋狂！正如同策咨詢研究部總監張宏偉所言：“對于樓市來講，既然投資客死都不怕，蘇州、廈門、杭州樓市限購又算什么！”

　　可見，房地產行政化調控的后遺癥，不僅僅是造成市場的驟冷驟熱；更為關鍵的是，會導致市場預期被扭曲。修正房地產市場預期或許比單純的調控房價本身意義更重要，這是引領樓市走向健康發展之路。政府對房地產調控的行為模式客觀上會傳遞給消費者強烈的政策預期，并以此代替市場預期；但政策的變化遠非消費者所預期的那么簡單。公眾的預期始于行政化調控的邏輯，又往往破于行政化調控。正所謂成也預期敗也預期，而刻舟求劍式的政策預期往往會讓消費者屢屢承受被“誤傷”的代價。

　　那么，行政化的調控是別無選擇的選擇嗎？

　　樓市調控方式和手段的選擇顯然應該服從于問題導向，即樓市面臨的突出矛盾和根本原因是什么。

　　當前我國樓市面臨的突出矛盾和問題是什么？商品房交易爆棚、商品房價格持續飆升、地王頻出？這些的確是當前的突出問題，但只是問題的表象而本質。

　　如前所述，當前房地產市場虛熱的本質是貨幣問題或金融問題。在樓市高交易量、高房價和“地王”頻出的背后，是被邊緣化的市場供需，是“資產荒”背景下的流動性泛濫，以及無風險收益率持續下降背景下的“資產配置慌”。實體部門的“資產荒”、居民的“資產配置慌”與相對過剩的流動性交織疊加，在股市等市場疲軟背景下，誘導著大量資金擁向樓市。

　　因此，僅從狹隘的房地產市場供需研究對策顯然是緣木求魚。單純站在房地產行業角度考慮問題難免陷入“限購、退出、再限購”的怪圈。面對“資產荒”、“資產配置慌”與流動性泛濫的擁躉，繼續沿用限購限貸類的行政化手段顯然是治標不治本的；“藥方”不對“癥”，可能讓我們錯過最好的治療時機。

　　功夫在詩外。要讓虛熱的樓市降溫，恢復良性發展狀態，與其一味地“限”，不如多下功夫“疏”。既然此輪樓市虛熱肇端于貨幣，那么自然需要按貨幣或金融的邏輯來調節。樓市從快速“降溫”到病灶消除、恢復健康或需要經歷循序漸進的若干“療程”。

　　第一療程（短期）：降虛熱。針對樓市虛熱的“貨幣性”癥狀，通過信貸、利率杠桿調節，降低樓市杠桿，給樓市快速降溫。一是降低購房者的杠桿，提高按揭首付比例、利率是當然之策；二是降低開發商的資金杠桿，改進或取消商品房預售制是關鍵；三是要加強對小貸公司、P2P網貸、民間投資等業態的治理，防止資金體外循環造成對降杠措施的抵充。四是推動資本市場發展，通過股市、債市等渠道紓解社會公眾的“資產配置慌”，分流市場流動的性，減少資金對樓市的壓力。

　　第二療程（中期）：除病灶。即要解決房地產內生的制度機制缺陷。首先是要控地價，遏制“地王”。關鍵是地方政府能否走出“土地財政”的藩籬，開源更需節流。同時，要深化國有企業改革，強化國有企業財務軟約束，防止國企不計成本拿地推高地價；而最根本的是，要真正落實國有企業退出房地產等一般競爭性領域的政策要求。其次，要運用市場化手段調節投資者行為，降低市場的投機性。長遠看，房地產稅的啟動是必然之硬手。但房地產稅收的推出，需要解決好本身的合理性問題，協調好房地產各環節稅種之間的關系，避免重復征稅所形成的社會抵觸；更為關鍵的是，要真正履行稅法宗旨，取之于民用之于民，而不是用之于官，用之于低效的、無效的官僚體系運轉。

　　第三療程（長期）：強體魄。即強化實體經濟之根基，激勵企業回歸實業、堅守實業，增強實體經濟的體魄。通過稅收、財政優惠政策以及淘汰落后產能等方面的組合拳， 降低實體企業的成本負擔，增強其盈利能力和市場競爭力。唯有如此，才能避免實體經濟“弱不堪補”的尷尬，更好地吸收貨幣的輸血，改變資金脫實向虛的癥狀。

　　所有“藥方”均需遵循病理。既不宜用簡單的、非市場的限購限貸來給樓市“降溫”，也不宜用財政補貼等有損整體納稅人利益的方式來給樓市“升溫”或去庫存。關鍵是要厘清政府與市場的關系，保持政策的相對穩定性，建立良性的政策預期，珍惜和維護好政府公信力。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)