文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 任澤平

　　本輪房價漲幅創歷史之最，本次房地產調控堪稱史上最嚴。房地產小周期趨于結束，房價上漲接近尾聲。新一輪房地產調控有利于抑制資產泡沫和防控金融風險，也將增加經濟再度下行壓力，對相關的周期品和大宗商品不利，利好債市和PPP，增加匯率貶值和資本流出壓力。　　

最嚴調控出臺 房產小周期將結束

　　事件：

　　國慶期間，北京、天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、無錫等一二線熱點城市密集出臺樓市調控新政。

　　點評：

　　1、核心觀點：本輪房價漲幅創歷史之最，本次房地產調控堪稱史上最嚴。各地步調一致、態度堅決、政策嚴厲，并有央媒引導輿論，可能是各地落實最新中央精神，建議重視此次調控決心。我們判斷房地產小周期趨于結束，房價上漲接近尾聲。新一輪房地產調控有利于抑制資產泡沫和防控金融風險，也將增加經濟再度下行壓力，對相關的周期品和大宗商品不利，利好債市和PPP，增加匯率貶值和資本流出壓力。我們在2014年8月預測股市“5000點不是夢”，2015年中提示“海拔已高風大慢走”，并預測“一線房價翻一倍”，2016年9月前后提出“這一輪房價上漲接近尾聲”。底部吶喊，高位理性。

　　在各位機構投資者的信任和支持下，任澤平宏觀團隊伴隨中國經濟改革轉型和市場牛熊演繹而崛起，在關鍵時點均有重磅聲音、鮮明觀點和有價值的投資建議貢獻給客戶。2016年新財富最佳分析師票選中，期待您堅定支持我們衛冕（今年在國君參評）！

　　2、本次房地產調控可能是各地落實最新中央精神。2014年“930”新政和“1121”降息，開啟新一輪房價上漲；2015年“330”新政和下半年兩次雙降，房價暴漲。2016年7月26日中央政治局會議提出“抑制資產泡沫”以來，各地陸續出臺收緊限購限貸政策。2016年“930”新政前后的本次房地產調控，各地步調一致密集出臺政策，不僅是落實7月政治局會議精神，更可能是落實最新的中央精神，態度堅決，政策嚴厲，并有央媒引導輿論，建議重視此次調控決心。未來房地產政策取向將因城施策，一二線加強調控，三四線繼續鼓勵去庫存。

　　3、本輪房價漲幅創歷史之最，本次房地產調控堪稱史上最嚴。2014-2016年房價持續上漲2年，一二線漲幅創歷史之最。本次房地產調控在以下方面為史上最嚴：一是限購范圍擴大，以前主要是北上深限購，現在蘇州、南京、杭州、天津、廊坊、無錫、武漢、廣州等城市也開始限購；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高購房者門檻，深圳非戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保提高至5年，這一輪房價上漲深圳是龍頭，調控收緊也是最嚴厲的。

　　4、房地產小周期趨于結束，這一輪房價上漲接近尾聲。2014-2016年這一輪房價上漲主要受益于政策牛（放松限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現在這三頭牛都走了：政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過去平均而言，一輪房價小周期上漲18個月，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。

　　5、中長周期視角下，中國房地產尚有基本面支撐：城鎮化率56.1%，還有一定空間；城鎮化進入第二階段，人口從農村和三四線向一二線大都市圈遷移，未來房市將呈“總量放緩、區域分化”的新特征；如果轉型成功，未來中國經濟有望實現中速增長。未來房市區域分化將越來越明顯，一二線人口遷入但土地供給慢，房市將日趨貨幣金融化，未來一二線房市三種前景：貨幣（貨幣供應增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環境）中性，房價橫盤；貨幣超發，房價大漲；貨幣收緊，房價調整。

　　6、新一輪房地產調控有利于抑制資產泡沫，有利于防控金融風險，有利于可持續健康發展。十次危機九次地產，房地產泡沫具有十分明顯的負作用：房價大漲惡化收入分配，增加了社會投機氣氛并抑制企業創新積極性；房地產具有非生產性屬性，過多信貸投向房地產將擠出實體經濟投資；房價過高增加社會生產生活成本，容易引發產業空心化。

　　7、新一輪房地產調控影響：隨著銷量收縮，房地產投資和經濟增速面臨再度回調壓力；經濟下行和銀行資金配置需求，利好債市；對房地產投資相關的周期品和大宗商品不利；過去穩增長主要靠房地產和基建，未來將更多地倚重基建，利好PPP；對股市影響存在不確定性，上半年房地產投資觸底回升和供給收縮推動商品價格和股市相關板塊上漲，未來留意風格切換的可能；經濟面臨再度下行壓力，以及美聯儲加息預計、明年初新的換匯額度出來，可能增加匯率貶值和資本流出壓力，密切留意匯率、資本流動和房市調整的相互強化；密切留意去杠桿風險，尤其前期部分地區首付貸（類似去年場外配置）和抵押貸款杠桿過高，對房價波動承受能力低。

　　(本文作者介紹：方正證券首席經濟學家。曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任、國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師。)