文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 黃志龍

　　今年前三個季度已過，但房地產去庫存過程出乎大多數人意料——三四線城市房地產庫存量依然高企、房價持續低迷；一線城市和部分二線核心城市去庫存目標基本實現，但房價卻一路狂飆猛進。

為什么去庫存政策收效甚微？

　　國慶長假期間，北京、深圳、南京等全國19個核心城市重啟了限購、限貸等房地產調控政策，這宣告了今年年初確定的房地產去庫存政策提前結束。事實上，今年年初中央確定的“化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”的政策本意，是降低三四線城市天量的商品房庫存。然而，今年前三個季度已過，但房地產去庫存過程出乎大多數人意料——三四線城市房地產庫存量依然高企、房價持續低迷；一線城市和部分二線核心城市去庫存目標基本實現，但房價卻一路狂飆猛進。為何房地產去庫存政策出現了事與愿違的局面？這需要從年初決策部門確定的去庫存路徑來探尋原因。

　　路徑一：新農民工市民化消化庫存。決策部門希望通過戶籍制度改革，加快農民工市民化，擴大住房有效需求，來消化庫存。為此，安徽、河南、遼寧等許多省市都采取了購房補貼、鼓勵進城農民甚至在校大學生購房的政策。在實際執行中，這一政策短期內的確支持了部分有購房意愿的農民工加快購買決策，消化部分城市庫存商品房，但不可否認，大部分農民工缺乏支付和購房能力，政府稅費補貼對于超出農民工購買能力的房價來說無疑是杯水車薪，這部分購買需求只是潛在需求而非有效需求，金融機構出于自身的風險偏好，對這些潛在購房需求的房貸發放也是避而遠之，最后的政策效果也就可想而知了。

　　路徑二：政府購買存量房用于公租房。該政策的本意是打通商品房與公租房的轉化渠道，然而，現實是由于商品房價格過高，加之地方政府財政收支壓力日益嚴峻，同時公租房等保障房在財務上不可持續，使得目前僅有上海長寧區、閘北區、松江區和鄭州、大連等城市成立了政府出資的公租房運營公司，但這些公司業務仍集中于再建公共租賃住房，實際購買商品房的案例極為少見，對于全國天量商品房庫存作用不大。

　　路徑三：鼓勵機構和個人購買存量商品房用于租賃投資。該政策希望鼓勵發展租賃市場，拓寬居民家庭資產的投資渠道，增加居民的財產性收入，同時消化存量商品房。然而，現實是住房租賃市場的投資價值較低：一方面，三四線城市租賃市場欠發達，大多數居民的居住需求都基本得到滿足；另一方面，住房租賃市場的投資價值偏低，即便是在租賃市場較為發達的一二線核心城市，租售比普遍都高達1/500-1/1000，投資年化收益率僅為1%-2.5%，不及通貨膨脹率水平，機構和個人的投資積極性之低也就不可避免。

　　路徑四：鼓勵房地產業兼并重組，降價去庫存。降價去庫存無疑是較為理想的路徑，房企適當讓利，降低庫存規模。但不動產作為兼具投資和消費品屬性的大額資產，購房者“買漲不買跌”的投資心態濃厚。若房價發生普遍性降價，則很可能會影響潛在購買需求和投資需求，反而會影響房地產企業消化庫存。另外，房地產業的兼并重組案例不多，主要原因在于有能力并購的大型房企和中小型房企的區域分工明確，多數大型房地產企業業務重點均在一二線核心城市，中小型房企則主要集中在本地域內的房地產市場，二者幾乎是井水不犯河水，兼并重組的可能性自然也較小。

　　路徑五：取消限購政策。目前，北上廣深等一線城市仍維持著較為嚴格的限購政策，取消限購政策對于南京、蘇州、合肥、鄭州等區域中心城市、二線領先城市或人口凈流入城市的房地產去庫存效果極為明顯，大量社會資金在一線城市受到限制后，大規模流向這些二線城市，同時，由于二線核心城市的各類資源集中度高，對二線以下的三四線的資金也產生了“虹吸效應”。全社會資金涌入取消限購后的二線核心城市，使得這些城市的房地產呈現“漲價去庫存”的景象，這也是今年房地產泡沫最為顯著的特征。換句話說，社會資金的逐利和避險需求，使得放松限購政策進一步加劇了核心城市和三四線城市房地產市場的分化。

　　路徑六：降低房貸門檻和房貸利率。目前來看，這一政策的影響力超過以上所有政策，特別是按揭貸款利率的整體大幅下行，加劇了核心城市房價和三四線城市房價的進一步分化，其主要原因是金融機構對不同城市的房貸資產風險偏好迥異。一方面，核心城市的房貸不僅有高達8折的利率折扣，而且貸款發放快、額度高，與之相反，三四線城市的房貸利率折扣較低，絕大多數貸款都是基準利率或略有下浮。另一方面，截止2016年8月末，北京、上海兩市居民貸款余額分別為1.26萬億元和1.42萬億元，同比增幅分別為29.2%和21.8%，過去一年內兩市占全國居民戶貸款余額的比例也從8.01%上升到8.83%。相應地，三四線城市購房者獲得的銀行貸款支持比例勢必下降。

　　綜上所述，當前全國房地產市場去庫存的大體格局為：一線城市“漲價微庫存”、二線核心城市“漲價降庫存”、三四線城市“平價高庫存”。 作為沉默的大多數，三四線城市的庫存高企問題和去庫存壓力依然十分嚴峻。

　　在此情況之下，決策部門不得不重提分類調控、因城施策，推行權力清單、責任清單、負面清單制度。當前，新一輪的限購、限貸等政策已經實施，但這些政策能否把資金引入到真正需要去庫存的三四線城市，前景依然不容樂觀。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)