北京商報
在經歷2019年的集中暴雷、2020年初的紛爭不斷后，疫情下的長租公寓開始采取更為謹慎的發展方式。北京商報記者近期從房東、收房方面以及部分頭部長租公寓方獲得證實，包括相寓、自如等在內的長租公寓開始采取更為謹慎的發展策略：不再大收大建、調整給房東房租的周期、縮短空置周期等，活下去、擴利潤、精細化管理成為整個行業的共同選擇。
（去年，以樂伽公寓為代表的長租公寓接連暴雷給行業敲醒了警鐘）
01
審慎收房
疫情帶來的影響波及面頗廣，長租公寓運營商已經在前端作出了改變，主要表現在對房源選擇的謹慎和縮短付款周期。
剛剛將自己房子委托給某頭部長租公寓的房主張萍向記者證實了“租金下調”、“租金躉付不再”的情況。
記者了解到，張萍的房子是一套位于北三環某地鐵口100米附近的南向一居室，因為暫時不住，出于省心的考慮，今年6月1日躉租給了某長租公寓品牌。“收房前中介就給我打了預防針，說現在市場不好，疫情讓好多人都回不來，所以租金都跌了，所以空置期一年都是2個月起。”不僅如此，中介告訴張萍，想要“省心”委托給長租公寓，自己的房況還要好，過去那種特別破舊的房子低價收回裝修再出租的，公司已經不鼓勵了。
這樣的態度，張萍在另外一家長租公寓品牌也得到了證實。“另一家開的更低，5200每月，14個月合同里2個月空置期，管理費還要到了1000。”
“我們現在考核最嚴的，不是出租，是收房，一個環節出問題，1000起罰款，畢竟市場不好，收房環節不謹慎，就砸手里了。”上述中介人員的信息，另外一家頭部中介長租公寓業務負責人也向北京商報記者予以了證實：縮量發展、審慎收房、對房東采取月付款、大幅提高租房人壓一付一的成本，是大部分長租公寓的共同選擇。
好在張萍的房子裝修不錯，配上點必要的家具家電，最終中介給的收房條件為：房租每月5500，按月給付，合同簽訂14個月，其中空置期2個月，第一個月付租金后，二三月為空置期，第四個月收取700元的管理費，隨后房租依然按月給到張萍。
張萍給記者算了筆賬，按照這一方案，出租14個月，她實際每月的收益為4600多元，而他的同事就在他們家樓上，且為頂層有缺陷房源，去年底出租的價格為每月5700元。
“不過好在租出去了，我們有同事選的直租，掛了一個月都租不出去，省心就少賺錢，現在的市場沒辦法兩全其美。”
02
活下去還是講故事
長租公寓集體出現審慎發展的態度，來自行業并不樂觀的現狀。
以剛剛經歷人事變動的蛋殼公寓為例，在其近期發布的2020年一季報顯示，公司一季度總營收19.396億元，同比增長62.5%，但凈虧損卻高達12.344億元，同比擴大51%。而在此之前，蛋殼公寓也一直處于虧損狀態。
與蛋殼公寓類似，剛剛上市的青客公寓也不容樂觀。年報數據顯示，2019年青客公寓凈虧損達到4.98億元，2018年凈虧損4.99億元，2017年凈虧損為2.45億元，近三年累計凈虧損已達12.42億元。
對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，虧損幾乎涵蓋了整個長租公寓行業，瘋狂擴張的“后遺癥”暴露無遺。受疫情影響，目前租賃市場需求減弱，整體表現處于“遇冷”狀態，長租公寓盈利模式單一的問題也被“放大”，這進一步擴大了虧損數值。
郭毅稱，在當前狀況下，長租公寓企業要做的是解決盈利模式問題，而不是繼續去擴張，應該將發展重心由“跑馬圈地”轉向精細化運營，只有具備更多元化的盈利模式，才能真正走出這場困局。
記者注意到，我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”已經有了動作，其2019年在管規模減少了約3萬套。對于上述變化，我愛我家方面接受北京商報記者采訪時候也表示：“這是基于長租公寓市場變化，公司采取業務線條的‘主動收縮’，而且房源量的下降并沒有影響到收入和運營效率的提高。”
知情人事也透露，今年相寓經營的核心就是提高單體收益，不擴大規模，只擴大經營利潤。
而對于是否縮量發展，自如方面截至發稿前并未予以明確回復，但多位負責收房的自如業務人員均證實，今年公司給的要求是與上述張萍提到的“審慎收房”、“利潤為先”一致。
按照市場占有份額，相寓、蛋殼、青客都是長租公寓行業的佼佼者，從他們所傳遞出的信息來看，主動收縮戰線也不失為一個好選擇。
03
更為有力的競爭：房企入局
在“房住不炒”的主基調下，長租公寓的誕生可謂恰逢其時。此前市場預計在2020年，長租公寓需求大約1000萬間，營業收入近2200億元，總體凈利潤規模在250億元左右。目前受疫情影響，上述規模今年可能要打個折扣，但從資本市場的表現來看，無疑對這片藍海寄予厚望。
記者了解到，除自如、相寓、蛋殼等長租公寓品牌機構外，萬科、龍湖等房地產企業也把長租公寓作為主要發展方向之一，紛紛下場成為“玩家”。克而瑞機構數據顯示，截至 2019 年末，國內 TOP100 規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近四分之一。從規模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。
從2019年的開業情況來看，TOP10企業的增長情況較好，而頭部企業更保持了領先優勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業規模占TOP10新增總量的6成。
郭毅表示，目前長租公寓盈利大部分是依靠品牌帶來的溢價率，而頭部房企在這方面具有天然優勢。此外，房屋租賃市場正在朝著規范化、秩序化的方向發展，房企們布局之初就按照上述思路在推進，整建整治所提供的想象空間更大，這方面也會更具競爭優勢。
以北京為例，豐臺、大興、順義、通州等區都開建了集體土地租賃房。這些項目中，大多都是房企們參與運營合作，此類房源最直觀的表現就是公共服務空間更具“吸引力”。
背靠大型規模房企的優勢，房企的參與更具有“入侵性”，其所影響的不只是分走市場份額，更多是在融資層面的分流。房東東創始人全靂曾公開表示，對于今后的長租行業，資本總體很謹慎，無論股權投資或者債權融資只會向頭部和超大規模企業集中。
競爭加劇疊加疫情影響，市場也面臨重新洗牌。在郭毅看來，大浪淘沙仍在繼續，當規模達到一定的量，就該思考如何提升運營能力，盈利才是下一階段的重點。如果還寄希望于外部資金“補血”，那么很可能熬不過這個冬天。
責任編輯：李思陽
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