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　　金融大家評“華爾街熱線”：疫情下的美國金融科技和創新資本

　　隨著疫情蔓延、美國大選、石油戰爭等多重風險疊加，全球資本市場出現巨大波動，美國及其他主要經濟體十余年積累的巨大資產泡沫是否會破裂？復雜的國際形勢到底如何破局？《清華金融評論》持續推出金融大家評“華爾街熱線”直播專題，力邀華爾街實戰專家和相關領域權威人士，圍繞當前經濟形勢、金融市場、行業發展等展開多方面的分析解讀，為觀眾朋友們帶來最前沿的資訊和觀點分享。希望能吸取歷史經驗、破解當下迷局、解讀未來趨勢。

　　6月18日（周四）20：30，華爾街熱線（第十期）特邀美國知名地產并購項目華人操盤手、全地產商業鏈投資專家——歌斐美國地產合伙人陳天松，與Highline Park Capital管理合伙人楊蘋、美國科羅拉多州立大學金融與房地產系終身教授王天陽展開對話，介紹分析美國房地產市場各板塊發展、現狀及代表案例，解讀探尋房地產市場變化產生的衍生影響及未來投資價值。

　　以下是《清華金融評論》為讀者朋友們整理的精選實錄。

　　【楊蘋】請陳老師先整體介紹一下美國房地產市場的過往和現狀，房地產市場的不同板塊和類型？

　　【陳天松】美國的地產是非常細分的行業，首先個人住宅市場與商業地產市場完全是兩個行業，從業人員、體系、性質都不一樣，今天我們討論的是商業地產。美國商業地產是大類的資產配置，固定收益有40多萬億美元，股票20多萬億美元，第三大類就是商業地產，有17萬億美元的存量資產。按照存量和交易規模，商業地產分主流和非主流，主流地產包括出租公寓、辦公樓、工業物流、零售商場、酒店。上圖可以看到商業地產的發展變化，2007年辦公樓是第一大類，2019年出租公寓是第一大類。

　　從投資的角度，美國是一個非常復雜成熟的社會，商業地產經過至少70~80年的發展，現在發展成為一個投資大類非常重要的資產。從資產配置數據來看，機構和家族投資通常會配置20~40%。商業地產屬于另類投資，是非公開市場，所以信息成本和交易成本比較高，大部分中小投資人看不到交易信息。美國個人住宅信息都是公開的，可以查詢到每個街區的房地產過去20年的交易，但商業地產是看不到的。商業地產是一個專業的圈層，同時具有區域細分的特點。地產的開發商、運營商通常比較小，在某一個地區聚焦在某一類專業深耕的產品，而且不能發債，所以股的市場比較大，債的市場比較小。

　　另外一個商業地產成為投資大類重要的原因是稅務設計。土地私有之后，地方政府通過房地產稅來支持政府的持續運營，房地產稅是資本利得稅，是地方政府非常重要的財政來源，運營地產有很多稅收優惠，成為投資人重要的避稅型資產，所以交易量非常大，每年大概4000~5000億美金。中國的商業地產交易量大概是1/10，而且主要集中在北上深三個城市，其中上海占了50%左右。美國商業地產是全國性的市場，一二三線城市都有大量的收購和交易，同時它是中長期產品，總體來講在投資領域商業地產可以成為波動性比較小、有中長期持有價值的投資大類。

　　商業地產投資需要通過專業團隊進行整體的策劃，建立一個收購、投資、資產管理的系統。資金、運營跟操盤的地產商是分離的，大量資金通過專業團隊操盤，與各個細分地產商合作是常態，經過長期的發展形成透明的、模式化的合作，進行專業化的投資。

　　【王天陽】房地產市場對經濟周期非常敏感，還受到人口結構、人口流動等因素的影響，這些因素和中國房地產市場有所不同，美國房地產市場對中國投資者而言有什么特殊之處？機構資本和個人投資者有什么樣的經驗教訓和失誤？應該建立怎樣的投資策略和方法才是正確和合理的？

　　【陳天松】從2013年開始，中國資本開始真正進入美國投資房地產，房產對中國投資人來講是非常特別的資產。房產在中國是全民參與的，主要是指城市中心的高層住宅，比較同質化，是全國一盤棋，居住和投資是同時的，這是中國獨特的土地制度和國家發展時期所形成的。在美國個人住宅屬于消耗品，不主要以投資性質出現，各地情況差別非常大，是一個復雜市場，通常不是永遠上漲的，而是有漲有跌。民眾普遍不囤積房產，個人住宅可能不是好的或有效的投資產品。

　　投資美國商業地產的經驗教訓之一，中小投資人來美國往往是囤房子，遠程的監控管理成本比較高，無法形成可持續的、不斷復制的投資模式。大型資本投資城市中心，做高端散售公寓也是一個非常慘重的教訓。美國本土的居住形式是主要住宅是在郊區的單家庭房屋，而不是城市中心的散售公寓。很多城市中心的高層是出租公寓，散售公寓是小眾產品。每年開發出租公寓是散售公寓的10倍，出租公寓是35萬~40萬套，散售公寓不到4萬套，是兩個完全不同的市場。另外核心城市的開發成本極高，過程艱辛，所以高端散售公寓是一個小眾、風險比較高、起伏比較大的產品。

　　【王天陽】在疫情之下，美國房地產市場的又有怎樣的機遇與挑戰，美國房產市場總體上到底是投資陷阱，還是出現了價值洼地？

　　【陳天松】在任何時候投資陷阱跟價值洼地都同時存在。美國的商業地產經歷了很多的周期和危機的沖擊，無論是90年代的銀行破產，還是2008年的金融危機。對從業者來講，危機周期一定會存在，關鍵是投資產品和方法在危機來的時候能不能存活下去。

　　現在可能出現價值洼地的是門戶城市的酒店類，即非剛需地產。房地產不是按每天計價的產品，可能真正出現困境要到一年以后，是一個緩慢的過程。剛需產品的工業物流、出租公寓、辦公樓目前沒有出現不良資產的苗頭。從數據來看，美國的商業地產的價格是不動的，與大起大落的股票完全不一樣。未來發展趨勢取決于疫苗出現的時間，如果疫苗三年后出現，很多地產就會出現問題，但目前普遍認為疫苗出現是一個短期的事情，大概率可能在年底。

　　地產有非常多的投資方法，其中一個方法是不需要每次都通過低買高賣，而是通過長期的可以復制的價值投資，不論有沒有危機，都能夠熬過去，是大概率的投資方法。通過價值洼地這種投資方法，概率性比較小，是閃電性的。地產的特別性在于它具有長期反復的價值投資，通過控制風險不斷反復操作，這是海外資產配置更理性合理的一種投資方法。

　　【楊蘋】疫情當中房地產各個板塊還是承受了一些壓力，美國現在重啟經濟，當疫情結束之后房地產市場會不會面臨一個完全不同的世界？

　　【陳天松】房地產在美國是傳統行業，經過長期的發展投資性、投資理念、投資邏輯形成了不變的性質，同時它也在不斷的發展變化，有人口結構的變化，突發的危機等。這次疫情確實會發生一些變化，但不會本質的改變。比如這幾個大類依然會是大類，但是確實在很長一段時間，大型都市中心的住宅會受到一定的長期的壓力，現在已經出現了人群往外部郊區遷徙的現象。中國民眾居住的根在城市，美國民眾居住的根在郊區，郊區也具有良好的基礎設施、學校和醫療資源。另外門戶城市會有一定的壓力，可能會出現向二三四線城市遷徙的現象。遠程辦公會是一個導致變數的因素，現在還很難有結論，各行各業對遠程的接受程度不一樣，對在家辦公與人群居住地的遷徙的關系，還需要持續的觀察。零售行業之前就已經受到壓力，疫情會加速零售行業的分化，有一些零售業態會消失。但總體來講美國的地產是零和游戲，地產的總量是不變的。

　　【王天陽】談到市場面臨的巨大不確定性，就不能不提到即將到來的美國大選，美國總統特朗普就是地產大亨，對于這方面您有什么觀察和大家分享？

　　【陳天松】特朗普來源于地產家族，也是地產的操盤者。在90年地產危機中，他受到重創已經淡出了，后來轉向做媒體，他是一個個性非常鮮明、有特點的、帶有強烈的紐約當地特色的地產商。舉兩個業界流傳的例子，在90年特朗普受到重創，很多項目進入不良困境，受到很大的壓力，有一天他在紐約街頭，有一個無家可歸的人舉牌子，上面寫我的存款是0，非常糟糕請求幫助，特朗普跟他說你比我富，我是負8個億，你是0。其實我們現在看到特朗普所有的言行是沒有變的。

　　還有一個例子是，在非常困難的時期，很多銀行家就跟他討論這個項目怎么辦，怎么還錢？銀行家到他的辦公室商量，那是非常不愉快的會議，但是特朗普神情自若，談笑風生，給每個參會者發了一本書，自己親自簽名，書名是《The Art of The Deal》，到會的銀行家都覺得哭笑不得，有點黑色幽默，在那之后銀行家確實沒有讓他破產，讓他東山再起了。這是地產的一個特點，有一個銀行家的采訪說到為什么沒有讓他破產？因為他的產品都比較復雜高端，銀行家不做房地產，并不懂這些，就沒有行使破產的追訴權。后來這些資產經過困難之后又回升了，所以地產的特點就是有一定的反復性。美國地產經過這么多危機鍛煉以后，從歷史中不斷的總結教訓，投資的方法是最重要。

　　【楊蘋】我們現在聚焦到地產的各個板塊，辦公樓、出租公寓、工業物流、零售酒店等，不同的地產類別收入的現金流組成是非常不一樣的，所以可想而知在疫情的當下，機遇和挑戰也是各有不同。您在商業地產的經驗非常豐富，所以我們想請您更細化分析商業地產各個細分板塊的影響，比如辦公樓還有商場等。

　　【陳天松】在美國資產配置地產有兩個主要的原因，第一，它的現金流是可預測的，因為它是租約。在美國的資本市場，現金流是一個最重要的衡量。不光是房地產，所有的行業里最終都是要衡量其現金流，當然對風險投資來講可能暫時不看現金流，但最終現金流是衡量一個行業或一個公司核心的要點。那么，地產的現金流相對來講是可以預測的。另外一個原因就是房地產的避稅。這可能是中國不太了解的，因為中國沒有這個法律體系。

　　地產作為一個大類既然現金流是一項重要的衡量標準，危機到來時，確實不同的細分類別具有非常大的差別，有時可以是天壤之別。舉例說明，目前普遍來看，辦公樓的財務危機沒有出現，不能說6個月以后不會出現，至少現在因為是有法律合同，大部分的租客都有租約，租客不能隨便不付租金。所以我們了解到很多辦公樓的業主目前還是在收著租金。當然有一些小型的辦公樓租客因為資質相對差一點會出現問題，那么也在跟租客在進行談判。大部分來講，出租辦公樓是沒有太大的問題。出租公寓從整體上來講也沒有太大的問題，因為屬于剛需。舉個例子，出租公寓協會做了一個全美1100萬套出租公寓單位的租金支付系統，今年3月到5月這三個月，93%左右的租客支付了租金，全美的租金下調了0.3%的月租金。不是大家想象的危機到來大量失業租金就沒有了，或者租金就減少成一半了。全美國平均的出租公寓月租金是1460美元，下降了13美元，下降了0.3%。而且這下降的0.3%若細分板塊的話，門戶城市下降3%左右，而非門戶城市比如郊區、東南部地區等沒有變化，是一個不平衡的市場。工業物流幾乎沒有變化，工業物流的核心就是電商倉儲。因為大家現在三個月不出門，都在家里網購買東西，工業物流就被支撐住了，所以沒有明顯的變化。零售業就出現問題了，零售就是指shopping mall。零售也要細分，零售中的藥店、食品店等反而很紅火，那么shopping mall是徹底關閉，但當然這個資產是因為疫情之前就出現問題了，它不完全是受到疫情的影響，我想shopping mall會發生很大變化，疫情會加速它的分化，甚至是消失。酒店受到沖擊很大，這是毫無疑問的，因為是非剛需。尤其是門戶城市，像紐約現在是非常痛苦的階段，入住率85%下降到10%，但5月份回升了，酒店是一個很大的挑戰。所以商業地產內細分類別完全不一樣，冰火兩重天，有人哭有人笑。

　　【王天陽】這一次疫情非常深刻地改變了大家的辦公方式，比如Zoom大行其道，居家辦公也成為現在疫情當中的主流，并可能成為永久性的一種辦公方式。這種居家辦公的形式顯然會很大地沖擊像WeWork這樣的共享經濟，其他和房地產相關的共享經濟比如Airbnb受到了很大的沖擊和影響。您覺得疫情對于共享經濟的未來商業模式會有怎樣的影響、未來發展趨勢將怎樣呢？

　　【陳天松】因為一個突發的公共衛生事件造成人們辦公和生活行為方式改變的情況是沒有先例的。疫情以前，電商網購是可以預測到它將逐漸成為主流的，但因為疫情而形成居家辦公的情況，是不是會成為疫情之后的主要趨勢，這在業界現在沒有定論，我們也無法預測，所以不確定。但是目前至少我們可以感受到一定程度的居家辦公會存在了，是不是會成為疫情之后會繼續成為一種普遍性的方式，還需要再繼續觀察。但是肯定的是相當一部分工作確實是可以在家辦公完成的，尤其是科技類。在業內討論的時候，各行各業對在家辦公存在不一樣的接受程度。比如很多律師事務所不愿意接受在家辦公。

　　那么談到WeWork，在美國它不是一個創新行業。第一，它不是地產行業，它是個服務行業。第二，它不是創新模式，在WeWork之前共享辦公就是以另外一種形式存在的，只不過WeWork更時尚一些，所以認為它是一個創新行業，我們認為是不合適的。它的模式在疫情之前就存在一定的問題，它的共享是有一定價值的，但問題就在于財務模型中它的現金流是基于一項長期負債，就是租約對房東的長期固定租約跟短期收入之間形成一種錯配，我覺得任何共享經濟一旦采用這種收入結構的話風險是非常高的。所以我覺得WeWork的問題是財務模式的問題，而不是疫情的問題。當然疫情發生以后，確實對這個模式產生了雙重打擊，大家都不愿意在一起共享辦公，因為它的特點是大家很擁擠，疫情發生后從健康角度不是特別好。現在也看到紐約的WeWork人去樓空，而且很多租客隨時就走了，還有一些法律訴訟。所以我覺得這是一個財務模型的問題，確實并不是一個創新。

　　Airbnb是沒有過的創新，大家把空置的房產拿出來使用，它也屬于服務行業，不屬于地產，不屬于重資產，它從傳統酒店板塊內分走了一部分收入。疫情對它肯定是有一定打擊，因為它不是剛需的需求，但是我們認為這種模式是具有一定存在價值的，預計是會恢復的。因為Airbnb的大部分業主是不會有什么財務問題，資產沒有問題，只不過現在不放在市面上去租了，所以我覺得Airbnb會恢復。

　　【楊蘋】您目前管理的基金一直是聚焦在出租公寓這個板塊，剛才您提到了出租公寓板塊實際上在疫情中暫時還沒看出受到特別大的影響，也顯示它堅挺的程度。您覺得這個疫情之后這塊資產會不會有更大的吸引力，它的市場占有率是會逐漸擴大，還是會有其他變化？

　　【陳天松】傳統上來講，出租公寓是商業地產第一大類，而且美國大量的專業的地產基金、傳統的機構資本以及家族收購持有出租公寓是一個常態。舉例來說，每年美國有1800-2000個出租公寓單項目交易量，大概在1500億到2000億左右，美國3億人中有1億人租房。出租公寓的細分度也很高，有城市中心高層、郊區木結構低密度，還有高中低檔，我們叫a級、b級、c級，還有低收入廉租房等非常多的類別，有南部、有北部、有東部、有西部，千萬不要把美國看成一個同質化的市場，美國的市場細分度非常高，新澤西市場跟佛羅里達市場就像兩個國家一樣幾乎沒有共性。那么投資的方法又分成幾種，有核心，是通過收購每年有5%至7%左右的現金回報；還有增值改造，是通過增值改造獲得價值投資；還有開發，幾種投資方式都不一樣。

　　那么從出租公寓背后的邏輯給大家一些分享，讓大家了解一些在前線看案例做投資的人分析美國的房地產和出租公寓的方法。這是每個地產的類型的年交易量，可以看到出租公寓是直線上升的，而且是交易量的第一位。

　　這是美國人口統計局的調研報告，可以關注美國租賃人群和自有住宅。我們在中國可能都習慣每個人都有房子，那么美國的住房擁有率可能有30年左右是沒有突破65%的，只有2007年因為次貸突破了65%，其實是一部分不具有資質買房人進入了買房市場，但也只達到68%，后來又回歸到63%。所以，美國3億多人口中已有超過1億人在租房。美國有一億人在租房子的原因在是什么？一部分人是因為買不起房，其實更多的人群是因為生活狀態的選擇。美國是土地私有制，私有制下房價就不會永遠上升，它變成一個市場化的產品，不會緊缺，所以人們沒有必要隨時買房子，它是一個生活狀態的選擇。通常來講50%以上的租房者低于30歲沒有成家，沒有必要買房。但其他年齡段也有租房的，所以任何一個年齡段都會有自身的生活狀態原因而導致租房，這是美國的狀態。通過1億多人租房而形成一個龐大的產品，這個產品滿足了社會的需求，同時成為一個投資產品，因為它是剛需。

　　另外很重要的一點是要深刻理解美國國家人口的居住習慣。美國人口統計局數據顯示74%的人口不住在城里或城市中心，只有26%的人住在城市。地圖中綠色的地方就是所謂的美國的城市中心，這就是為什么當騷亂發生的時候74%的人沒有感覺，因為他不在城里住，完全沒有感覺，這是跟中國的一個巨大的差別。所以投資的時候，必須要了解這個國家人口居住習慣和性質，房地產的邏輯是非常簡單的。

　　還有一點是美國的人口流動，美國有一項數據統計，美國人平均一生中搬家的次數是11.7次，美國是一個流動的國家。中國建國的時候我們建立一個城鄉二元，城市是資源集中地，在美國，城市不是資源集中地，包括教育、醫療都是分散的。生活成本是美國人移動的一個重要的可預測的模型，從成本高到成本低的地區移動，人通常不會從成本低到成本高的地區移動。所以美國過去100年的歷史中，美國人不斷在變動。圖中越粗的箭頭就是人口流出大于人口流入，可以看到人流動的趨勢，加州的人往鳳凰城、達拉斯、休斯頓、拉斯維加斯走，紐約、芝加哥人往東南部北卡、南卡、佐治亞州、佛羅里達走，流動原因是因為成本。美國各州就像各個小國家一樣，它的成本結構是非常不同的。美國是三級征稅，包括聯邦稅、州稅、房地產稅，比如住在紐約市的話，連州稅加市稅要13%左右，加州的州稅是13%，那么住在佛羅里達州是零州稅，所以成本促使了人的搬遷。

　　U-HAUL是一個連鎖的搬家租車公司，U-HAUL租車公司數據顯示全美國搬家流入最多的州是得克薩斯州和佛羅里達州。因為稅比較低、陽光比較好、氣候比較溫暖。

　　美國工會的勢力影響也對投資產生很大的影響。藍色是沒有工會的地方，灰色是有工會的地方，有工會的地方，它正好就是人口流出的地方，工會會影響投資成本。

　　所以居住的習慣、遷徙的目標、遷徙的趨勢會對投資產生重大的影響，這是地產的邏輯。

　　剛剛提到疫情對美國地產的影響是分細分板塊的，出租公寓相對堅挺，有利因素與不利因素疊加。另外，我認為美國會產生一定的產業鏈變革，因為現在利率比較低，可以大量借免費的錢了去搞基礎設施建設。

　　回顧出租公寓的行業數據，全美國1100萬個專業出租公寓的租金支付系統顯示今年4、5月份與去年的4、5月份相比沒有出現巨大的下降。5月份有93%的租客交付了租金，4月份是91.7%，2019年的4月和5月的數據分別是95%和95%左右。

　　我們歌斐美國地產投資出租公寓，策略是堅定的走美國的主流剛需，這樣危機下也照樣能活下去，所以我們選擇的方法和地區這些細節就很重要。首先，城市高層我們是不碰的，我們投的是低密度木結構，美國的房子大部分是木質結構，74%人住在郊區的這種房子里，很多人這一輩子沒住過高樓。

　　舉例來說，2018年我們在弗羅里達州買了一塊地，這種美國低密度傳統的郊區空間，周圍全部都是低密度的房子，沒有高樓。我們之所以投資這里，一個是人口凈流入，二是建起來比較快，木頭比混凝土材料便宜。中國的情況是反過來，混凝土比木頭便宜。我們投資后兩年之內蓋好了，達到50%的出租率，買地、蓋房、出租兩年時間全部完成。

　　這就是美國非常典型的出租公寓。郊區低密度木結構，有會所可以辦公、有游泳池、健身房、燒烤爐、咖啡機等等，平均月租金1600美金左右，提供的是一種生活方式。大量的人需要租房子，同時要舒適、有配套好的生活設施。大家想象一個場景，一位遠程工作的軟件工程師早晨起來到會所在電腦上辦公，喝杯免費提供的星巴克咖啡，中間累了去游泳池泡個澡，中午吃飯時烤個肉，然后再回來打幾個電話繼續工作，結束后再去健身房健身，這就是一個生活方式。在這里，它的成本是1600美金，如果在硅谷是4000美金，在紐約是7000美金。

　　【楊蘋】陳老師提到了人口遷徙各個州的不同，目前疫情對美國房地產不同州的市場有怎樣的影響？

　　【陳天松】人口流動這個趨勢在疫情之前就發生了，是一個長期的人口結構性問題。比如80后、90后晚結婚長期租房，嬰兒潮一代在退休后也租房。只要人口流動，租房就是一個方式。首先來講紐約人逃離都市，去郊區，去新澤西、康州，大量從紐約人去郊區去買房，這是一個變化。另外，我認為人口從一線城市門戶城市到二線城市、到南部的趨勢可能會加劇。舉例來講，設想一個場景，Facebook、Twitter或者 Google等在硅谷的隨便一位軟件工程師大概年薪是15萬到20萬美金，在硅谷租一個兩室戶的房子可能要4000美金，買一個三居室或四居室的郊區的個人住宅基本上都要在150萬美金以上。如果科技類行業在家辦公成為一種趨勢，那么到德州、北卡這種本來就有科技產業在的地方，租一個兩室戶是1500美金，買一個三居室或四居室的帶后院的住宅只需要70萬美金甚至是50萬美金，而且還可以帶一個游泳池。

　　歷史上美國人口是大遷徙，美國人口遷徙是趨勢性的遷徙。比如100多年前西部大開發的時候，大量人口跑到西部。工業化之后，以前的紐約的廠房搬到南部去了，又從南部搬到中國和亞洲去了，這都是人口的變動，所以我們可以想象加劇的趨勢。

　　另外很重要的一點，中國人口和美國人口的遷徙路線是不一樣的。中國是三四線城市到省會，省會到北上廣，到了北上廣就定下來了。但是在美國，硅谷、加州、紐約的人搬到佛羅里達、北卡、科羅拉多等這種二線三線地區的現象非常常見，這是因為美國的社會資源不是集中在城里面，它的流動是以這種方式出現的，所以要了解美國當地的特點。

　　再看這個數據，5月份全美出租公寓平均月租金下跌了0.3%，所以這就是為什么出租公寓的業主現在心里并不焦急，不急著賣，他們就等到疫苗出現，等v型反轉事情就會又好了。

　　【王天陽】剛剛發布的美國消費數據顯示出冰火兩重天。一方面是，美國人民有點兒開始報復性消費了，像是Home Depot之類的家庭裝修增長了130%，農村種植用具消費也上漲了90%，蘋果手機APP的消費也上漲了85%，個人住宅房地產市場近期也有復蘇跡象。另一方面，消費數據也顯示，電影院的消費下降了95%，游樂場健身房之類的下降近90%，而且有近一半的小商業交房租開始出現困難。對于這些有利和不利因素，您怎么看？

　　【陳天松】商業地產信息相對來講比較閉環，不像股票市場。地產是一個具有長期投資配置大類，但同時它有信息不對稱跟專業圈層，所以大部分的投資人是沒有能力或者沒有圈子進入，門檻還是比較高，我覺得有價值的大類資產配置還是需要專業的人士去操作。

　　那么你剛才講各方面的數據，我覺得這個在美國也是有爭議的，宏觀數據永遠是滯后的，5月份看4月份，6月份看5月份，7月份看6月份。新聞是一種娛樂，不要把看新聞當做投資分析的一個模型，真正要做到資產配置跟投資的角度，要看真實的市場數據，或者有長期在前線的觀察，因為專家在家里看電腦看到的數據是滯后的，當前美國發生的事情，你是拿不到數據的。所以到了5月份就業出來以后，大家非常吃驚，原來以為要丟掉900萬的工作，結果出現了250萬個新增工作。但我們這些人并不吃驚，因為我們其實知道4月底，南部一些地區就已經開始復工了。 

　　我的另一個感受是，美國民眾對疫情已經沒有太多恐懼感，我們承認病毒是消滅不了的，是長期存在的，那么我們做了一個心照不宣的決定就是說將會與病毒長期共存，直到疫苗出現。長期共存的過程中，會付出一定的代價，這個代價是可以忍受的；因為因為不出去工作，不恢復經濟的代價更慘。解決問題的代價，不能比問題本身更慘重。所以，也許會有第二波疫情，但是就美國目前來講，無論從醫療系統的應變，醫療產品的充足，醫院的應對措施，檢測的便利和效率，都跟的上了。

　　【楊蘋】疫情的反復和近期的一些社會騷亂，對于民眾的個人住宅會不會有一些影響？您可以給我們簡單的講一下？

　　【陳天松】會有影響。其實美國人口不斷的在城里跟郊區之間來回遷徙，美國的郊區化是五六十年代出現的，就是戰后打完仗回來成家的那一波嬰兒潮。到六十年代，因為反戰游行，很多人從城里搬到郊區。這次疫情和騷亂的影響也已經出現，很多住在紐約城里的人開始買或租郊區的房子。未來，如果遠程辦公成為一種趨勢，大家對自己的住宅面積也會有要求，例如希望有個辦公室、有一定的隔離、隔音，不受干擾，所以這不是一個辦公桌的問題，是一個空間的問題。可能只有郊區的大房子，能夠滿足這種要求。所以我認為，未來可能會發生這種變化。

　　【王天陽】2020年出現很多黑天鵝事件。您覺得對于房地產市場而言，還有可能出現什么變數？有沒有可能出現一些我們還沒想到的黑天鵝事件呢？

　　【陳天松】我可能沒辦法預測黑天鵝，如果一定要回答的話，我知道的可能就是疫苗能不能在半年這樣的短時間內研發出來。如果沒有，那可能會是一個黑天鵝。但似乎概率比較小，因為美國投入大量資金，整體國家科研，集中精力在做疫苗。目前透露的消息，也是疫苗試驗結果比較令人滿意，而且不止是一個疫苗，是幾十個疫苗即將問世。疫苗的事情，是我能想到的黑天鵝，其他的我無法預測。

　　我們做地產，不是靠預測黑天鵝來修正我們的策略。我們能做的，就是把已經知道的數據和事實，通過專業的方法，賦予投資一種低波動的、能夠挺過冬天的能力，而不是去預測黑天鵝。所以，我們選擇投資美國東南部、不使用高杠桿，我們做了這么多房地產項目，到目前沒有虧過一個項目。原因就是，走這條道路不是去預測黑天鵝，而是說如果冬天來了我們要活下來，堅定自己的投資邏輯、規避風險，其實周期并不可怕。

　　【聽眾提問】美國地產市場生態和中國很不一樣，是否可以作為中國地產市場發展的一個借鑒？針對中美國情不同，關于兩國的地產市場未來發展和投資，您有什么分享？

　　【陳天松】這個問題比較難，我對中國地產市場的了解不像美國市場這么多。我相信中美兩國之間有一定的借鑒，但還是認為房地產的獨特在于，它是根植于土地制度，所以很難預測，這跟土地制度，稅收制度，人文文化，人口結構都有關系。例如，美國的一個三線城市（中國角度的“三線城市”）有全美國排名第一的醫療中心，癌癥治療非常著名，這個醫療中心就形成了一個產業鏈。除了醫療中心之外，很多大銀行例如JP Morgan，美國銀行等機構，在當地都有中后臺。我們中國會把大型資產管理公司，大型投行，大型銀行的中后臺放在一個三線城市嗎？所以兩國國情不一樣，投資配置肯定也不一樣，這是我能夠給大家分享的。

　　【聽眾提問】美國房地產市場的物業和安保，和中國有什么區別？

　　【陳天松】最大的區別就是，中國是小區制，在城里形成一個閉環的小區，好幾棟樓組合成一個社區，這在美國幾乎沒有。美國即使在城里住的話，就一棟樓，沒有小區，紐約比較常見的是一棟樓有個門衛，出了門就是大街，這是城里的情況。

　　如果講郊區的話，美國的郊區是按階層分的，大家也可以理解，不同階層的人自然而然的各自形成社區，這種社區是開放式的，沒有圍墻，鄰居之間有很多的樹或矮墻，不需要安保。可能我們在中國很難理解，美國的郊區是比較安全的，我常常跟中國朋友講，在美國越沒人的地方越安全，人多的地方可能才不安全，所以國情不同，中美之間是反過來的。所以大家看到，目前城里騷亂，但郊區很平靜。

　　【聽眾提問】特朗普簽署了一個行政文件，可能會限制一部分中國赴美留學或者訪問學者的簽證。中國學生占美國留學生人數還是相當大的，這次限制會不會對房地產市場產生一點影響呢？

　　【陳天松】沒有影響的，這個情況對美國房地產市場的沖擊可以忽略不計，其實中國資本投美國房地產的量也可以忽略不計，所以影響很小。海外資本投資美國房地產，以商業地產為主，住宅本身不是投資產品，所以留學生對美國的房地產的影響可以忽略不計，可能會對某些學校有影響，對地產市場沒有影響。

　　給大家一個數據，我們商業地產，包括出租公寓、酒店、辦公樓，海外資本投美國商業地產，過去20年左右的數據，第一大國一直是加拿大，因為加拿大是一個福利國家，它有大量的機構養老金，他需要投資。加拿大只有不到3000萬人，只有兩個城市，大部分地方都是凍土，所以本國沒法投，毫無疑問就要投在美國。加拿大在美國的地產投資有幾千億美金，中國資本即使是在2013年大規模投資的時候，也不是占主要部分，應該前10名也排不到，所以中國留學生的影響可以忽略不計。

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責任編輯：張譯文