市場環境對REITs的發展驅動作用

　　1．房地產發展困境激發創新動力

　　中國房地產行業一直以來作為我國重要的經濟支柱行業，但隨著大量資金涌入房地產行業，房地產貸款余額同比在高速增長，導致金融系統信貸風險增加，因此，為了控制金融行業的房地產信貸風險，金融監管機構制訂了一連串政策法規用于規范房地產行業的融資行為，從2003年《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理通知》、2006年《中國銀行業監督管理委員會關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，到2008年《關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》、2010年《銀監會關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，再到2016年“930新政”的出臺，金融監管機構對于開展房地產投融資業務的監管呈現從嚴趨勢。基于這一背景，房地產行業也由增量時代向存量時代轉變，從而盤活存量資產，將變成未來房地產行業主要融資方式。

　　改革開放以來，中國經過十幾年的高速發展，近幾年中國GDP增速逐漸放緩，但隨著中國經濟放緩發展的同時卻是房地產市場的狂熱，特別是住宅價格的高企，地王頻頻刷新土地成交價格，通過數據可以看出，全國百城的住宅價格屢創新高，已經達到了歷史的最高點。

　　中國房地產行業經過了“黃金十年”，根據wind數據可以看出，在房地產調控政策密集出臺的背景下，特別是“930新政”后，房地產行業投資出現下降的趨勢。

　　伴隨著投資額的下降，商品房的待售面積卻依然保持在一個較高水平，房地產行業的去庫存壓力漸顯。

　　在這樣的一個大背景下，金融監管機構從嚴控風險出發，密集出臺了多項房地產貸款政策，導致房地產行業的貸款增速急劇收縮。

　　中國房地產行業已經由野蠻式增長向理性發展過渡，房地產行業將迎來“存量市場價值”的時代，在這些背景下，房地產投資基金將成為未來金融市場上的融資和投資利器。

　　2．盤活存量市場策動發展新契機

　　隨著中國房地產行業進入一個新的存量市場的時代，如何有效盤活存量資產、釋放資產的價值將深刻影響房地產行業未來的發展。在“防范金融風險、嚴控資產泡沫”的背景下，房地產企業盤活手中存量資產，釋放其內在資產價值，更加符合監管要求，又能促進房地產融資渠道的多元化，改變房地產企業單一的融資模式，降低財務風險，提高企業的融資效率。

　　REITs從發展實踐看來，既可以補充房地產行業的資金來源，又可以降低金融系統承擔的房地產行業風險。

　　隨著全球經濟進入低迷調整階段，中國采取了較寬松的貨幣政策，M2增速保持在較高的水平，避免中國經濟的硬著陸。同時人民銀行多次降息，以刺激國內投資與消費，與此相比，目前國內已發行的17只REITs的收益情況依然保持在一個較高的收益水平。對于投資者來說，REITs將會是降息周期內的一款投資利器。

　　3．資產證券化助力存量資產價值釋放

　　資產證券化是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（ABS）的過程，而REITs就是不動產資產證券化的一種模式。資產證券化產品主要依靠基礎資產產生的現金流作為還款來源，同時設立特定目的載體（spv）以起到破產隔離的作用。資產證券化的融資方式，與傳統的融資方式相比，能夠不依賴于融資方的主體信用，提高融資效率和規模。REITs作為不動產行業盤活存量資產的重要利器，有其優勢在：

　　①改變不動產開發商單一的融資模式，降低財務風險；房地產投資基金可以為不動產開發商的發展融通大量資金，解決目前貸款限制的障礙。

　　②有利于提高不動產開發商的融資效率；REITs作為資產證券化的一種模式，基于穩定現金流而不是企業本身，有利于提高企業的融資效率，降低企業融資成本。

　　③融資金額倍數高于一般融資方式；一般情況下，REITs的融資總額超過物業抵押貸款數額，交易價值更加接近資產。

　　對于不動產開發商來說，發展REITs有利于優質的不動產資產集中到優質的資產管理及經營管理機構，可以全面優化不動產開發商的資本結構、降低債務、增強資產的流動性，并能夠提高其股本回報率，促進房地產商的發展，進而提高不動產行業的效率。

　　（課題牽頭單位：中航信托股份有限公司）

　　摘自：《2017年信托業專題研究報告》

　　文章來源：中國信托業協會

責任編輯：張偉