環球老虎財經  朱成祥 

　　近日，王健林在萬達年會上發出驚人之語。他表示萬達商業2019年要徹底剝離房地產業務，以及萬達集團已經不是房地產公司了，服務業收入才是大頭。早在2016年，萬達租金收入就超越九龍倉、太古這些老牌包租公。2018年，萬達租金收入328.8億元，再度創下新高。若是除去資產規模龐大的房地產REITs，萬達應是全球頭號包租公。既然能躺著收租，何必辛苦地開發房地產?；蛟S，這就是王健林不干地產的底氣。

　　2019年1月12日，萬達集團在青島召開了2018年年會。在這次年會上，萬達集團董事長王健林做了萬字工作報告。令人驚訝的是，王健林表示：“為了順應新形勢、新變化，萬達要全面進行轉型，萬達商業2019年全面剝離所有的房地產業務，一平方米的房地產也不能開發?！?/p>

　　眾所周知，萬達是靠房地產起家，也是國內知名的房地產公司。王健林此番表態，意味著萬達要拋棄自己的老本行房地產開發。

　　萬達集團之所以狠下心徹底剝離房地產開發業務，或與該集團旗下萬達商業（現已更名為萬達商管）遲遲未能A股IPO有關。

　　剝離地產，只為IPO？

　　2016年9月，萬達商業從香港聯交所退市，尋求赴A股上市。截至目前，萬達商業的IPO之旅并不順利。2016年年底，萬達商業在等待IPO企業中排名第70位。2017年，萬達商業的排名不進反退，降至第75位。

　　2019年1月11日，證監會官網公布了最新的首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況。根據該公告顯示，萬達商業在上交所123家首發受審企業中排名第68位。

　　來源：證監會官網

　　根據上圖可以發現，排在萬達商業之前的企業，都已“預先披露更新”，而排在萬達商業之后的幾家公司，也都是房地產行業企業。比如排名第69位、第70位和第71位的富力地產、同策房產咨詢和金輝集團，證監會均將它們列入房地產業。

　　事實上，近幾年都沒有房地產公司在A股上市成功的案例。萬達商業兩年多時間里，IPO排名逡巡不前，排在其身后的，也都是房地產業企業。這在很大程度上說明，A股基本上對房地產業企業關上了IPO大門。

　　或是基于上述考量，萬達集團才不遺余力地剝離老本行房地產開發業務，更改其“房地產業”的行業屬性，從而為萬達商業打開A股IPO之門。

　　不過，王健林卻表示，有些人說萬達著急上市，他們根本不了解，我們和戰略投資者簽的協議是五年之內上市，即使不上市也沒有回購保證。還是那句話，是金子總會發光，好飯就不怕晚。

　　//萬達商業私有化成了敗筆//

　　房地產公司通常是重資產經營，對資金的需求量比較大。而上市后，則可以提供一個優質的融資平臺。目前來看，萬達商業從港股私有化退市似乎是個敗筆。

　　當初，萬達商業在香港聯交所上市后，市盈率長期在5倍附近波動，且市凈率長期低于1倍。彼時，A股上市地產公司的估值水平是香港上市可比地產公司的三倍還要多。因此，萬達集團認為萬達商業的市值遭到了嚴重低估。

　　于是，萬達集團決定主動采取行動，干預萬達商業不合理的市場估值。即先從香港聯交所私有化退市，再赴A股上市。據悉，這樣的操作后，預計萬達商業的總市值至少會翻一倍。2016年上半年，萬達集團對萬達商業實施私有化，并于2016年9月自香港市場退市。

　　沒想到，萬達商業剛退市不久，內房股便咸魚大翻身，估值水平迅速抬升起來。光是2017年上半年，中國恒大、融創中國、碧桂園等內房股的估值水平和股價平均增長了兩倍多。

　　私有化不僅使得萬達商業沒有趕上內房股暴漲大潮，還令萬達集團持續受到對賭協議的壓力。萬達私有化項目書披露的信息顯示，萬達商業計劃在2018年8月31日前完成A股上市。

　　若未能按照計劃，于2018年8月31日之前回A上市，萬達集團將支付400億港元回購股權，并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。以兩年的期限計算，預計利息就高達70億港元。

　　2018年1月，騰訊、蘇寧、京東和融創組成的財團投資萬達商業340億元，收購了萬達商業約14%的股權，作價53.65元/股。這被外界認為，這是萬達集團找來的“接盤俠”。

　　而這次交易同時也規定，萬達商業不可以更改其主營業務，2019年租金凈收益要達到190億元，如果低于這個數據，投資方有權要求萬達給予現金補償。此外，萬達商業和萬達集團也承諾，將盡最大努力，在2023年10月31日之前盡早完成萬達商業的合格上市。

　　//告別房地產只是文字游戲？//

　　對于為何剝離房地產業務，王健林表示，房地產行業有兩大缺陷，一個是周期性太強，還有一個是現金流不長遠，因此一個企業想要單單靠房地產長久的存活下來的話，還是比較困難的，從長遠來看，很多房企將失去競爭力，最終難逃被淘汰出局的厄運。

　　不過，仔細讀一遍王健林萬字報告全文，所謂剝離房地產業務，似乎只是文字游戲。王健林強調，按照投資協議，萬達商業2019年要剝離所有房地產業務，一平方米房地產開發業務也不能有，成為徹底的商業管理運營企業。

　　王健林進一步解釋，應該說萬達集團已經不是房地產企業，而是以服務業為主、有房地產業務的綜合性企業集團。

　　但是，王健林所說的服務業，似乎也是與房地產密不可分。2018年，萬達集團全年收入為2142.8億元，同比下降5.7%。其中，萬達商管、萬達文化、萬達地產和萬達金融分別取得收入376.5億元、692.4億元、540.2億元和433.6億元。

　　而萬達商管376.5億元收入了，又有328.8億元屬于租金收入。所謂的房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動。很顯然，經營、管理物業的租金收入，也是屬于房地產業務。加上萬達地產540.2億元營收，萬達集團2018年房地產業務收入應為869億億元，占總營收的40%。

　　可以看出，雖然王健林宣稱萬達集團以服務業為主，本質上還是一家房地產公司。若萬達集團不是房地產公司，那么香港那些以“收租”為主要收入來源的上市公司，都不能稱之為房地產公司，比如長實、新鴻基地產等。

　　甩賣千億資產

　　從近幾年萬達集團的轉型來看，該集團不是想拋離房地產，而是希望像港資房產商一樣，擁有大量高價值的商業地產，每年可以穩定地收取租金。在收獲穩定現金流的同時，輕松地做一個“包租公”。

　　或是為了更加聚焦核心業務，萬達集團近年來已經甩賣了近千億資產。2017年7月，萬達商業與融創、富力達成638億元的天價交易。萬達商業將77個酒店以 199.06億元的價格轉讓給富力地產，將西雙版納萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44 億元的價格轉讓給融創房地產集團，兩項交易總金額637.5億元。

　　2017年7月，珠江人壽以“股權收購”的方式受讓南昌西湖萬達廣場、益陽萬達廣場、大同萬達廣場、成都崇州萬達廣場、平頂山萬達廣場共5家項目公司100%股權，并以股東借款的形式提供項目后續開發建設資金支持。

　　進入2018年，萬達繼續甩賣資產，當年2月，萬達以5000萬歐元賣掉了馬德里競技俱樂部17%的股份。當年5月，萬達又以3.15億澳元賣掉了澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。

　　2018年10月，萬達再度與融創交易，總金額約為62.81億元。其中包括，融創中國收購王健林持有的成都萬達主題文化旅游管理75%股權，代價約為44.94億元；融創中國收購萬達文化旅游創意集團100%股權，代價約為15億元。

　　據不完全統計，自2017年下半年以來，萬達集團、王健林甩賣的資產接近千億。

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責任編輯：陳悠然 SF104