原標題：港股物業股遭熱捧，商務優勢賽道的金融街物業赴港上市價值幾何？

　　來源：格隆匯

　　剛剛過去的2019年，“房住不炒”成為房地產行業政策調控的主基調，讓不少房地產開發商承受著不小的壓力；進入2020年，房地產開發股在二級市場的走勢依舊不溫不火。不過，并非所有與房地產相關的股票都“面露難色”，與之相對應的物業股在港股市場就持續遭到資金的熱捧。

　　Wind數據顯示，中海物業2015年上市至今，股價累計上漲406.13%，其中2019年全年上周116.26%；綠城服務上市3年來股價累漲332.91%；永升生活服務、佳兆業美好、雅生活服務在2019年分別上漲198.99%、187.25%、161.05%；就算是2019年12月剛上市的保利物業，上市22個交易日，股價累計漲幅已經達到27.34%——物業股受歡迎程度可見一斑。

　　而根據港交所最新披露信息，金融街集團旗下金融街物業已經遞交招股書準備赴港上市。

　　立足當前，國內房地產政策環境雖然仍未見寬松，但物業管理卻始終是“美好生活”中不可或缺的重要環節，而基于美好生活而衍生出的更多創新性需求，也為物業管理行業提供了更多服務場景。因此，對于即將登陸港股市場的金融街物業來說，有哪些潛在的投資機會值得被挖掘呢？

　　物業管理行業駛入發展藍海，2030年收入規模預計超2萬億

　　自從2014年，彩生活作為全國第一家物業服務上市公司登陸香港聯交所以來，中海物業、綠城服務、保利物業等多家龍頭物業公司紛紛赴港上市，香港市場也成為國內大型物業股的聚集地。相較于散戶居多的A股市場，港股市場往往以機構資金為主，投資理念成熟，溢價率普遍較A股市場略低一籌。但不少物業股在香港市場卻備受追捧，甚至享受估值溢價，其中的邏輯還要從行業當中尋找答案。

　　根據中指院的資料，國內物業管理行業發展迅猛，其中物業服務百強企業在管物業的建筑面積自2013年持續上升。截至2018年，物業服務百強企業在管物業的平均總建筑面積增加至約37.2百萬平方米，自2013年起的年復合增長率為19.7%。另據東興證券的數據，截至2018年底，全國物管面積達211億平方米；預計到2030 年，管理面積將達到326億平方米，收入規模超2萬億。

　　在物業管理行業巨大發展潛力背后，其主要邏輯源于我國城鎮化率以及人均居住面積的提升。截至2018年末，中國的城鎮化率為59.6%，遠低于美國的82.3%、日本的91.6%、韓國的81.5%、英國的83.4%，隨著主要二三四線城市戶籍政策改革的推進和落戶門檻的降低，未來中國城鎮化率仍有巨大的提升空間。

　　另據華創證券預測，2018年中國存量住宅面積253億平方米，對應美國、日本存量住宅居住面積分別約為148億平方米、45億平方米，中國的物管行業發展空間更為廣闊。同時，中國人均居住面積僅有30平方米，低于日本的39平方米和美國的56平方米，人均居住面積提升空間充裕。

　　而且，隨著上游地產竣工拐點性回升，過去兩年積累的待竣工面積有望釋放，未來1-2年物管行業仍將持續快速增長。

　　數據顯示，物業服務TOP10企業和TOP30企業目前控制著市場11.4%和27.4%的份額。在市場集中度如此分散的物業行業，即便蛋糕不斷做大，也不是人人有份。而隨著市場集中度的提升，受益的往往是那些在“內生”和“外延”兼具優勢的企業，金融街物業就算是其中之一。

　　金融街物業誕生于優勢賽道

　　根據國家統計局數據，2000-2018年商業用商品房累計收銷售面積11.89億平方米，其中1.2億為2018年新增銷售面積。以百強物管企業2018年商業業態均價7.01元/平方米/月計算，中國商業物業市場空間高達千億，這對于專注商業物業管理的金融街物業來說，無疑是最大的利好。而且從物業各業態來看，商業業態單價較高，可以說金融街物業誕生在一個優勢賽道。

　　而據招股書數據，金融街物業聚焦的金融類商務項目以金融機構、高端品牌的高端物業為主，公司的月均管理費費率處于平均水平之上。2017年、2018年以及截至2019年9月30日，金融街物業按包干制收取商業物業平均月度管理費率分別為10.8元/平方米、11.5元/平方米、12.3元/平方米；收取的辦公樓平均月度管理費率分別為每14.7元/平方米、13.2元/平方米、14.3元/平方米。對于金融街物業來說，最核心的優勢就是在管商業物業的項目高品質，帶動每平米收入的高溢價。

　　而且，仔細觀察可以發現，能夠成為龍頭的物業企業，往往能夠承接所屬開發商的口碑和資源。

　　例如，在中指院中國物業百強企業綜合實力排名榜單中，萬科物業、綠城服務、碧桂園服務、保利物業位列榜單前五名，而這些企業均“背靠大樹”。碧桂園服務中，有超過80%的物管面積源于兄弟開發企業，新城悅的比例則是71%，佳兆業物業更是高達84%。

　　而金融街物業的優勢亦在于此，依托母公司強大的國企背景，金融街物業在獲取項目資源、布局多元化業態方面具備優勢。根據金融街物業招股書，2017-2018年以及2019年前9個月，來自金融街聯屬集團開發的物業項目收入占比分別為86.9%、86.3%和83.9%；來自母公司及關聯方開發的物管面積占比分別為63.5%、62.3%和59.3%，比例同樣不小。

　　對于金融街物業來說，母公司在前方拿地蓋房，自己則堅守后方有大作為，這種模式無疑會把資源最大化的合理利用。而且通過與母公司深度綁定，金融街物業的收入也將得到保障。

　　數據顯示，金融街物業2017年-2018年以及2019年前9個月的收入分別為7.57億元、8.75億元和6.91億元，同期利潤分別為0.83億元、0.92億元和0.87億元——“背靠大樹”的金融街物業收入和利潤增長速度十分迅速。

　　值得注意的是，金融街物業在招股書中還表示將通過確保獨立第三方聘用來拓展業務。而在2017年以來，來自獨立第三方收入占比的逐漸增大也在說明金融街物業的努力起到了成效，在依托母公司資源做大做強后，金融街物業通過拓寬收入來源將使公司的收入結構更加均衡。

　　現金儲備充足，借力并購做大做強

　　2019中國物業服務百強企業研究報告顯示，港股上市企業募集的資金用途主要分為：收并購（50%-60%）、發展增值服務（10%-20%）、智能化及平臺化建設（約10%）。

　　例如，雅生活募集資金凈額31.99億元，已使用7.62億元，55.37%用于戰略投資及收購。2018年以來，雅生活斥資2億元并購南京紫竹物業51%股權、1.48億元并購蘭州城美物業51%股權、1.34億元并購青島華仁物業89.66%股權，1.14億元并購哈爾濱景陽60%股權。此外，2019年6月，永升生活服務收購青島雅園55%股份，擴展商業物業；2019年7月，碧桂園服務以3.75億元收購港聯不動產服務擴大商業物業版圖——通過并購做大做強，也是物業龍頭擴大市場占有率和影響力的重要途徑。

　　而在招股書中，金融街物業也表示，募資所得款項凈額約60%將用于尋求戰略收購及投資機遇及新設分、子公司以擴大業務規模。

　　需要注意的是，受益于物業管理的輕資產運營模式和高收繳率、高續約率，物業管理企業相比地產開發公司而言，現金流更為穩定。招股書顯示，截至2019年前9個月，金融街物業擁有現金及現金等價物5.33億元，較2017年4.22億元穩中有升。對于金融街物業來說，充裕的貨幣儲備有助于通過并購等方式進一步擴大管理面積規模，為未來的業績增長提供動力來源；而管理面積的增長可進一步帶來收入和現金流的穩定增長，形成良性循環。