原標(biāo)題：品牌國(guó)企金融街物業(yè)赴港上市，旗下多為金融商務(wù)類物管項(xiàng)目 來源：港股解碼

　　據(jù)港交所披露易平臺(tái)顯示，以管理金融商務(wù)類項(xiàng)目為特色的金融街物業(yè)股份有限公司遞交了上市申請(qǐng)書，若成功上市，港交所主板上市物業(yè)板塊將迎來一支以金融商務(wù)服務(wù)為特色的物管企業(yè)。

　　背靠大國(guó)資，主攻街區(qū)化商務(wù)物業(yè)管理

　　金融街物業(yè)成立于1994年，是一家以“北京金融街” 區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)為起點(diǎn)、以國(guó)家各級(jí)金融管理中心物業(yè)管理服務(wù)為核心、以街區(qū)化商務(wù)物業(yè)管理為特色的國(guó)有綜合性物業(yè)管理公司。該公司在商務(wù)物業(yè)管理（尤其是辦公類）具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)認(rèn)可，從辦公樓、零售商業(yè)大樓、酒店、城市綜合體項(xiàng)目等商務(wù)類項(xiàng)目向住宅、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)等非商務(wù)多業(yè)態(tài)延伸，同時(shí)亦開展物業(yè)顧問和增值服務(wù)等新業(yè)務(wù)，旗下IZEE系列增值品牌不斷提升其盈利能力和綜合服務(wù)能力。

　　在逾二十年物業(yè)管理中，金融街物業(yè)依托國(guó)資控股股東金融街集團(tuán)（通過附屬公司華融綜合間接持股47.52%）資源優(yōu)勢(shì)，快速實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)布局，在管項(xiàng)目逾千萬平米，其控股股東金融街集團(tuán)是中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，涉足房地產(chǎn)、金融、教育、醫(yī)療等多個(gè)領(lǐng)域，公司和集團(tuán)旗下的地產(chǎn)、學(xué)校都有業(yè)務(wù)合作，尤其是集團(tuán)旗下的金融街控股，主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且土儲(chǔ)近年不斷擴(kuò)大，給公司未來開展物業(yè)管理及配套增值服務(wù)方面提供資源，為公司物業(yè)管理組合的持續(xù)發(fā)展帶來強(qiáng)大動(dòng)力。而據(jù)其披露資料顯示，該公司目前第二大股東為中國(guó)人壽旗下不動(dòng)產(chǎn)管理公司的全資附屬公司，背靠?jī)纱髧?guó)資股東，該公司先天資源優(yōu)勢(shì)明顯。

　　中指院報(bào)告顯示，就綜合實(shí)力而言，金融街物業(yè)在2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名中位列第17位。截至2019年9月30日，金融街物業(yè)管理的商務(wù)物業(yè)及非商務(wù)物業(yè)的在管面積已分別達(dá)到約7.8百萬平方米及11.2百萬平方米。目前，在我國(guó)商務(wù)物業(yè)管理領(lǐng)域，金融街物業(yè)已是行業(yè)的引領(lǐng)者。

　　專注高端金融類商務(wù)項(xiàng)目

　　根據(jù)中指院的資料，物業(yè)管理行業(yè)的部分進(jìn)入壁壘包括品牌、資本要求、運(yùn)營(yíng)和管理專業(yè)化、人才專業(yè)化，此外，在辦公物業(yè)部分的細(xì)分領(lǐng)域，對(duì)物管的要求較其他類型物業(yè)管理更高。商務(wù)辦公與其他物業(yè)管理細(xì)分領(lǐng)域不同，客戶愿意付較高的費(fèi)用享受高質(zhì)量辦公場(chǎng)所服務(wù)，而金融街物業(yè)品牌溢價(jià)率要高于其他物管企業(yè)，因此公司呈現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利水平。

　　2019年前9個(gè)月，該公司的商務(wù)物業(yè)收入貢獻(xiàn)占比高達(dá)65.8%左右，其中來自管理辦公樓的收入占總收入的一半左右。辦公樓物業(yè)包括建面11.9萬平米的甲級(jí)商務(wù)寫字樓富凱大廈，吸引了大量國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，如國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、大型國(guó)企及政府機(jī)構(gòu)等；建面為14.1萬平米的金融街中心則匯聚國(guó)內(nèi)外大型投資銀行、商業(yè)銀行、銀行業(yè)協(xié)會(huì)等；還有總建面為23萬平米的德勝中心，租戶包括多家國(guó)家級(jí)銀行、金融機(jī)構(gòu)及大型國(guó)企。此外，還有位于天津的地標(biāo)辦公大樓天津環(huán)球金融中心，建面達(dá)34萬平方米，匯聚了國(guó)內(nèi)外大型銀行、證券公司及咨詢公司。這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)保障了該公司收入和盈利能力的提升。

　　由于該公司聚焦的金融類商務(wù)項(xiàng)目以金融機(jī)構(gòu)、高端品牌的高端物業(yè)為主，其盈利能力和優(yōu)勢(shì)不言而喻。截至2018年12月31日，該公司的商務(wù)物業(yè)在管建筑面積約6.8百萬平方米，在2019京津冀區(qū)域百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第四位。

　　正因在行業(yè)的標(biāo)桿形象和龍頭地位，其2018年在管項(xiàng)目的平均每平方米凈利潤(rùn)高達(dá)人民幣5.6元，在2019中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中位列第十六位。

　　除此以外，憑借在街區(qū)化商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，金融街物業(yè)以北京地區(qū)為中心，將物業(yè)管理業(yè)務(wù)延伸至華北、西南、華東、華南、東北以及華中六大經(jīng)濟(jì)區(qū)域，以省會(huì)城市、直轄市等全國(guó)重點(diǎn)一、二線城市為發(fā)展中心，帶動(dòng)周邊區(qū)域，為其未來發(fā)展提供持續(xù)商機(jī)。

　　業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)

　　伴隨著北京金融街的開發(fā)建設(shè)及在全國(guó)各地在管物業(yè)規(guī)模的增加，金融街物業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。最近三年的營(yíng)業(yè)收入均保持雙位數(shù)增幅。2019前9月金融街物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同比增12.8%，至人民幣6.91億元。盈利能力更是持續(xù)改善，毛利率由2017年的19.2%提高至2019年前9月的20.5%，純利率也由2017年的10.9%提高至2019年前9月的12.6%。

　　與此同時(shí)，金融街物業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流及債務(wù)結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)健。截至2019年前9月，金融街物業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為人民幣5368.2萬元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末余額為人民幣5.33億元；資產(chǎn)負(fù)債率（以總負(fù)債/總資產(chǎn)×100%換算）為61%，低于Wind港股物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)中值的64.09%。

　　中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)迎來黃金增長(zhǎng)期，且行業(yè)集中度不斷提升

　　過去幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，至2018年趨向穩(wěn)定，為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造發(fā)展空間。未來五年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將成為萬億級(jí)市場(chǎng)，而商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)也將步入一個(gè)高速發(fā)展的黃金時(shí)期。

　　金融街物業(yè)選擇此時(shí)上市融資，想必是計(jì)劃抓住行業(yè)紅利，借助資本進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。資料顯示，公司的募集資金大部分將用于尋求戰(zhàn)略收購(gòu)及投資機(jī)遇及新設(shè)分、子公司以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，重點(diǎn)考慮京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和其他 一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商務(wù)辦公聚集的城市的物業(yè)公司，同時(shí)考慮開展國(guó)際業(yè)務(wù)。

　　最后，值得一提，物管行業(yè)集中度不斷提升，據(jù)中指院研究報(bào)告，我國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)總市場(chǎng)份額從2015年的28.4%提升至2018年的38.9%。很顯然，物業(yè)管理行業(yè)的集中度正加速向頭部企業(yè)靠攏，行業(yè)將呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，金融街物業(yè)能否借助國(guó)際資本舞臺(tái)把握行業(yè)黃金時(shí)期，值得期待。

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