新浪財經房產|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　杭州濱江房產集團股份有限公司成立于1992年，中國房地產企業50強，長三角房地產領軍企業。2018 年來，濱江集團明確聚焦戰略，公司核心業務明確“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關注粵港澳和中西部”，同時不斷提升產品標準化程度，強化經營管理團隊實力。濱江集團位于此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第34位，其中公司在綜合規模方面表現一般，千億規模已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現相對也不突出，位列36位；而盈利能力方面在TOP50中表現較好，進入前十；且濱江集團的財務表現中規中矩，整體融資成本可控，位列第26位。

　　綜合規模：土地儲備不充足

　　據克而瑞及公司公告數據，濱江集團在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為503.7、1120.6、2500億元，在TOP50房企中分別位列第25、26、44位，頭部效應不算明顯。濱江集團銷售額在2019年突破千億門檻，但在全行業的排名仍只在31位。

　　濱江集團拿地力度不低但拿地面積不高，但拿地成本較高，全年拿地面積是銷售面積0.7倍，整體的土地儲備池子有所減少，因此公司的土地儲備面積并不算特別充裕。由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2019年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，濱江集團營收為249.55億元，同比增速達到18.18%，在此前幾年行業大牛市的背景下，這一增速明顯落后此前更高的銷售增速。

　　截止2019年末，公司的總資產和凈資產分別達1296.25億元、224.12億元，凈資產規模在所有TOP50房企中僅位列第44位。

　　運營周轉：拿地成本大幅上升 結轉效率低

　　濱江集團2019年拿地金額為503.7億元，拿地面積為295萬㎡，同比微增，相較于銷售面積而言，拿地力度有所下降。拿地均價約為17052元/平米，較上年的12141元/平米明顯上漲。濱江集團全年銷售面積為422.8萬㎡，銷售金額為1120.6億元，同比增長31.82%，這一增速在TOP50名單中較為靠前，這在很大程度上提升了濱江集團在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為1.55。總體看，全年的拿地面明顯小于銷售面積且土地成本較高，整體土地儲備有所減少。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。濱江集團收入儲備倍數為12.35（參照的是2019年收入），基本與主流房企數據均值相仿，而公司該數值2018年為7.8。這主要是由于公司整體的結轉效率較低所致，賬面預收賬款也大幅增加。

　　濱江集團的存貨周轉率表現波動較大且不高，近十年來在0.2-0.5左右波動，由于2019年結算增速不高，存貨周轉率由2018年的0.35進一步降低至0.23。

　　盈利能力：股利支付率有待提高

　　濱江集團近年來營收及利潤增速起伏較大，2018年歸母凈利潤負增長29%，得益于低基數及去年的項目結轉，全年業績增速較快。2019年濱江集團銷售毛利率為35.1%、銷售凈利率15.92%，凈資產收益率（加權ROE）為10.22%，各項盈利指標處在TOP50房企的中游。此外，公司的三費率連續3年增長至7.4%，其中財務費用率達到3.6%。

　　在千億規模左右的幾家房企中，濱江集團的加權ROE表現一般，比藍光發展、榮盛發展、雅居樂都要低一些，這跟濱江集團的周轉率不高有關系。不過，值得注意的是，盡管濱江集團2019的ROE水平較上年有所提高，但近十年整體呈現出逐漸下滑的趨勢。與此同時，濱江集團2019年的股利支付率有所走高，至25.18%，而前些年的支付率都只有15%左右的水平，公司分紅力度較頭部房企仍有差距。

　　財務：資產負債率連續三年走高

　　濱江集團2019年平均融資成本較2018年有所改善，達到5.6%的水平，大幅低于TOP50房企平均融資成本均值6.35%，融資成本優勢顯著，已接近央企水平，2020年的融資成本計劃要再下降0.2%。

　　目前濱江集團賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有120.17億元，短期債務為80.25億元，長期債務為215億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，濱江集團短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.67，低于TOP50房企數據均值0.78。

　　截止2019年底，濱江集團凈負債率為78.1%，在TOP50中位列第18低位，與TOP50房企的均值81.23%接近，與藍光、遠洋處于同一水平，但資產負債率連續4年走高至82.7的水平。公司賬面債務較去年上升21.4%，財務成本也上漲37.1%，且公司整體的土地儲備57.3%集中在杭州市內，而浙江省內非杭州的城市包括嘉興、溫州、 金華、湖州等經濟基礎扎實的二三線城市占比 25.8%，整體的風險可控。

　　附：2020新浪財經上市房企價值榜TOP50