新浪財經房產|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　中梁控股成立于 1993 年在浙江溫州起家，早期聚焦于浙江及江蘇 的地產開發項目，2015年走出江浙，開始向長三角擴張，后拓展至 全國各地，當前布局覆蓋長三角，中西部，海峽西岸，環渤海及珠 三角五大戰略性經濟區。中梁控股位于此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第36位，其中公司在綜合規模方面表現一般，千億規模已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現相對一般，位列30位；而盈利能力方面在TOP50中表現中游，位列28位；且中梁控股的財務表現較為一般，較高的融資成本與資產負債率拉低公司整體的財務穩健性。

　　綜合規模：凈資產規模小 資產負債率高

　　據克而瑞及公司公告數據，中梁控股在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為764、1525、4433億元，在TOP50房企中分別位列第17、19、24位，頭部效應不算明顯。中梁控股銷售額從2017年的行業第25位，2018年突破千億規模，逐漸提升至2019年的第19位。

　　中梁控股拿地節奏有所放緩，2019年拿地面積同比下降，但與當期銷售面積接近，整體的土地儲備池子大致保持穩定，加上銷售增速較快，公司的土地儲備面積并不算特別充裕。由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2019年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，中梁控股營收為566.55億元，同比增速達到87.46%，在此前幾年行業大牛市的背景下，這一增速表現不足為奇。

　　截止2019年末，公司的總資產和凈資產分別達2245.2億元、208億元，凈資產規模在所有TOP50房企中僅位列第45位。

　　運營周轉：銷售高速增長 土地儲備告急

　　中梁控股2019年拿地金額為764億元，拿地面積為1660萬㎡，同比明顯減少，相較于銷售面積而言，拿地力度較為合理，整體土儲面積保持穩定。拿地均價約為4607元/平米，較上年的2896元/平米明顯上漲。中梁控股全年銷售面積為1485.1萬㎡，銷售金額為1525億元，同比增長50.2%，這一增速在TOP50名單中較為靠前，這在很大程度上提升了中梁控股在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為2.23。總體看，全年的拿地面與銷售面積相近，整體土地儲備變化較小，但土地成本有所上升。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。中梁控股收入儲備倍數為12.38（參照的是2019年收入），基本與主流房企數據均值相仿，而公司該數值2018年為20.61。

　　中梁控股的存貨周轉率上市后有所提高，近幾年來在0.2-0.4左右，由于2019年結算增速較大，存貨周轉率由2018年的0.28回升至0.37。

　　盈利能力：高負債率下的高ROE

　　中梁控股近年來營收及利潤增速較快，連續三年歸母利潤快速增長，得益于去年的項目集中結轉，全年業績增速較快，但利潤率表現一直差強人意。2019年中梁控股銷售毛利率為23.27%、銷售凈利率11.04%，最終靠著高企的資產負債率，使得凈資產收益率（加權ROE）達到67.81%，各項盈利指標處在TOP50房企的中游。

　　在千億規模左右的幾家房企中，中梁控股的加權ROE表現凸出，比金科股份、中國金茂、融信中國等都要低一些，這跟中梁控股的高資產負債有關系。不過，值得注意的是，這一ROE水平較2018年確實大幅下滑的。與此同時，中梁控股近些年的股利支付率達到了40.26%，超過TOP50房企均值。

　　財務：融資成本依然高企

　　中梁控股2019年平均融資成本較2018年有所下降，但仍高達9.4%的水平，大幅高于TOP50房企平均融資成本均值6.35%，近年來中梁控股一直有著資產負債率、融資成本雙高的形象，上市前突擊改善凈負債率，但資產負債率卻依超過90%。2018年數據顯示，中梁控股平均融資成本也約為9.9%。

　　目前中梁控股賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有264.95億元，短期債務為215.03億元，長期債務為186.78億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，中梁控股短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.81，高于TOP50房企數據均值0.78。

　　截止2019年底，中梁控股凈負債率為65.6%，在TOP50中位列第20低位，低于均值81.23%，與龍光地產、時代中國等處于同一水平，但資產負債率達到90.7%的高水平。公司整體的土地儲備多數分布在三四線城市，存在一定的風險。

　　附：2020新浪財經上市房企價值榜TOP50