佳兆業轉型遇挫93%營收依賴物業銷售 凈負債率連續5年達260%遠超安全值

　　來源：長江商報 記者 江楚雅

　　圍繞著核心子公司廣東雙林管理權的爭奪，振興生化（000403.SZ）大股東浙民投與二股東佳兆業（01638.HK）的激烈交鋒，隨著佳兆業的“落敗”告終。

　　1月14日，振興生化宣布，當天廣東雙林已領取新的營業執照，將法定代表人變更為浙民投提名并當選為執行董事的楊成成，并啟用新的公司公章。這意味著，浙民投全面接管振興生化旗下的核心公司，佳兆業正逐漸喪失對廣東雙林的控制權。

　　據了解，廣東雙林是振興生化的核心資產，旗下的13個單采血漿站支撐著振興生化當前的74億元市值。

　　然而，74億“血漿”爭奪戰落敗，只是佳兆業重組后遺癥的一個小插曲。在經歷了涉腐、資產被查封、債務違約、掌門人遠遁香港等一系列危機，佳兆業在長達兩年的停牌后，通過重組后涅槃重生，同時也留下一地雞毛。

　　長江商報記者梳理發現，自2012年以來，佳兆業總負債及資產負債率持續攀升，2014年以來，資產負債率連續5年超過80%，凈負債率連續四年超過300%。截至2018年，佳兆業總負債超過2000億，凈負債率徘徊在260%左右，長期居高不下。

　　與此同時，多元化轉型也頻頻受阻，佳兆業于2017年大力布局多元化領域，涉足細分領域超過20個產業，2年入股6個上市公司。不過，長江商報記者注意到，多元化轉型成效甚微，業績依舊來自于主業房地產及物業銷售，其2017年和2018年上半年，物業銷售占總收益的95%和93.1%。

　　從陷入危機到復牌重生，佳兆業花了2年多的時間，過程跌宕起伏，業績上主要還是依靠地產主業。這次落敗74億優質資產控制權對佳兆業有何影響？

　　易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，振興生化控制權的落敗，也說明相關持股者之間是有很大的競爭的，絲毫不讓步，這就使得佳兆業控制此類股權是有很大的壓力的。同時也說明在對此類非地產業務進行投資過程中，本身的專業能力還不夠，往往在應對控制權之爭方面是缺乏措施的。對于佳兆業未來的投資，或者說未來其他項目投資確實會面臨很多壓力，比如說股東本身可能會有反對意見等。

　　對此，長江商報記者向佳兆業集團方面發去采訪提綱，截至發稿日佳兆業方面未回復。

　　74億“血漿”爭奪戰落敗

　　圍繞著核心子公司廣東雙林管理權的爭奪，振興生化大股東浙民投與二股東佳兆業債展開了激烈交鋒。

　　1月12日，振興生化監事會主席、振興生化核心子公司廣東雙林的副總經理王衛征于廣東湛江被警方帶走調查。一場股權大戰，核心人員難以置身事外。

　　資料顯示，王衛征曾任佳兆業地產總經理助理，2018年1月至今任廣州雙林副總經理，2018年5月至今任振興生化監事。

　　2017年11月，有意加碼大健康產業的佳兆業通過受讓股份的途徑進入振興生化，與浙民投狹路相逢。此后雙方斗法，直至2018年5月握手言和，宣布共治。

　　不久后，共治幻象崩塌。廣東雙林是上述雙方爭奪關鍵。廣東雙林是振興生化的核心資產，其經營情況對振興生化上市公司層面業績有決定性作用。1月11日，振興生化發布2018年度業績預告，數據顯示，由于全資子公司廣東雙林加快銷售團隊建設，開發新客戶，血液制品銷量保持較高增長，再加上振興生化非經常性損益減少，2018年公司凈利潤增長260%至385%，達0.78億元至1.05億元。而廣東雙林旗下的13個單采血漿站幾乎是上市公司最核心的資產，這也支撐著振興生化當前的74億元市值。

　　除了良好的業績增長，佳兆業在一個與地產主業相距甚遠的領域奮力拼殺，其原因還是振興生化是從事血液制品的醫療行業，而佳兆業亦有可觀的健康醫療資產，且廣東雙林和佳兆業均在廣東，這使得兩者產業實現不錯的契合。若收購完成，將對佳兆業進軍生物醫藥、精準醫療領域，全面深入布局大健康產業具有重要戰略意義。

　　對此，佳兆業集團曾經表示，看好標的公司的發展前景，與其他因素無關。

　　“‘振興生化’控制權的落敗，也說明相關持股者之間是有很大的競爭的，絲毫不讓步，這就使得佳兆業控制此類股權是有很大的壓力的。同時也說明在對此類非地產業務進行投資過程中，本身的專業能力還不夠，往往在應對控制權之爭方面是缺乏措施的?！眹儡S進認為此次落敗多少會影響佳兆業未來的投資，或者說未來其他項目投資確實會面臨很多壓力，比如說股東本身可能會有反對意見等。

　　多元化轉型涉足20個領域 ，2年入股6家上市公司

　　振興生化公章爭奪戰黯然收場，試圖在醫療健康領域開拓的佳兆業，顯然受到打擊。

　　事實上，涉足血漿產業只是佳兆業布局多元化的冰山一角，佳兆業于2017年大力布局多元化領域，涉足細分領域超過20個產業。但其半年報顯示，2018年上半年營收中依然有93.1%來自物業銷售，其他業務的貢獻量可謂杯水車薪。

　　此外，經過上一波房地產業務帶來危機，讓佳兆業更迫切地期待分散風險，在2017年第一季度復牌前后，佳兆業把集團戰線無限拉長，先是在2016年10月舉牌美加醫學（00876.HK）并一路增持至最大股東；2017年2月，佳兆業爭取體育產業龍頭股中體產業（600158.SH）控制權，但無果。

　　2017年3月27日，佳兆業停牌兩年后復牌，此后更是頻繁出手，同年7月收購南太地產（NTP.N）控制權，9月收購明家聯合（300242.SZ），11月入股振興生化，2018年12月分拆佳兆業物業（02168.HK）上市。

　　可以看到，多元化涉足細分領域超過20個產業，2年入股六個上市平臺，佳兆業在多元化發展的版圖上已經形成矩陣。

　　不過，長江商報記者注意到，自2016年重組后的佳兆業涉足多元化，但成效甚微，業績依舊來自于主業房地產及物業銷售。長江商報記者梳理發現，其2017年和2018年上半年，物業銷售占總收益的95%和93.1%。

　　嚴躍進認為，對于此類多元化轉型發展來說，也說明類似非核心的產業若是要投資，關鍵還是要繼續研究此類產業，若是做到對此類產業比較熟悉，那么才會有較好的轉型效益。

　　資產負債率連續5年超80%

　　在經歷了涉腐、資產被查封、債務違約、掌門人遠遁香港等一系列危機后，2016年佳兆業在長達兩年的停牌后，通過重組后涅槃重生，也留下一地雞毛。

　　其中，負債高企一直是佳兆業的“心頭病”。長江商報記者梳理發現，自2012年以來，其總負債及資產負債率持續攀升，2014年以來，資產負債率連續5年超過80%，凈負債率連續四年超過300%。

　　具體來看，2012年至2017年，佳兆業總負債分別為428.98億元、660.5億元、1061.43億元、1143.47億元、1427.76億元、1833.9億元，資產負債率為74.02%、75.22%、88.02%、89.65%、86.1%、85.94%。

　　同時，2014年至2017年，佳兆業的凈負債率分別為424.42%、521.30%、307.92%、300.03%。截至2018年，佳兆業總負債超過2000億元，凈負債率徘徊在260%左右，長期居高不下，并且超過80%的安全值。

　　此外，2018年上半年，佳兆業的融資成本凈額由去年同期約0.13億元增加至6.24億元，增幅約6.11億元，同比上升4716%。

　　債臺高筑下，佳兆業首席財務官劉富強曾公開宣布，佳兆業的目標是將凈負債率降至200%以下，而具體完成時間及完成計劃并沒有明確披露。

　　“從此類負債數據可以看出，居高不下也是因為企業經營是有困難的，這個時候融資的動作相對多，但是相關項目的產出等效益是不高的?！眹儡S進認為，負債居高不下與其業務結構有關，后續還是要強調住宅產業開發等模式，否則壓力確實是會比較大的。

　　雖然重組后遺癥漸顯，但作為曾經的老大哥，佳兆業正在一步步前進。1月8日，佳兆業發布公告顯示，截至2018年12月31日，年度地產總合約銷售約為700.59億元，同比增加約56.7%，圓滿實現全年目標?？偤霞s建筑面積約為383.662萬平方米，較2017年同期增加37.7%；全年平均售價約為每平方米18261元，較2017年同期增加約13.8%。這是佳兆業有史以來取得的最好成績，也是佳兆業一直以來所追求均衡性發展的體現。

　　據中國房地產業協會的發布數據顯示，佳兆業2014年位居中國房地產企業500強第17位，2016年極速滑落至第139位，2018年回歸前50名。

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責任編輯：賈兆恒