銷售增速下滑存貨和負債壓力增大 保利地產離前三越來越遠

　　來源：投資者網

　　1月14日，保利發展控股集團股份有限公司（下稱“保利地產”）早早公布了其業績快報，保利地產繼續保持著房地產企業銷售額第五的位置，但與前三甲的差距在進一步拉大。

　　同日，保利地產公告擬發行50億元中期票據。自2018年起，公司先后發行五筆融資，發行規模總計200億元。拿地方面也在積極推進，2018年保利地產拿地149宗。快速擴張給公司造成的后遺癥不容忽視，2017年至2018年三季度，公司經營活動現金流量凈額分別為行業倒數第一與倒數第三，存貨積累5.5年才能消化完，負債率也逼近80%。

　　難回前三

　　不同于2018年的低調作風，保利地產前幾年對“前三甲”一直胸有成竹。2017年12月的股東大會上，董事長宋廣菊對保利地產全體股東承諾“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

　　但1月14日，保利地產發布的2018年業績快報顯示，其銷售額與第一名的差距已經拉大到超3000億元。

　　具體而言，2018年公司營收1936.27億元，同比增長32.31%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為188.02億元，同比增長20.33%；實現簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%；簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%，位居行業第五。

　　這樣的銷售業績顯然是不及公司預期的。事實上，自2012年開始保利地產就再也沒有進過銷售排行前三，并且與競爭者的差距還在不斷增大。2013年保利地產與“前三甲”的銷售額差距尚維持在500億元以內，2016年則比第三名落后了近1000億元，2017年保利地產被“第一梯隊”甩開2000億元，2018年形勢進一步惡化。

　　雪上加霜的是，保利地產累計銷售額增速也在不斷下滑。從2018年年初的銷售金額同比高達106.41%的增速一直下降至12月的4.5%，單月銷售金額同比年底更是在0%附近的低位。銷售單價也呈下降趨勢，從2018年年初的1.66萬元/平方米下降至年末的1.23萬元/平方米，創兩年間最低銷售單價。

　　那么導致公司單月銷售額不斷下滑的原因是什么？董事長此前許諾“將重回前三”的憑據又是什么？2018年公司幾乎再沒提及這一目標，是否意味著重回前三希望渺茫？1月16日，投資者網致電并向保利地產董秘黃海、證券事務代表尹超發去調研函，其表示相關工作人員正在處理，但截至發稿，對方仍未給出任何回復。

　　密集發債

　　保利地產顯然是不甘于屈居第五的。

　　披露業績快報同日，保利地產公告稱，擬發行中期票據，發行規模為50億元，本期發行金額為15億元，發行年限為3年。融資擬用于償還長春、成都等多個地區開發項目銀行貸款，以及補充流動資金。這是保利地產2018年以來第5次發行中期票據，此前4次累計發行金額150億元。

　　加快融資步伐背后，是公司不斷增大的現金流和負債壓力。公司2018年前三季度經營活動產生的現金流量凈額為-109.64億元，在A股上市房企中位居倒數第三。值得一提的是，保利地產經營性現金流一直不佳，2017年這個數據是-292.96億，在A股上市房企中位列倒數第一。

　　而與此同時，公司的賬面存貨也在激增。截至2018年三季度末，保利地產存貨達5091.8億元，占期末總資產約六成，存貨周轉天數為2003天，需要5.5年才能消化完。存貨高企造成資產流動性降低，公司同期總負債達6845.2億元，相比年初增加了1463億元，資產負債率為79.87%，在A股上市房企中位列38位。

　　有市場人士分析認為，經營活動產生的現金流量凈額持續為負意味著保利地產拿地的速度遠大于賣房的速度，房地產市場放緩成為普遍共識的今天，公司依舊堅持大量囤地買地，很難說是一個正確的決策。超長的存貨周轉期說明了公司的銷售情況受到了政策的影響，而巨額的有息負債很可能會在更為緊迫的調控政策下成為公司發展的桎梏。

　　不過，保利地產依然無視種種風險快速擴展。2018年以來，公司收購了臺達旅業、拿下佛山地王，其身影還頻繁出現在廈門、廣州、昆明、大連、武漢、福州、成都等城市。wind數據顯示，保利地產2018年拿地數量為149宗，拿地總價為1023億元。

　　如此積極的拿地態度，保利地產已經持續了三年。年報數據顯示，2016年保利地產新增項目112宗，拿地成本1214億元；2017年新增項目204宗，拿地成本2765億元。而在2014、2015年，保利地產拿地數量分別為40和50個。

　　即便如此，保利地產未來前景仍不為市場所看好。有業內人士指出，除非保利有超常規的大爆發，否則保利再想躋身前三的概率很小，但業績大爆發的前提是行業處在繁榮期，現在顯然不具備該條件。

　　公司的流動性問題也一直為市場所關注，正因此，保利地產頻頻上調票面利率以挽留投資者，1月7日公司公告稱，將“16保利03”存續期后兩年票面利率上調至3.98%；此前的2018年11月29日，“16保利01”票面利率上調105bp至4%。

　　二級市場上，保利地產2018年全年市值蒸發275.55億元，在上市房企中位列第六，截至1月18日，該股報收12.07元/股，市值1436億元。（思維財經出品）

責任編輯：張國帥