利率降了，房價呢？

　　來源：證券時報 證券時報記者 羅克關

　　全國范圍內的房貸利率下降趨勢，終于被數據證實了。

　　融360大數據研究院昨日發布的數據顯示，2018年12月份全國首套房貸款平均利率為5.68%，是23個月以來首次出現下降。融360的數據還顯示，全國范圍內二套房貸款平均利率的下行還要更早一點，2018年12月份是6.04%，較上月回落了2個基點，已經連續兩個月回落。

　　以5年期以上貸款基準利率4.9%估算，5.68%的首套房貸款平均利率大致相當于基準上浮15%，6.04%則相當于上浮23%，與此前觀測到的市場情況基本吻合。步入2019年，很多城市的房貸利率其實還在下行，比如廣州就已經有部分銀行首套房可以做到基準上浮5%，也即5.15%的價格，整體的放款速度也比一兩個月前快了很多。

　　出現這種狀況并不意外，房貸利率在未來一段時間還會繼續下行，原因主要有二：一是貨幣環境從2018年底開始逐步寬松，從去年10月份央行降準置換MLF（中期借貸便利）開始，一直到最近的這次全面降準，向銀行體系注入資金以對沖實體經濟信用收縮過快的政策意圖已非常明確。銀行手上的錢多了，年底額度不足的問題就不再是問題。相對應地，房貸利率下行就是必然的趨勢。二是從銀行的角度來看，經濟下行期企業有效信貸需求一般不旺盛，而且潛藏的風險也比較大。這種情況下，銀行通常愿意將信貸額度切給房貸，因為從歷史數據來看房貸違約率很低。一旦所有銀行都這么做，競爭就會逐步把價格給拉下來。

　　現在市場上傳遞回來的信號已非常具有代表性。廣州的房貸利率之所以能夠率先下行，跟這里的房價漲幅落后其他一線城市直接相關。從銀行角度看，這就意味著廣州房價的泡沫相對較小，資產的安全系數比較高，是在目前情況下必須率先搶占的市場。如不出意外，隨著1月15日和25日降準的落地執行，銀行系統的資金進一步充裕后，我們很快就會看到基準甚至基準下浮的房貸利率定價。未來一段時間，廣州市場上各家銀行在房貸資產上的短兵相接，也會逐漸擴展到其他城市。

　　現在的問題是，房貸利率下降了，房價會不會由此而扭轉頹勢，轉而繼續上漲？從目前來看，單是房貸利率下行恐怕還不足以支撐房價大幅上漲，理由同樣有以下幾個：

　　首先是嚴格的限購限貸限售政策仍在執行，這在很大程度上限制了購買力入場。雖然我們也看到一些地方在調整政策口徑以期釋放購買力，但主流的情況是沒有變的。其次，居民的購買力也跟2015年不一樣，以一線城市目前的房價水平而言，相當多數的買家必須拋售二三線城市的房產才能籌齊首付，這意味著如果放開限購，購買力從二三線城市涌入一線城市，我們看到的情況，將是小城市房產價格的下跌和大城市房產價格的上漲，這也不是普漲格局。其三，2018年12月份的消費者價格指數（CPI）回到2%以內以及生產者價格指數（PPI）的回落勢頭，讓人不禁想起2008年，當時在外部沖擊下很多地方都出現了房價30%~40%左右的降幅。

　　如何在以上幾個選項中平衡取舍，其實也正是未來一段時間內政策制定要面臨的難題，貨幣政策也必然要比現在更為寬松才行。在更寬松的基調下如何確保房價穩定，既不能使其大幅下降以錯殺實體經濟，也不能讓其大幅上漲導致嚴重的財富再分配效應，這才是最難的。

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責任編輯：陳永樂