廣州“地王陷阱”：入市難，去化難

　　陳靖斌,童海華

　　趙毅 2016年至2017年是廣州地王的光輝時刻，彼時各區成交的樓面價頻頻被刷新，土地競爭日益激烈。

　　近兩年的拿地狂歡后，昔日的地王逐漸迎來艱難的入市期。隨著樓市調控日漸趨嚴，眾多樓盤的銷售、回款也逐漸被放緩，連日來，《中國經營報》記者走訪廣州樓市發現，位于白云區的“昔日”地王相繼開盤。

　　事實上，根據城市房產監測數據顯示，白云區二手房住宅均價僅在27500元/平方米。而天健地產在2016年11月25日以188968萬元、配建9900平方米的高價將白云新城AB2911053地塊收入囊中，折合樓面價40411元/平方米成交，而該地塊也將在2019年年底入市。

　　而在荔灣區，保利地產更是“重金”投入廣鋼新城，其中AF040224地塊與AF040219地塊分別以折合樓面價41085元/平方米與41582元/平方米的價格相繼刷新了荔灣區的“地王”紀錄。記者在現場了解到，目前所涉及地塊也在建設當中，明年將逐步入市銷售。

　　上述地王拿地均出現了“面粉貴過面包”的局面。

　　高價地賣高價房在樓市調控下的銷售策略能否得以延續？“昔日”地王入市遇上樓市調控何去何從？昔日地王是否會面臨著入市難或銷售難的窘境？在樓市調控下地王項目又該如何“破局”？

　　對此，記者分別致電致函了深圳市天健地產集團有限公司（以下簡稱“天健地產”）、廣東保利房地產開發有限公司（以下簡稱“保利地產”）予以了解，截至發稿，未獲進一步回復。

　　昔日“地王”入市

　　2016年至2017年，是廣州市地王頻出的兩年。根據易居房地產提供的數據顯示，在2010年至今廣州成交樓面價“地王”排行前十位當中，2016年與2017年拿地占了9席，而在這其中白云區占了4席，荔灣區則占據了3席。

　　根據城市房產的監控數據顯示，2018年11月20日至2018年12月19日，廣州市白云區的新樓盤均價僅在5.35萬元/平方米，而二手房均價僅2.75萬元/平方米。拿地的成本樓面價，也與周邊新樓盤均價相當。

　　事實上，同在白云新城，天健地產在2016年以樓面價40411元/平方米成交了白云新城一塊商住用地，可建設用地面積達13491平方米，拿地成本與之相當。根據門口公示的公告顯示，該地塊即將在2019年年底面市銷售。記者在現場觀察到，該地塊基礎建筑已經成形，根據項目公示信息顯示，該地塊開工日期為2017年11月1日，竣工日期為2019年11月1日。

　　值得注意的是，該地塊曾于2011年預公告出讓，但當時因無人報價而被收回。

　　樓市調控當下，銷售放緩的局勢或使得高價地陷入“地王陷阱”的尷尬局面，專家告訴記者，這種尷尬局面還是普遍現象。

　　廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉告訴記者，地王之后的樓市調控，使得地王難產，地王去化難成為普遍現象。“遇到樓市調控，地王首選遇到的問題就是天時，這是自身無法改變的，對于開發商而言，要拿地王就一定要做好持久戰的準備。”

　　事實上，在荔灣區，保利地產在廣鋼新城重倉了8塊地，其中AF040219、AF040224地塊成交樓板均價超4萬元/平方米，兩塊地塊更是贏得保利地產64.94億元“重金”押注，這也使得保利地產將陷入地王難產、去化難等尷尬局面。

　　保利“重金”投入廣鋼新城

　　2016年11月22日，保利以250156萬元、21150平方米配建面積，拿下廣鋼新城AF040219地塊。剔除配建面積，樓面價為41582元/平方米。這也是廣鋼新城自拍地以來，第一宗達4萬元水平的地塊。

　　3天后，保利地產再下一城，以報價399297萬元加上40500平方米配建，以41085元/平方米的樓面價拿下廣鋼新城AF040224地塊。

　　記者近日走訪現場看到，所涉地塊目前已處于圍蔽施工狀態，項目銷售告訴記者，所屬地塊將建設保利東郡項目，目前暫未開盤銷售。

　　據了解，目前保利廣鋼新城項目正在銷售的是保利和光晨樾項目，均價為48000元/平方米至56000元/平方米，建面為104至152平方米平層和復式單位。

　　值得注意的是，保利和光晨樾項目是2015年11月30日由保利地產以34.3億元所拍的廣鋼新城AF040408、AF040409地塊，占地面積38778平方米，折合樓面價僅19135元/平方米。

　　根據城市房產網的監測數據顯示，2018年11月20日至2018年12月19日廣州市荔灣區的二手房均價為3.52萬元/平方米，而新樓盤的平均價高達5.11萬元/平方米。

　　有業內人士此前認為，AF040224地塊配建房比例占總建面40%左右，目前廣州的樓價已經很高，加上“貴價樓”與“平價樓”混搭在一個小區，這給以后的貴價樓銷售造成的難度更大，物業管理難度也加大。

　　面對兩塊破4萬元/平方米的高價地，保利地產如何實現合理去化，保利地產又有哪些銷售策略？記者進一步致函了保利地產，截至發稿，未獲進一步回復。

　　地王“破局”？

　　事實上，對于高價拿地的地王而言，不少房企選擇了建設高端產品尋求破局。

　　《中國經營報》記者調查發現，白云區均價達9萬元/平方米的地標樓盤，以及位于海珠區的中冶逸璟公館項目等，均選擇建設高端產品入市銷售。

　　據了解，2016年11月，中冶置業以30.7億元加上33750平方米競配建面積競得海珠區江燕路萬寶冰箱廠地塊，折合樓面地價達42573元/平方米，刷新了當時海珠區的單價地王紀錄，4個月后被時代地產5.5萬元/平方米的新單價紀錄超越，但目前仍為海珠區的第二單價地王。

　　有業內專家分析認為，該項目別墅群在未來推出市場后，銷售單價會高達10萬元/平方米至15萬元/平方米，而該項目對于海珠區唯一的高端別墅群，市場矚目程度也相對較高。

　　一位不愿具名的房企人士分析認為，在樓市調控的大背景下，會影響“剛需”上車一族的購房意愿，但對于高端產品的購買者而言并無區別。“其實高端產品和剛需產品一直以來的銷售路徑是不一樣的，兩種產品的客群也完全不一樣，剛需產品對于‘上車一族’來說是必需品，但高端產品對于購買者來說具有身份的象征、財富的積累、家族的傳承等特殊屬性。此外，高端產品的定位是走品牌力、產品力，并不是走量，所以不會和剛需產品一樣追求快速銷售，只要按一定節奏銷售即可。值得注意的是，高端產品的購買者基本上資金實力都較為雄厚，一次性付款的人也不在少數。”

　　肖文曉則認為，地王想要加快去化，必須要有天時地利人和。“所謂天時，就是市場環境要好，包括經濟環境、政策環境；所謂地利，就是地王的地段要好，跟地王的身份匹配；所謂人和，就是產品定位要準，能夠鎖定目標客戶的心。對于面粉貴過面包的地王項目，很少有項目能夠實現快速去化的，真正的地王一般也不會去定這個目標，因為好地段、好產品是會升值的，賣得太快不一定是好事。”

責任編輯：張國帥