房地產市場下行趨勢明顯：投資增速持續下降

　　本報記者 宋興國 北京報道

　　樓市下行趨勢明顯。

　　11月14日，國家統計局公布了2018年1-10月全國房地產開發投資和銷售情況。

　　數據顯示，1-10月，中國房地產開發投資同比增長9.7%，增速比1-9月回落0.2個百分點。同期，商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-8月回落0.7個百分點；商品房銷售額增長12.5%，增速回落0.8個百分點。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從主要指標上看，商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落，調控政策從嚴導致國內貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束，仍是影響房地產投資的較大因素。

　　主要指標增速回落

　　盡管新開工面積、土地購置面積等依舊維持高位，但幾乎所有的主要指標，均出現了增速下滑或降幅擴大的現象，樓市下行態勢明顯。

　　國家統計局數據顯示，2018年1-10月，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速持續緩慢回落。而從10月當月數據來看，全國房地產開發投資額達到10660億元，同比增長7.7%。同比增速已連續三個月下降，相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。

　　從開工面積來看，新開工面積雖然依舊亮眼，但增速同樣下滑。前10月累計房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%。10月當月的新開工面積的同比增速為14.7%，是4個月來首次低于20%。

　　竣工面積則持續低迷。前10月全國房屋竣工面積57392萬平方米，下降12.5%，降幅擴大1.1個百分點。值得注意的是，這已是連續11個月房屋竣工面積同比下跌。

　　另外，土地購置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月回落0.4個百分點；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點。

　　“受益于拿地和新開工等數據，開發投資數據總體上表現相對活躍。但持續動力不足，預計后續此類曲線會繼續下行，年底總體上維持在5%左右的水平。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　投資數據增速放緩，銷售數據則持續“低溫”。

　　國家統計局數據顯示，1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速回落0.7個百分點。全國商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。

　　單月來看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房銷售面積為13804萬平方米，同比下滑3.1%。

　　分區域來看，東部與東北地區銷售面積持續同比下降且降幅均有所擴大，而中、西部地區則都出現了增速下滑。

　　對此，中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱，房地產投資增速繼續回落至9.7%，商品房銷售面積同比繼續降至2.2%，預示著房地產投資將延續下行態勢。從現實條件來說，小城市房價已經飆升至高位，進一步刺激的空間有限，調控政策易緊難松。

　　四季度資金壓力加大

　　盡管投資與銷售數據均有下行趨勢，但多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出，此次統計數據顯示的房企資金狀況好于預期。

　　1-10月，房地產開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月回落0.1個百分點。其中，國內貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長10.8%；定金及預收款44942億元，增長16.3%；個人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

　　嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來的次高值，表現明顯好于預期。

　　嚴躍進認為，這主要有兩點原因造成，第一，部分房企為了回籠資金，加快了銷售節奏，進行適當降價。第二，伴隨多次定向降準，全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%，總體資金環境有所改善。

　　但多數觀點仍然認為，在房地產調控不放松的情況下，降準對房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發債潮”時所借的2年至3年期債務迎來到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

　　東方財富Choice的數據顯示，前三季度上市房企整體資產負債率約為79.87%，比去年同期上升了0.97個百分點。

　　這迫使房企加緊了融資進程，但融資難度依舊較大。10月30日，恒大發行三筆共18億美元優先票據，其中，2年期、4年期和5年期債券利率分別高達11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，創下今年亞洲垃圾債券發行人的新高。11月5日，在多筆發債融資計劃受阻后，富力發布公告計劃配股融資約100億港元。

　　據同策研究院數據，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，環比8月的602.73億元減少26.48%，再創2018年以來新低。

　　而中原地產首席分析師張大偉則認為，房地產開發貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地產市場來說，剔除保障房外的開發商信貸明顯偏緊。房地產降杠桿政策將持續平穩，整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

責任編輯：李鋒